Завтра, как планируется, Верховная Рада рассмотрит проекты законов, связанные с так называемым социальным жильем. Согласно официальному сообщению, все законопроекты направлены на реализацию конституционного права малообеспеченных слоев населения на получение социального жилья. А кроме того — определение правовых, организационных и социальных основ государственной политики в сфере жилищных отношений. В последнее время именно жилищные отношения стали объектом пристального внимания. Как уже писал «День», для того, чтобы вытащить сферу ЖКХ из долговой ямы, жителям домов предлагают объединяться в кондоминиумы — объединения совладельцев многоквартирных домов. Это, считают в Жилкомунхозе, воспитает у украинцев психологию владельца, а вместе с тем и ответственность за свой дом. Как будут осуществляться реформы? Почему сфере ЖКХ никак не удается стать на рыночные рельсы? Как доказать свою правоту жэку? Об этом — интервью с председателем Госкомитета жилищно-коммунального хозяйства Алексеем КУЧЕРЕНКО.
— Сегодня в сфере жилищно-коммунального хозяйства превалирует тотальное недовольство. Жильцы обвиняют жэки и поставщиков услуг в некачественной работе, те в свою очередь — жильцов, которые не желают платить. Есть ли выход из этого замкнутого круга?
— Выход есть из любой ситуации. Однако для того, чтобы его найти необходимо эту ситуацию проанализировать. В 1991 году, как известно, началась приватизация жилищного фонда — приватизация нелогичная и непродуманная. В итоге на постсоветском пространстве мы получили целую армию нищих собственников. Парадокс: имущество у людей может стоить десятки, сотни тысяч долларов, а элементарные вещи по его содержанию и обслуживанию им либо сложно себе позволить, либо они этого не хотят. Не хотят они также понять, что с собственностью к ним пришла серьезная ответственность. Почему, если вы купили автомобиль, то знаете: его надо застраховать, подумать о его сохранности, парковке, пройти технический осмотр. И главное: либо научиться водить самому, либо нанять водителя. Но поверьте, управлять своей недвижимостью не проще, чем автомобилем. Я далек от мысли, что каждый владелец квартиры должен достичь профессионального уровня руководителя жэка. Однако не осознав себя собственниками ценного имущества, мы рискуем рано или поздно его потерять. Сегодня, по сути, нашей собственностью управляют органы местной власти, а вернее, уполномоченные ими (ими, а не нами!) жэки, другие коммунальные предприятия и, к сожалению, не отвечают ни за техническое состояние нашего имущества, ни за качественное его обслуживание. Более того, построена система, когда жэки, якобы от нашего имени, сами себе заказывают услуги на содержание и обслуживание нашего жилья, сами же их выполняют и сами себя контролируют. Где вы еще в мире найдете такую схему?
Поэтому я считаю обязательным соблюдение следующих принципов: первый — уровень обслуживания, качество, регулярность услуг, выраженное в конечном счете в цене. Второй — мы должны иметь право нанять профессиональных управленцев нашим имуществом, так же как и иметь право их уволить, если они нас не удовлетворяют. Третий — жэки, любые другие коммунальные либо частные компании по оказанию услуг должны нами наниматься на конкурсных условиях с определением четкой взаимной ответственности и условий работы. Только такая схема, на мой взгляд, позволит сделать из владельцев жилого фонда, а их сегодня 88% в Украине, и компаний, которые оказывают услуги по его содержанию и обслуживанию, бизнес-партнеров.
На самом деле я описываю механизм, который во всем мире уже давно стал привычным явлением. Никакого украинского «ноу-хау» здесь нет. Собственники квартир объединяются и появляется новая форма собственности — совладение. Сегодня в Украине действует закон об объединении совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), согласно которому — это неприбыльное юридическое лицо. Оно создается с целью зафиксировать право совместной собственности на весь дом с его придомовой территорией, крышей, подвалами, бойлерами..... И самое главное, только объединившись, жильцы вправе распоряжаться всем этим по собственному усмотрению, заказывать и разрывать договора на обслуживание.
— При всех очевидных плюсах, ОСМД сегодня созданы лишь в 5% жилого фонда Украины. Почему?
Давайте будем реалистами: только местные органы власти реально могут провести эту реформу. Конечно, если захотят. Ведь соответствующая законодательная база уже заложена. Но нынешняя бесконтрольность и безответственность им, похоже, выгодна. Например, возьмем дом на Крещатике, в котором есть нежилые помещения — подвалы. Сегодня стоимость метра в центральных районах Киева составляет 2- 3 тысячи долларов. Если бы городские власти задумались над тем, как передать весь дом на содержание жильцам, то сдав этот подвал в аренду, на вырученные деньги можно было бы отремонтировать весь дом и отдать его ОСМД. Ведь именно ремонты, которые были обещаны, но не проведены, и являются основным тормозом для создания ОСМД. Сегодня же люди, создавая такое объединение, годами пытаются взять дом на баланс. Думаю, местные органы власти очень умело научились пользоваться и придомовыми территориями, и нежилыми помещениями, и той непрозрачной ситуацией с распределением материальных ресурсов, которая существует. Правда, не во благо жильцам или громадам.
Единственный выход в этой ситуации — это метод кнута и пряника. Кнут — это переход от добровольности создания ОСМД к обязательности. Кроме того, стоит ограничить во времени этот процесс. То есть, если до определенного времени N объединение не создается, то местные органы власти сами его регистрируют как юридическое лицо и дают своего управляющего. Мне кажется, надо принять политическое решение. Да, оно будет непопулярным, но все-таки нужно ужесточить обязательства местных органов власти по проведению реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Пряником же может быть законопроект, который мы готовим. В нем предполагается система стимулирования этого процесса: обязательная передача ОСМД земельного участка, механизм льготного кредитования программ по энергосбережению.
— Объединение совладельцев... — это единственное, что сегодня может «вытащить» отрасль?
Помимо подготовки в Украине класса реальных собственников, нужно определиться с четкой тарифной политикой. Цена за услуги должна полностью компенсировать все издержки поставщиков. Есть закон, в котором четко прописано, что местные власти могут устанавливать тарифы по собственному усмотрению. Хотят ниже себестоимости — пожалуйста, ищите деньги в бюджетах, чтобы компенсировать предприятиям разницу. И, наконец, местные власти должны четко определиться со своей собственностью — могут ли они ею дальше управлять или нужно срочно привлекать частный капитал и внедрять новые формы управления. Я лично скептически отношусь к возможностям муниципалитетов профессионально ими управлять. К тому же жилищно-коммунальная сфера сегодня нуждается в миллиардах, которые вряд ли найдутся в местных бюджетах. Уверен, сегодня нужно подумать о механизме экономического стимулирования регионов к реформам. Должна быть разработана схема различной бюджетной поддержки для тех регионов, которые осуществляют реформирование. Сейчас же все происходит наоборот. Случилась авария — тут же выделяются миллионы на ее ликвидацию. Естественно, иначе нельзя, но ведь аварии случаются именно там, где не ведется ежедневная и кропотливая работа.
— Многие эксперты утверждают, что тарифы на коммунальные услуги сегодня и так неоправданно завышены. Вы же говорите о необходимости дальнейшего их повышения?
— Действительно, есть нюансы. На днях я обратился за разъяснениями о формировании тарифов в одну из энергокомпаний. В ответ мне прислали очень интересный документ. В нем сказано, что включение в тариф расходов на содержание объектов социально- культурного назначения предприятия, оздоровление сотрудников, благотворительность не противоречат существующему законодательству. Сегодня система регулирования работы монополистов очень несовершенна. И местные законы позволяют закладывать в стоимость услуги подобные вещи. Мне кажется, что в данном случае необходимо вмешательство государственного регулирующего органа, который бы разводил интересы потребителя и монополиста. Я допускаю, что в водоканалах, теплосетях, жэках есть злоупотребления, но поверьте: речь идет не о 50% и не 30%. Возможно, 3% или 5%. Что же касается остальной части коммунального рынка, тарифы действительно занижены. Кто сказал, что содержать жилье — это дешевое удовольствие? В Европе на это тратят 30%—40% доходов семьи. Мы же возмущаемся тарифами только потому, что у нас зарплаты низкие. Но ведь это уже совсем другая тема.
Есть способ, как оставить тарифы на прежнем уровне, но чтобы при этом предприятия вышли на себестоимость. Дело в том, что наши «прохудавшие» теплосети и водоканалы очень энергоемки. При привлечении определенных средств в каждом водоканале или теплосети можно снизить потребности в энергетике, а значит и себестоимость. Но для этого нужны деньги. Вот, например, есть котлы. Заменой лишь одного котла, вложив около 100 тысяч гривен, можно сэкономить более 20% энергоносителя и, соответственно, в течение года сэкономить на платежах за него. Если вложить средства в энергосбережение жилого фонда — внутренние сети, теплоизоляцию, окна, систему регулирования, то можно на 40% снизить потерю тепла.
— Так почему же при таких выгодных условиях не идет инвестор?
Люди, которые бы смогли инвестировать в жилищно-коммунальное хозяйство, есть. Нет желания. Ни один банк, ни одна инвестиционная компания не захочет копаться в этой мутной каше, которой сегодня является сфера ЖКХ. Инвестиции могут прийти туда, где правила игры понятны и прозрачны, где работа потенциально прибыльна. Скажем, сегодня перед предприятиями ЖКХ задолженность составляет 9 млрд. гривен. Если мы их погасим, поверьте: выстроится очередь из тех, кто пожелает вложить деньги в ЖКХ.
Конечно, сегодня кое-какие компании приходят на этот рынок. Например, в Одессе провели жесткую политику платежей. И как результат — там качественно изменилась ситуация с водоснабжением. Есть сферы, где 50% компаний, представленных на рынке, — частные. Появилась конкуренция, а значит улучшилось и обслуживание. Да даже жэки. Если они будут частными, их сотрудникам быстро объяснят, что надо улыбаться, быть опрятными, индивидуально работать с жильцами.
— Многие эксперты утверждают, что погашение долгов «сгоревшими» вкладами Сбербанка — затея, по сути, не нужная ЖКХ. Отрасль не получит «живых» денег?
То, что делается по Сбербанку, прогрессивно, но немного непродуманно. Во-первых, тем самым мы дискриминируем аккуратных плательщиков, а нам нужно думать, как их поощрять. Во-вторых, слабая техническая база Сбербанка.
Что касается «неживых» денег, то это неправда. Сегодня отрасль «кормится» из текущих платежей, которые составляют около 95%. Если учесть еще погашение предыдущих долгов, — то и все 102%. У жилищно-коммунальных предприятий плохой баланс дебиторско-кредиторской задолженности. Улучшив его, мы и сможем сделать отрасль привлекательной для инвесторов.
— Ваш совет, как главы Жилкоммунхоза, каким образом рядовой украинец может сегодня влиять на жэк, доказать его неправоту в определенных вопросах?
Никак. Идет поток жалоб, но у Жилкоммунхоза нет полномочий вмешиваться в работу ни киевских, ни запорожских, ни харьковских жэков. Теоретически правоту можно доказать в судебном порядке, но проблема в том, что сегодня все разобщены. Будут созданы ОСМД, появятся их ассоциации, как это происходит на Западе, — думаю, суды иначе начнут реагировать на жалобы жильцов.
