Когда к автору этих строк обращались за советом друзья
или знакомые по поводу того, стоит или не стоит ввязываться в кредитные
отношения с кем-либо — банком, государственной структурой, частной фирмой
или лицом, я почти всегда отвечала: «Не стоит». Потому что почти всегда
в предлагаемых кредитных соглашениях, в том числе и неформальных, — здесь
имеются в виду только те, которые предполагают обязательный возврат суммы
долга (значит, и возможность обращения к услугам бандитов), — вакуум правовой
неурегулированности отношений кредитора и заемщика восполнялся кабальными
условиями займа и неподъемными процентными ставками. Собственно, тогда-то
я и решила для себя, что на первых порах единственным видом кредита, который
будет по душе и по карману среднему украинцу, станет кредит ипотечный.
Чем он так хорош, спросите вы? Прежде всего, своей идеей. К тому же подкрепленной
международной традицией.
Недолгая история становления рынка в Украине начисто лишила
нас чувства безопасности. Мы уже не представляем себе, что финансовые операции
могут быть выгодны как тому, кто ссужает деньги, так и тому, кто их одалживает.
Мы вынуждены всегда быть готовыми либо обманывать, либо быть обманутыми.
По крайней мере, немало украинцев хоть раз поучаствовали как в драме обманутых
вкладчиков (советского Сбербанка и новых коммерческих банков, новоявленных
трастов, акционерных «пузырей»), так и в трагедии беззащитных кредиторов
— банков, предприятий, граждан.
Наверное, каждый из невольных, но порядочных кредиторов
и заемщиков не раз задавался вопросом: когда появится закон, защищающий
их финансовые интересы? Наконец-то 14 июня подобие такого нормативного
акта подписал Президент. Сразу оговоримся, что Указ «Об ипотеке», увидевший
свет на прошлой неделе, проблемы правового урегулирования отношений залогового
кредитования не решает, да и не может решить. У него другая функция — подтолкнуть
процесс законотворчества. Поэтому сейчас нет смысла обнадеживать наших
читателей и побуждать их строиться в очереди за ипотечными кредитами. Но
получить информацию о том, что это такое, чтобы хотя бы морально подготовиться
к цивилизованным финансовым сделкам, тоже будет нелишним.
Итак, в развитых странах ипотечное кредитование уже 25-30
лет как стало классикой, не требующей выдающихся жертв ни от кредитора,
ни от заемщика. Как правило, кредит под залог приобретаемой недвижимости
выдается на условиях внесения первоначального взноса в 20— 50% ее стоимости.
Размер кредита определяется исходя из текущего дохода заемщика, и согласно
общему правилу ежемесячные выплаты не должны превышать 30% этого дохода.
В случае невозвращения кредита недвижимость реализуется с торгов, кредитор
возвращает свои потери, а что остается — достается незадачливому заемщику.
Нужно заметить, что количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно
невелико — 0,01-3% в зависимости от страны.
В октябре 1992 года в Украине был принят неплохой Закон
«О залоге», впервые разрешивший ипотечное кредитование и использование
земли в качестве залога.
Если бы этот закон нашел продолжение в подзаконных актах,
получил механизм реализации, то сегодня и не понадобился бы президентский
указ. Но этого не было сделано, исполнительные органы не потрудились над
этим. В результате страна за столько лет так и не получила реального рынка
земли и недвижимости, а банки не спешат выдавать ипотечные кредиты, потому
что в случае невозврата ссуды никакие власти не помогут им получить право
на заложенный объект.
В классической ипотеке результатом, на который ориентируется
заемщик, является приобретение права собственности на заложенную недвижимость.
В нашем случае залоговый кредит редко оказывался ипотечным. Даже в самых
подходящих ситуациях, таких как жилищное кредитование, граждане, часто
сами того не подозревая, имели дело с арендными договорами с правом выкупа
или, в лучшем случае, с «серой» ипотекой (когда обеспечивающая кредит квартира
остается в собственности дочерней фирмы или у какого-нибудь сотрудника
банка). При таком раскладе отношения «банк — заемщик» вряд ли можно назвать
равноправными. Ведь при невозможности вносить выплаты по кредиту клиент
явно не сможет претендовать на остатки средств после продажи квартиры.
После правового урегулирования ипотеки, иными словами,
после принятия хорошего закона и хороших (непротиворечивых) подзаконных
актов у отечественных банков появится возможность без риска заниматься
одним из самых прибыльных видов кредитования, а у заемщиков — получать
самые дешевые кредиты. Сравните: в 1986 году в США можно было получить
ипотечный кредит на 3 года под 2,9% годовых. В Москве в лучшие докризисные
годы ипотечный кредит в Сбербанке стоил 12% годовых в валюте, коммерческие
банки с перестраховкой всех рисков предлагали от 30% до 60%. Говорят, что
и в Киеве уже можно найти 12-процентный кредит. Но подумайте сами, какой
же нужно иметь доход и в какой валюте, чтобы такой кредит выплатить. Так
что даже если украинские банки и начнут направо и налево выдавать ипотечные
кредиты, очередей за ними не будет. И знаете почему? Во- первых, потому,
что у банков нет дешевых кредитных ресурсов. Урегулирование процедуры ипотечного
займа не приведет к заметному снижению процентных ставок. Во-вторых, у
заемщиков нет стабильных источников легального дохода, который только и
учитывается банком при оценке его кредитоспособности. В-третьих, в стране
нет рынка недвижимости, из-за чего предмет ипотеки оказывается неликвидным
и малоценным для банка. В-четвертых, перспективы привлечения к ипотечному
кредитованию небанковских и иностранных инвесторов пока мало реальны: у
первых нет денег, у вторых — уверенности в их возвратности. Несмотря на
то, что законодательство не стояло на месте и принимались отдельные нормативные
акты, регулирующие отношения собственности (в частности, разрешающие переход
прав владения предприятиями, земельными участками), без изменений оставалось
главное — общий негативный деловой климат, медленное развитие рынка, беспрецедентный
спад производства. Почему большинство заводов и фабрик не видит проку в
приобретении занимаемой ими земли? Если у завода нет денег на зарплату,
на расчеты с поставщиками и на налоги, то разве можно серьезно говорить
о выкупе земли за деньги?
Комментируя президентский указ, заместитель главы администрации
Президента Павел Гайдуцкий сослался на оценки специалистов, подсчитавших,
что предприятия АПК, используя механизм ипотеки, могут рассчитывать на
привлечение 2,5 млрд. гривен кредитов. При этом он не счел нужным умолчать
о том, что указ «предполагает минимизацию возможной продажи земли в случае
невозврата ипотечного кредита сельскохозяйственными предприятиями». П.
Гайдуцкий не детализировал механизм, препятствующий спекуляциям землей,
сказав только, что проблема ипотеки земель сельскохозяйственного назначения
обсуждалось в Верховной Раде и предложения народных депутатов учтены. Банкирам
прекрасно известно, что Верховная Рада блокирует фактическую продажу земли,
механизм которой так или иначе определен Земельным кодексом Украины. Следовательно,
зная это, а также то, что ипотечный указ не поощряет переход прав собственности
от плохих хозяев к хорошим, станут ли они кредитовать АПК?
Бытует мнение, что если банкам дать волю, то они скупят
всю землю и перепродадут ее иностранцам. Но судя по поведению иностранцев,
наша земля в нынешнем ее виде им не нужна. Зато многие иностранные бизнесмены
выражают неподдельное удивление, что у нас почти отсутствует ипотечное
кредитование, не применяется земельный залог. У них там каждый дом, каждый
клочок земли заложен, и банкиры следят только за тем, чтобы им не подсунули
в обеспечение уже заложенный объект. Они справедливо считают, что в условиях
нашего кризиса платежей и острой нехватки денег ипотечное кредитование
и земельный залог даже больше нужны, чем в условиях их стабильной экономики.
В общем-то, в этом они более чем правы. Действительно, вовлечение в оборот,
помимо денег и ценных бумаг, параллельной валюты в виде товарных обязательств,
векселей, сертификатов, закладных, подтверждающих права собственности на
земельные участки, здания и т.п., способно не только стать надежной опорой
для национальной валюты, но и базой для быстрого развития экономики.
Впрочем, осуществиться ли все это еще при нашей жизни,
сказать очень сложно. В предвыборное время политическую конъюнктуру от
реальных реформ практически не отличить. Тем более что ипотеку у нас уже
однажды вводили.
СПРАВКА «Дня»
Для тех наших читателей, кто плохо разбирается в экономических
терминах, объясним, что согласно Закону «О залоге» «залог» — это способ
обеспечения обязательств; «ипотека» — это разновидность залога, т.е. залог
недвижимости (земли, имущества), при котором предмет залога остается в
распоряжении заемщика или уполномоченного лица. Еще один вид залога (обычно
движимого имущества) предполагает передачу его в собственность кредитора,
пока ссуда не будет погашена.
