Только за июнь стоимость квартир в столице повысилась в среднем на 7,8%, а однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали соответственно на 9,4% и 8,3%. При этом спрос на недвижимость, несмотря на начало лета и ожидаемое затишье, вырос практически на 4,5%. Эксперты считают, что основным катализатором роста стоимости жилья стало улучшение условий кредитования — снижение «планки» первого взноса и процентов по кредитам, а также возникшие в связи с этим социальные ожидания. Риелторы предполагают, что июль будет менее активным, однако рост цен на недвижимость вряд ли прекратится. «День» предлагает читателям свой опрос на эту тему.
Александр БОНДАРЕНКО, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:
— Реально рост цен притормозит только увеличение темпов строительства. Ведь на цену в первую очередь влияет спрос. А он сейчас намного превышает предложение. Надо больше строить. К тому же рост цен на недвижимость в значительной мере будет зависеть от того, проголосует ли парламент за внесение изменений в Закон о налогообложении доходов физлиц.
До первого января 2006 года наложен мораторий на действие статей закона, определяющих налогообложение операций с недвижимостью. И люди боятся, что с нового года будут введены большие налоги. Поэтому не откладывают в долгий ящик решение своих жилищных вопросов. Это обеспечивает дополнительное давление на рынок. Если парламент проголосует изменения к Закону о налогообложении доходов физлиц, цены на рынке недвижимости начнут стабилизироваться.
Очень важно добиться дешевых кредитов и максимально увеличить конкуренцию на рынке строительства. Ведь не секрет, что те, кто работает на рынке, иногда искусственно сдерживают появление новых игроков. Нет конкуренции, а не мешало бы прижучить немножко наших строительных монстров. И сбалансировать соотношение цена-качество. Потому что «хрущевка» на окраине города не должна стоить 00 за квадратный метр.
Генрих ЛЮДКЕВИЧ, директор агентства недвижимости «Риелторский дом»:
— Я считаю, что до конца года каких-либо особых изменений на рынке недвижимости не будет. В более далекой перспективе надо учитывать целый ряд других факторов: инфляцию, развитие ипотечных программ, работу государственного ипотечного учреждения второго уровня.
Евгений МАРЬИН, глава правления компании «КиевСоцСтрой»:
— Рынок есть рынок, и рынок диктует. Здесь я очень солидарен с вице-премьером, который заявляет, что административными методами ни бензиновый, ни строительный кризис отрегулировать нельзя. Чтобы начали падать цены, надо увеличивать предложение. Но Киев — достаточно маленький город. Земли все меньше и меньше, если не сказать, что ее практически не осталось. Значит, будем повторять историю других мегаполисов: Лондона, Торонто, Берлина. В область надо двигаться, в пригороды. Надо развивать дороги, инфраструктуру. Там будет жилье подешевле. В Киеве — вряд ли.
Программа правительства по строительству жилья в целом позитивна. Цель преследуется хорошая. Но декларирование еще не гарантирует успеха процессу. Потому я достаточно осторожно отношусь к ее результатам. На их счет у меня есть сомнения.
Валерий ОМЕЛЬЧУК, глава правления Госфонда содействия молодежному жилищному строительству:
— Правительство в рамках программы «Территория качественной жизни» внесло в парламент пакет документов, касающийся жилищного ипотечного кредитования. Если бы депутаты приняли эти законопроекты, то можно было бы говорить о появлении долгих дешевых кредитных ресурсов, которые украинцы могли бы использовать для приобретения и строительства жилья. Уже в этом году должно было бы появиться 10—20 миллиардов гривен этих ресурсов. Но поскольку накануне парламентских каникул внимание депутатов было направлено на принятие документов, касающихся вступления в ВТО, этот пакет законопроектов не рассматривался. Хотя и был одним из приоритетных. Если пакет все же примут в сентябре, то в строительную отрасль через жилищное ипотечное кредитование придут большие инвестиции. Предложение начнет резко расти, что очень позитивно отразится на экономике.
В среднем на каждого украинца приходится 21 квадратный метр жилплощади, к тому же очень низкого качества. Это в два, три, а то и четыре раза меньше, чем в развитых странах. Например, в США этот показатель составляет около 64 квадратных метров на человека. Получается, нам надо очень много строить жилья принципиально нового качества. И тогда предложения будет достаточно и цена снизится. Но сегодня спрос огромен. Только 1,5 миллиона семей стоят на квартирном учете. И насколько быстро сбалансируется спрос и предложение, очень сложно прогнозировать. В любом случае тенденции на увеличение предложения жилья с помощью развития жилищного ипотечного кредитования весьма позитивны. Так во всех цивилизованных странах происходит, потому что никто не достает из кармана сумму, равную стоимости квартиры.
Валерий ЧЕРЕП, президент Союза участников строительного комплекса Украины:
— Государство сегодня идет на то, что кредит будет выдаваться под небольшие проценты. А это будет очень выгодно для строителя. Средний класс начнет строить себе жилье, учитывая, что эти кредиты с небольшими процентами даются на большой срок (25—30 лет). Существенно увеличится объем строительства жилья во всех регионах. Сейчас идет речь об эксперименте в Киеве, но я считаю, что процесс пойдет во всех регионах. Когда предложение будет превышать спрос, это автоматически сработает на уменьшение цены на квартиру. Но прежде, чем парламент примет пакет документов, проработанный Кабмином, ему предстоит изменить целый ряд подзаконных актов. А это процесс долгий. Но если все же жилищный пакет будет принят осенью после каникул, то объемы строительства начали бы расти с начала 2006 года. Имеется в виду — сразу после утверждения бюджета, потому что те суммы компенсации кредитной базы, которые будут выделяться людям, надо же заложить где-то. Потому что банк не будет давать под процент-два. Значит, все расходы должно взять на себя государство. Получается, в полном объеме процесс пойдет уже со второго полугодия 2006 года, а эксперименты в отдельных городах — раньше. Но только если будет принят весь пакет документов.
Это существенно повлияет на стабилизацию цен на рынке первичного и вторичного жилья. В прошлом году в стране построили около 7,5 миллионов квадратных метров. Но в 1989 году в Украине строили 21 миллион квадратных метров. Значит, мощности строительных организаций не загружены. Надо отработать до конца механизм ценообразования и механизм инвестиций. Ипотека должна решить жилищные вопросы многих людей.
Юрий БЛАЩУК, председатель правления Международного ипотечного банка:
— Цены на жилье цикличны, они повышаются и понижаются в зависимости от множества факторов. И в основном изменяются на основе простого закона спроса и предложения, но на них также оказывает влияние общее экономическое развитие страны или региона. Сейчас Украина переживает экономический подъем, о чем свидетельствует рост ВВП, также растут и доходы населения. И каждый год растут объемы жилищного строительства, повышается его качество. Новый виток в развитии индустрии жилищного строительства способствовал росту стоимости жилья и предложения в целом. При одновременном увеличении доходов населения все большее количество людей имеют возможность получить ипотечный кредит, что, в свою очередь, повышает и спрос. Кроме того, поскольку банки снижают процентные ставки по ипотечным кредитам, они становятся доступными для еще большего числа людей. Я не думаю, что правительственная программа остановит рост цен на недвижимость. Скорее, цены стабилизируются, когда стабилизируется рынок недвижимости и когда предложение превысит спрос.
