Всю осень аналитики поддерживали интерес к квартирному вопросу. Но решение в стране политических проблем повергло этот до недавних пор самый успешный отечественный рынок в некоторое замешательство.
Как рассказал «Дню» президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко, в ноябре количество сделок сократилось процентов на 15—20 и продолжает падать. Рынок попросту пробуксовывает. И даже несмотря на то, что в период нестабильности ипотека остается очень надежным способом вложения капитала, говорить о росте спроса не приходится. Эксперт не исключает, что спрос может подогреться с введением в действие налога на операции с недвижимым имуществом (13%), поскольку часть людей, расценивающая такое нововведение как необоснованные дополнительные расходы, постарается закончить все свои дела в этой сфере, «чтобы не попасть после Нового года под налоговый пресс». Но это, скорее всего, будет касаться только очень крупных сделок, заключение которых простимулируют инфляционные ожидания. А в общей своей массе население, у которого не очень много денег, по мнению эксперта, «триста раз подумает: стоит ли покупать недвижимость, если завтра не хватит на колбасу».
К тому же, как отметил Бондаренко, наряду с политическим кризисом на снижение покупательной способности повлиял и тот факт, что банки практически полностью перестали выдавать кредиты. И здесь вовсе не при чем эфемерный, по его мнению (хотя, на наш взгляд, достаточно ощутимый. — Авт. ), рост жилищно-строительных цен. «Раньше- то ценовой барьер никого не останавливал, — говорит Бондаренко. — В октябре цены тоже были высокие, но на куплю-продажу недвижимости это не влияло. А в ноябре ситуация резко изменилась. И я объясняю это тем, что примерно в это время банки практически прекратили выдавать кредиты». Эксперт утверждает, что продавцам, даже при всем их желании, взвинтить стоимость однокомнатной квартиры до $70 тысяч не удастся. «Это просто запредельная цифра. В столице средняя стоимость одного квадратного метра тысяча долларов. И если метраж однокомнатной квартиры не превышает сорока метров, то $40 тысяч ей красная цена. При этом не исключено, что цены на элитное жилье, где площадь доходит и до 80 квадратных метров, будут достигать таких размеров. Но равнять по этому сегменту весь рынок не стоит». По мнению специалиста, сегодня продавцы не готовы снизить цены на недвижимость в первую очередь потому, что последние четыре года они видели только их рост. Но когда необходимость продавать победит, цены поползут вниз. Однако, как считает Бондаренко, спрогнозировать наступление этого светлого для покупателей момента сегодня еще нельзя.
Президент АСНУ уверен в благоразумии усредненного покупателя, который отдает себе отчет в том, что «тысяча долларов за квадратный метр — это дорого для хрущевки, дорого для гостинки, где на лестнице валяются шприцы и прочая дрянь. Но вполне допустимо для недавно возведенного жилья эконом-класса». Квадратный метр, например, гостинки в доме, напоминающем бомжатник, не может стоить тысячу долларов. И цены здесь регулирует дефицит, который, впрочем, вскоре восполнят за счет строительства однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшого размера. И в ближайшей перспективе, если политический кризис и разговоры о финансовой нестабильности станут достоянием истории, цены на хрущевки и гостинки упадут процентов на 10—15, прогнозирует Бондаренко.
Безусловно, это свободное падение могло бы ускорить строительство социального жилья, в очереди на получение которого, по данным Госстроя, в Украине стоят полтора миллиона семей. Но муниципальные бюджеты сегодня вряд ли потянут такие расходы. По словам Бондаренко, в стране доминирующими темпами растет строительство жилья по коммерческим проектам, которые каким- то образом реализуются. В каждом городе есть своя специфика. Но независимо от региона, социальное жилье строят редко.
Этот вывод пытается каким-то образом опровергнуть столичный банк «Аркада». Его специалисты — начальник кредитно-депозитного управления Любомир Килимник и начальник управления по привлечению средств населения в фонды финансирования строительства Олег Василенко — рассказали «Дню», что строительство социального жилья могло бы развиваться через компании ипотечного кредитования, созданные на региональном и общегосударственном уровне. Банковские работники уверены, что учредителями таких компаний должны выступить органы местного самоуправления и центральной власти. Но возможности местного и государственного бюджета в этом смысле весьма ограничены, поэтому в ближайшие два-три года строительство и реализация социального жилья, по мнению специалистов, скорее всего не повлияет на формирование цен на недвижимость. Насыщение или даже перенасыщение этого рынка, возможно, и спровоцировало бы свободное падение стоимости одного квадратного метра. Но, судя по всему, в ближайшие 10—15 лет Украине это не грозит. Чтобы сбить ажиотаж и цены, по мнению экспертов, только в Киеве необходимо в течение пяти лет вводить минимум по два миллиона квадратных метров жилья ежегодно. А в этом году, как отметил Бондаренко, рынок получит лишь немногим больше 1,1 миллиона квадратных метров жилья.
Явно не способствует снижению цен на недвижимость, по мнению главы Антимонопольного комитета Алексея Костусева, и распределение участков под строительство. Но он уверен, что ситуация могла бы кардинально измениться, если бы на украинский рынок пришли иностранные строительные компании, привлеченные продажей участков с аукциона.
Однако «варягов» на этом рынке, похоже, ожидать не следует. Генеральный директор инвестиционно- консалтинговой компании «Проконсул» Андрей Моченков сказал «Дню», что инвесторы в жилищное строительство заинтересованы, прежде всего, во вложении средств в государства со стабильной экономикой. А в Украине, независимо от дальнейшего развития политических событий, на стабильность пока рассчитывать не приходится. Кредитные программы, приостановленные банками, по мнению эксперта, будут возобновлены в лучшем случае к лету. «Причем ставки по кредитам, — говорит Моченков, — по нашим прогнозам, достигнут 20% в валюте». И тем не менее эксперты почти единодушно предсказывают, что в следующем году цены на недвижимость начнут постепенно снижаться.
Правда, с этим прогнозом не особенно вяжется мнение «аркадовцев» Килимника и Василенко. Они отмечают, что за последние три месяца спрос на ипотечные кредиты у населения вырос в 2—2,5 раза, и эта тенденция вполне устойчивая. Потому, по словам сотрудников банка, в следующем году спрос по-прежнему будет превышать предложение. А примечателен 2005 год будет в основном развитием программы строительства загородного жилья. Уже в ближайшее время банк «Аркада» предложит населению, кроме строительства многоэтажных домов в городе, интересное и доступное для покупателей со средним уровнем дохода загородное жилье.
