В июне 2020 года на киевских Позняках произошла трагедия: в жилом доме взорвался газ. В результате: пятеро погибших и сорок семей без квартир. Президент Украины Владимир Зеленский передал пострадавшим ключи от новых квартир, однако некоторые жители и по сей день видят свое жилье только на бумаге.
Ибо кого-то из жертв взрыва «прописали» в ЖК, где пока не проведены коммуникации, а кого-то – в ЖК, которые еще только строят. Тем временем демонтировать разрушенный подъезд дома начали только через полгода, перед новогодними праздниками 2020/2021, при этом остальные подъезды до сих пор сидят без газа, готовя себе еду на электроплитках.
Как говорится, скоро сказка сказывается, но не скоро дело делается.
Жизнь в Украине – это жизнь в сказке. Сюжет разворачивается стремительно: вот глава государства вручает пострадавшим ключи, а вот эти же пострадавшие ищут двери, к которым эти ключи бы подошли. Но дверей нет. Двери еще не вставили в квартиры, потому что квартиры не построили.
Хотя, казалось бы, 40 семей – это не так много. И город мог бы купить для них 40 квартир, потому что взрыв произошел по вине «Киевгаза», то есть по вине города. Однако оказалось, что решать проблему в течение полутора лет – сверхтрудная задача. Между тем в Украине в целом и в Киеве готовятся сносить «хрущевки» и расселять их жителей.
А жителей «хрущевок» – значительно, значительно больше, чем жителей дома на Позняках!
Какое-то шестое (и нехорошее) чувство подсказывает мне, что спасение утопающих будет делом рук самих утопающих. То есть выселенные из «хрущевок» граждане начнут самостоятельно подыскивать себе жилье. Кто-то напросится к родственникам, кто-то будет снимать жилье, кто-то (возможно) окажется на улице вообще. Опыт семей из дома на Позняках доказывает, что нарушить данное слово представителям власти ничего не стоит – даже если обещания даны публично и под вспышки фотокамер.
Стоп, вы скажете. А что говорит по этому поводу закон? Вот тут-то и начинается самое интересное. Ибо, согласно действующему законодательству, для того чтобы выселить из старого дома всех жильцов и снести его, нужно согласие 100% жильцов этого дома. А это в принципе невозможно.
Поэтому в новом законопроекте, разработанном Минрегионстроем, эта цифра снижена до 75%. А это уже реальный шаг к достижению согласия на выселение жителей. Тем более что правовой грамотностью могут похвастаться далеко не все. Наших граждан несложно запугать или просто задурить им головы – мастера этого дела присутствуют в Украине на всех ступенях власти.
Так что, «хрущевки» не стоит трогать вообще? Стоит, еще как. Но, имея четкий алгоритм действий.
Сначала я бы задал вопрос так: сколько в Украине (и Киеве) жилого фонда, подлежащего замене? Дело ведь не только в «хрущевках». Да, они бросаются в глаза прежде всего. Хрущевки стали символом дискомфорта и антиэстетики. Однотипные приземленные «коробки», наводящие тоску своим депрессивным видом. Первая киевская «хрущевка», построенная в 1957 году, имела кухню площадью 3 кв. м и комнаты по 7-8 кв. м. Высота потолков была больше, чем длина стен – но лучшего тогда никто и не требовал. Предполагалось, что к 2000 году будет построен коммунизм, и «хрущевки» с их сроком эксплуатации в 50 лет уйдут в прошлое.
Коммунизм мы не построили, капитализм тоже, поэтому не удивительно, что изношенный жилищный фонд укоренился в наших городах. Но дело в том, что какая-нибудь «панелька» 1980-х годов в силу разных причин может быть более опасной, чем 70-летняя «хрущевка». Например, если в доме пошли трещинами стены, и само здание грозит обвалом. На учет следует брать не только старые объекты, но и непригодные для эксплуатации.
В настоящее время, по данным Госстата, в Украине насчитывается 4,33 млн. квадратных метров устаревшего жилищного фонда. Он включает: 4646 многоэтажек, построенных к 1919 году; 9693 дома, построенных с 1920-го по 1953-й; 7192 многоэтажки, построенные с 1954-го по 1969-й; 5364 дома, построенные с 1970-х по 1989-й.
За корректность этих данных я не отвечаю – мне бы хотелось, чтобы уточненные цифры озвучило профильное ведомство. А также городские власти Киева, которые бы отдельно посчитали, сколько домов следует снести или капитально отремонтировать в столице. Психологи любят повторять, что первый шаг в решении проблемы – ее осознание. Мы же пока не знаем (не осознаем) масштаб проблем с устаревшим жилищным фондом в столице. Следовательно, не можем просчитать и смету на конкретные действия с ним.
Кстати, о конкретике. Второй задачей после вычисления всего проблемного фонда должен стать ответ на вопрос, что делать с ним дальше. Вариантов, грубо говоря, всего два: либо ломать, либо красить. То есть, или сносить совсем, или затевать масштабную реконструкцию. В свое время в России предпочли первый вариант – решили все «ломать». В 1990-х годах мэр Москвы Юрий Лужков первым на постсоветском пространстве представил программу сноса панельных пятиэтажек на базе инвестиционных договоров.
Что такое инвестиционный договор? Это когда за счет частной компании возводится стартовый дом, в который переселяются жители «хрущевок». Дальше «хрущевки» сносят, инвестор расширяет ЖК, а прибыль получает благодаря продаже избыточных площадей (они появляются, например, за счет увеличения этажей в новых домах). Неплохой вариант при условии, конечно, соблюдения правил игры.
Между тем, балтийские страны бывшего Советского Союза решили вопрос путем проведения капитальных ремонтов пятиэтажек. Фундаменты укрепили, коммуникации заменили, фасады утеплили. Работы финансировались фондами ЕС и совладельцами. Для этих целей жильцы получили льготные многолетние кредиты. И это тоже приемлемый сценарий – если действовать сознательно и в полной синергии.
А как насчет Украины?
Упоминаемый мною законопроект от Минрегионстроя предусматривает три возможности: реконструкцию дома без отселения жильцов или с кратковременным отселением; реконструкцию с отселением – в том случае, когда дело не ограничивается капитальным ремонтом и когда здание полностью выводят из эксплуатации и основательно перестраивают; снос дома.
В последнем случае владельцы квартир смогут выбрать между получением жилья в новом доме или денежной компенсацией. И здесь, конечно, важно, чтобы жильцы дома получили полноценную замену своим квадратным метрам, а не повторили опыт жителей Позняков.
Что напрягает меня в этом законопроекте? Здесь я бы выделил несколько моментов. Первый: вариант со сносом жилья выглядит безальтернативным. Объясню почему.
В законопроекте сказано, что финансирование реконструкции кварталов устаревшего жилищного фонда происходит за средства государственного и местных бюджетов, инвесторов-застройщиков, предприятий и организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества, а также поступления из других источников. Но каков интерес инвесторам заниматься реконструкцией? Свой профит они в полной мере получат в том случае, если снесут 5-этажный дом и на его месте построят 25-этажный.
Что касается средств из государственного и местного бюджетов, то я сомневаюсь, что они там есть. Хотя опять же здесь нужно составлять смету проекта, чтобы впоследствии делать выводы. Собственно, уже сейчас департамент градостроительства и архитектуры КГГА заявляет, что у Киева – богатейшего города Украины – нет средств на реконструкцию и строительство компенсационного жилья. Следовательно, остается одно – искать частных инвесторов.
Поиски же частных девелоперов делают вариант сноса устаревшего фонда единственно возможным. И тут возникает момент номер два, который меня беспокоит. Имплементация положений законопроекта будет играть на руку коммерческим застройщикам, они становятся его активными лоббистами. При этом сами застройщики не в восторге от законопроекта – они жалуются на отсутствие в документе определенных преференций. В частности, компании хотели бы получить льготы по оплате аренды за землю и подключение к инженерным сетям или бесплатно получать земельные участки под новую застройку.
Третий момент, который выглядит несколько странно, касается коэффициента возмещения старого жилья. Определение такого коэффициента отдается на откуп органам местного самоуправления. Именно они будут решать, какой коэффициент привлекателен для жителей и экономически обоснован для застройщиков.
(Раньше говорилось о том, что коэффициент должен составлять 1,5, то есть при переезде в новый дом человек получает жилье, чья площадь на 50% больше. Сейчас же такая цифра становится «плавающей», и я боюсь того, что застройщики легко «убедят» местные власти максимально ее снизить).
И, наконец, четвёртый пункт, на котором я хотел бы остановиться. Законопроект декларирует, что реконструкции будут подвержены не только многоквартирные дома, но и объекты социально-транспортной инфраструктуры, расположенные в пределах квартала: детские сады, школы, медицинские учреждения, дороги.
Очень важно, чтобы такая декларация стала не просто набором букв в теле закона, а неизбежным обязательством для инвестора. То, как не любят застройщики возводить объекты инфраструктуры в новых ЖК, общеизвестно. И я пока не вижу в законопроекте Минрегионстроя механизма, который заставит инвесторов реконструировать школы и детсады в старых кварталах.
Кроме того, дело обновления жилого фонда является необходимым и актуальным. Лишь бы оно не стало еще одной утопией типа «посадить миллиард деревьев» или еще одним способом обогащения крупного (в данном случае – строительного) бизнеса.
