Цены на недвижимость неумолимо растут. А тем временем чиновники уверяют нас, что жилье становится доступнее. Впрочем, если инфляция не внесет свои коррективы в стоимость стройматериалов и зарплату строителей, если удастся сбалансировать спрос и предложение, если начнут в полном объеме работать кредитные истории и система рефинансирования банков, так оно и будет.
Тем более, что на прошлой неделе Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и украинские банки («Укрсиббанк», «Правэкс», «Эксимбанк», «Приват» и «Укрсоцбанк») запустили пилотный проект по предоставлению ипотечных кредитов. Как рассказал на пресс-конференции первый заместитель председателя правления ГИУ Сергей Святко, таким образом в рынок постараются включить людей, не имеющих финансовой возможности покупать собственное жилье. Впрочем, вряд ли это спровоцирует рост цен на недвижимость. Пять банков, наиболее активно участвовавших в разработке стандартов (или, если хотите, условий. — Авт. ) рефинансирования и занимающих серьезное место на ипотечном рынке, выдадут для начала всего лишь пять кредитов. В гривнях, на сумму от 100 до 450 тысяч, для приобретения жилья как места основного проживания сроком от 3 до 30 лет, под фиксированную ставку не превышающую 10% годовых.
Первого клиента нашли без труда. Ему на покупку однокомнатной квартиры намерены ссудить 150 тысяч гривен на 30 лет под 9,5%. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит 1261 гривню. Не мало, но и не много. Так что на четыре остающихся вакантных места в пилотном проекте будет большая конкуренция.
Участие в ней примут (трудо- и дееспособные) граждане Украины от 18 лет до пенсионного возраста. Со стабильным доходом, позволяющим обслуживать кредит. При этом максимальное соотношение суммы платежей по кредиту к общему доходу не должно превышать 40%, а максимальное соотношение общих затрат — 50% дохода семьи. Впрочем, стабильный доход, как рассказал первый зам. председателя ГИУ, пока «terra incognita» для финансового рынка. «Мы работали с несколькими десятками банков и пришли к выводу, что оценка доходов клиента — очень субъективное мероприятие, зависящее и от диверсификации рисков банка», — объяснил Святко. Должна ли она быть единой? Возможно.
А вот по поводу классификации предметов ипотеки, которой сегодня тоже не существует, таких сомнений не возникает. До конца предполагается создать рекомендации для оценки ипотечного рынка. Ведь жилища различаются по проектам, по датам ввода в эксплуатацию, но все как одно должны быть освобождены от требований со стороны третьих лиц. Это должно быть обособленное имущество не в аварийном состоянии, не стоящее на очереди на ремонт. Если это частный дом, то оцениваться должен и земельный участок.
В первую очередь от запуска пилотного проекта должен выиграть страховой рынок. Страхование предметов ипотеки от риска уничтожения, страхование жизни заемщика и потери им трудоспособности — обязательны. Правда, страховая премия не будет превышать одного процента. Но зато договор страхования будет заключаться на срок не меньше, чем срок действия ипотечного кредита. Кстати, сам кредит, во всяком случае в течение года, нельзя будет погасить досрочно. В противном случае клиенту придется заплатить штраф в размере недополученных банком процентов.
Впрочем, объем страховых премий и его рост напрямую будут зависеть от кредитного портфеля, о размере которого можно будет судить к концу ноября. «Объем рефинансируемых кредитов будет зависеть от структуры наших собственных заимствований. А она в свою очередь от скорости рассмотрения в парламенте пакета законопроектов. Я надеюсь, это произойдет до конца сентября», — предполагает Святко. Пакет включает в себя шесть законов. Это в основном изменения в 23 закона, определяющие ипотечные отношения (об ипотечных ценных бумагах, о предоставлении государственной гарантии на привлечение ресурсов ипотечной компании, о продаже земельных участков вместе с разрешением на строительство). Если же законопроекты не будут приняты, то, по мнению Святко, рынок рефинансирования, основанный на собственных ресурсах ГИУ, будет не очень эффективным.
Для этого ипотечному учреждению нужно заиметь кредитную историю на внутреннем рынке, четкую систему управления собственными рисками и влияние на качество заимствуемых под рефинансирование кредитов. «Сложно говорить о процентной ставке по ценным бумагам, с которыми мы будем выходить на рынок. Еще и роад-шоу не было», — отмечает зам. председателя ГИУ. Но, судя по всему, это — дело времени. Эксперты рынка предполагают, что ипотечные бумаги займут такую же рыночную позицию на внутреннем рынке, как и обязательства Минфина. Их будут покупать инвесторы, уверенные в надежности и стабильности, и желающие размещать надолго большие суммы денег с гарантией.
«Сегодня бумаги Минфина десятилетнего срока обращения на внешних рынках котируются с доходностью 6%, — рассказывает директор Департамента финансовой политики и управления госдолгом Минфина Галина Пахарчук. — Используя госгарантии, можно привлечь деньги на рынках иностранного капитала под 6%. Это будет вполне нормальная стоимость фондирования для ипотечной компании с целью рефинансирования банков. А рассчитывать, что деньги придут под ноль целых ноль десятых процента, не стоит».
В перспективе, когда механизм рефинансирования заработает по полной программе, использовать его сможет любой банк, готовый кредитовать население в гривнях под низкий процент. А вот рост числа таких займов будет свидетельствовать о доверии к национальной валюте и дедолларизации экономики.
