Граждане Украины так и не дождались обещанного «обвала» цен. Оказались бессильными перед ними и спасительная ипотека, и правительственные программы. Как сообщила на днях журналистам директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко, за 11 месяцев цены на киевском рынке первичного жилья выросли в среднем на 10— 15% и составляют от $1,7 тысяч за квадратный метр до $5 тысяч в зависимости от района и класса жилья. «При этом речь идет не об официальных прогнозах правительства, а о реальном изменении цен... Я думаю, оно будет составлять около 15%, — уточняет она и прибавляет: — Очевидно, что темпы роста цен существенно снизились, если сравнивать с прошлым годом, когда они составляли 60%».
Однако ценовая гонка не останавливается окончательно, и, по словам Нестеренко, в следующем году падения цен не стоит ждать: темпы их роста на первичном рынке будут соответствовать, во всяком случае, темпам инфляции... Однако уже сегодня отмечается падение количества соглашений на рынке, а также снижение рентабельности у застройщиков в связи с опережающими тенденциями роста цен на строительные материалы. Нестеренко считает, что столичный рынок жилья вошел в кризис.
«Цены на жилье в столице достигли такого уровня, что для большинства покупателей они кажутся неподъемными даже с учетом возможностей ипотечного кредитования... Рынок вошел в фазу заострения конкуренции и борьбы за покупателя» — охарактеризовала эксперт ценовую ситуацию, прибавив при этом, что в течение ближайших двух- трех лет будет наблюдаться заметный передел рынка недвижимости между игроками.
Что касается ипотеки, то эксперт отмечает довольно жесткие условия получения кредитов во второй половине 2007 года, а также некоторое увеличение ставок. «Пока не изменятся ставки по кредитам, ситуация на рынке не улучшится», — считает Нестеренко.
Банкиры, в свою очередь, возмущены нынешним состоянием рынка жилья... «Купить квартиру даже с помощью ипотеки фактически нереально! Средняя стоимость квадратного метра в Киеве уже составляет 3200 долларов! Если в Румынии, Болгарии и т.д. рентабельность строителей составляет 20—30%, то в больших городах Украины рентабельность 300— 500%!» — считает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец. Он констатирует, что вследствие этого в последнее время ипотека стоит на месте, а увеличивается доля ссуд на приобретение мебели, проведение ремонта и тому подобное.
Вывести же отечественный рынок жилья из такого «тупика», на взгляд Нестеренко, нам поможет, как всегда, заграница... «Очевидно, следует ожидать прихода крупных иностранных строительных компаний на украинский рынок... Они будут настроены строить много и быстро, поэтому и прибыль будут получать от объемов строительства, а не от роста цен. У них есть доступ к более дешевому финансированию, — перечисляет эксперт преимущества иностранцев, однако упоминает и об их возможных трудностях: — У них есть и специфические проблемы, связанные с непрозрачностью процессов выдачи земельных участков для начала строительства, а также определенные ментальные отличия».
Однако структура изменений на рынке жилья будет зависеть не только от появления иностранцев. С точки зрения Нестеренко, в течение ближайших двух-трех лет мы увидим, что небольшие и средние отечественные компаний будут поглощены крупными, то есть произойдет определенная консолидация и концентрация. «Крупные иностранные игроки принесут свой опыт и новые стандарты рынка. Покупателям это предоставит альтернативу, а отечественные застройщики будут вынуждены снижать рентабельность и улучшать сервис...», — отмечает эксперт и прогнозирует, что все приведенные факторы приведут к потере значительной частью частных инвесторов интереса к вложениям в жилищную недвижимость и переводу их средств в другие сегменты экономики, в том числе — в земельный рынок. В некоторой степени это происходит уже сегодня...
КСТАТИ
Правительство Украины намерено в 2008 году начать частично финансировать из государственного бюджета покупку жилья населением с невысокими доходами. Для этого, как сообщил первый вице-премьер-министр, министр финансов Николай Азаров, разработана программа «Доступное жилье». По его словам, примерно 30% в этой программе составит первоначальный взнос государства, а 70% будет гасить в течение 20 лет получатель этого социального жилья. На эти цели, согласно указу Президента от 8 ноября, начиная с 2009 года, в бюджете будет выделяться 0,5% ВВП (4 млрд. грн.).
Пока самым эффективным средством помощи гражданам, нуждающимся в жилье, остается ипотека. Как сообщила пресс- служба УкрСиббанка (Харьков), в Украине в январе—октябре 2007 года выданы ипотечные кредиты на сумму более $9,5 миллиарда. И все же, по данным банка, сегодня недвижимость в кредит покупает менее 1% населения страны. Завтра этот показатель может вырасти. Как считает заместитель начальника отдела продуктов ипотечного кредитования Родовид Банка (Киев) Александр Козленко, процентные ставки по гривневым ипотечным кредитам до конца 2008 года снизятся на 0,5—1%, тогда как цена валютных кредитов, учитывая сложившуюся ситуацию на международном рынке капитала, скорее всего, останется без изменений. При этом эксперт уверен, что «рынок ипотечного кредитования в целом и рынок кредитования вторичного жилья в частности в ближайший год будет развиваться и сохранит достаточно высокие темпы роста, но вряд ли объем выданных ипотечных кредитов превысит показатели нынешнего года».
