Риски при ипотеке продумываются до наименьших деталей. Поэтому, как считают банкиры, этот вид кредитования — один из самых надежных. «Если клиент платежеспособен, мы готовы взять на себя определенные риски», — говорит директор департамента розничных продуктов банка «Надра» Игорь Дорошенко. И действительно, в России зафиксировано только 3% невозвращенных кредитов. «В Украине эта цифра не намного отличается, она даже ниже», — отмечает генеральный директор компании «Простобанк Консалтинг» Леонид Красавцев.
Следовательно, можно прогнозировать, что в Украине у ипотеки есть все основания для дальнейшего развития. На рынке ипотечного кредитования работает более чем треть украинских банков. Как отмечали участники «круглого стола», за 4—5 лет объемы ипотечного кредитования в Украине существенно увеличились, что подтверждает оживление спроса населения на жилье. Постепенный рост доходов людей, с точки зрения Дорошенко, будет содействовать расширению объемов ипотечного кредитования в Украине, а посредством его и стимулированию строительства смежных отраслей. Пока же это воздействие не очень заметно. В странах ЕС и США объем ипотечных кредитов составляет около 50% от ВВП, достигая 70% в Нидерландах и Дании.
Перспективы ипотеки в Украине вытекают также из низкой процентной ставки по кредиту (около 6 %). Более того, на взгляд Красавцева, уже через 1,5—2 года произойдет существенное снижение процентных ставок. По данным Центра научных исследований Нацбанка Украины, это произойдет при условии снижения уровня инфляции, стоимости оформления кредита, банковских рисков, с одной стороны, и создания мощного фондового и страхового рынков — с другой.
Банковская практика показывает, что ипотека привлекательна как для банков-залогоудержателей, так и для заемщиков (как источник дополнительных дешевых средств), для которых риск потери предмета залога незначителен. Эти преимущества усиливаются и благодаря расширению количества участников рынка за счет страховых компаний, пенсионных фондов и других небанковских финансовых учреждений.
Но все же ипотечному кредитованию присущ ряд рисков, которым подвержены все участники этого рынка. Точка договоренности между участниками рынка — это цена за риск. «Вопрос доходности ипотечного кредитования должен рассматриваться в контексте адекватности существующим рискам, а сами риски — в контексте поиска способов их ослабления, но никак не слепого избежания», — убеждена сотрудница Центра научных исследований НБУ Вера Крилова. По ее словам, к основным рискам ипотечного кредитования относятся: кредитный, рыночный, процентный, валютный. Причем количество видов рисков, которым подвержен банк, в любом случае больше, чем риски заемщика.
Но, с точки зрения участников круглого стола, больше всего проблем возникает в том случае, когда залогом при ипотеке выступает земля. Как отмечает Красавцев, перспективным направлением минимизации кредитного риска при ипотечном кредитовании является создание кредитных бюро, предоставляющих банкам информацию относительно потенциального заемщика, его платежеспособности, предыдущих займов: чем чаще заемщик допускал задержки любых платежей, тем выше вероятность его дефолта. На основании этих данных формируется рейтинг клиента, являющийся основанием для расчета его платежеспособности и надежности в качестве заемщика.
Один из наиболее распространенных видов риска при ипотеке в Украине — валютный, когда банк может понести убытки или недополучить прибыль вследствие неблагоприятных изменений валютного курса. В мировой практике такого не происходит, потому что не практикуется выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте. Для минимизации риска банки используют метод управления активами и пассивами. Если кредит номинирован в долларах США, то он должен в полном объеме финансироваться долларовыми депозитами. Другим методом снижения валютного риска является выдача кредитов в иностранной валюте только заемщикам, имеющим поступления в этой валюте и использующим их как основной источник погашения кредита.
Каким рискам подвержен при ипотеке заемщик? Во-первых, получая кредит, он вынужден платить не только за пользование им, но и за риски банка, предоставившего этот кредит. Таким образом, чем выше риски банка, тем выше стоимость кредита. Как и кредитор, заемщик подвержен кредитным и валютным рискам. Классическим примером является ситуация, когда ипотечный кредит номинирован банком не в национальной валюте, а в любой другой, в том числе искусственной (например, «Один», используемый при ипотечном кредитовании банком «Аркада»), а заемщик не имеет поступлений в такой валюте. В этом случае изменение валютного курса повлечет изменениe величины гривневого эквивалента основной задолженности и процентов, и, следовательно, изменениe способности заемщика погашать долг, сумма которого в национальной валюте возрастет. Если же заемщик принимает участие в банковских программах накопления средств для покупки или строительства жилья, то для него всегда существует и риск банкротства банка, в котором размещен его депозит.
Успешное управление рисками позволит, в первую очередь, снизить процентную ставку ипотеки, являющуюся важным фактором, влияющим на цену и доступность кредитов для населения. Но самое главное — с развитием ипотечного кредитования связывается возможность существенных сдвигов в экономике страны вообще. Как говорил О. Бердслей: «Против скуки — скандал, против одиночества — слава, против бедности — деньги!»
