Квартирный вопрос в нашей стране уже многие годы решается плохо. Сейчас правительство пытается исправить положение — каким-то образом снизить для покупателя цену квадратного метра, сделав ее ниже той, которая сейчас фигурирует на рынке недвижимости. Поможет в этом Государственное ипотечное учреждение (созданное в январе этого года), которому надлежит рефинансировать коммерческие банки, занимающиеся кредитованием на покупку или строительство жилья.
Как заявил на пресс-конференции председатель правления ГИУ Василий Костицкий, уже в этом году оно рассчитывает реально начать работать на рынке недвижимости. Стандарты и критерии уже разработаны. Как заявил В. Костицкий, они пока что достаточно строги, однако в ходе переговоров с банками могут быть пересмотрены. По его словам, стандарты ипотечного кредитования предусматривают, что рефинсирование банков будет осуществляться в размере 80% стоимости заложенного имущества. В них также прописано, что первый взнос на приобретение жилья должен составлять 30% от стоимости квартиры или дома. Однако может быть снижен. Стандартами предусматривается долгосрочное кредитование на 10—20 лет. При этом глава правления ГИУ заявил, чтоэтот срок, возможно, будет увеличен. Кроме того, в стандартах зафиксировано требование к банкам выкупать рисковые кредиты, по которым в течение нескольких месяцев не было платежей (с учетом этого будет проводиться).
Успех или провал ипотечного кредитования во многом будет определяться размером кредитной ставки. Поэтому Костицкий много говорил о возможных ее вариантах, и даже сказал, что премьер-министр в устной форме посоветовала ГИУ снизить ее до 6%. Сейчас ГИУ ведет переговоры о снижении кредитной ставки с 15 банками, которые могут принять участие в пилотных проектах по рефинансированию. По его словам, до конца года ставка ипотечного кредитования в этих банках в рамках пилотных проектов ГИУ может снизиться до 9%. Но это случится только в том случае, если в пользу ГИУ закончатся переговоры со Всемирным банком. Однако перспектива 6% ставки тоже не кажется утопией главе правления. Если удастся привлечь более дешевые ресурсы, то, как уверен Костицкий, можно будет выполнить задачу, поставленную правительством. Сейчас ГИУ ведет переговоры с банком, «одним из входящих в десятку крупнейших мировых», о сопровождении в получении международного рейтинга. В связи с этим В.Костицкий выразил надежду, что это позволит правительству привлечь для учреждения на мировых рынках финансовые ресурсы стоимостью 1—1,5%.
Одновременно ГИУ ведет переговоры с дипломатическими представительствами США, Германии, Франции, Израиля и одиннадцатью международными финансовыми организациями в поисках кредитов. Идет также диалог с иностранными банками и ипотечными учреждениями СНГ. Однако какой из путей привлечения инвестиций сработает, пока неизвестно.
Кроме того, ГИУ планирует выпустить облигации. По словам Костицкого, наблюдательный совет утвердил календарный план эмиссии облигаций. Однако уставный фонд учреждения составляет всего 20 млн. грн. (вместо 50 млн.), и этого недостаточно. Кроме того, по законодательству, провести эмиссию можно не ранее чем через шесть месяцев после принятия решения о выпуске ценных бумаг. В таком случае реальный выход облигаций ГИУ на рынок возможен не ранее декабря 2005 года.
«Наблюдательный совет должен решить, насколько удачным и экономически целесообразным будет это время. Возможно, нужно будет подумать, как сократить сроки проведения эмиссии», — говорит Костицкий. В то же время он полагает, что уже в 2005 году ГИУ должно начать «реальную работу по рефинансированию».
Глава правления констатировал, что институт ипотеки в стране практически не развит. По его словам, на сегодняшний день объем ипотечного рынка Украины составляет 0,04% ВВП, тогда как в развитых странах его доля достигает 40% ВВП, а в Голландии даже 60%. И это несмотря на то, что ипотека — реальный способ помочь людям решить «квартирный вопрос». Мешают этому только высокие кредитные ставки. Со ссылкой на Украинскую независимую ипотечную ассоциацию, В.Костицкий сообщил, что только 7% украинцев готовы брать ипотечные кредиты. Но если правительство не ограничится рекомендациями, а поможет ГИУ найти дешевые ресурсы, количество украинцев, знакомых со словом «ипотека», значительно вырастет.
