В оптимистические времена перестройки лидер Советского Союза пообещал, что каждая семья к 2000 году будет иметь отдельное жилье. Этому весьма заманчивому обещанию, как и следовало ожидать, не суждено было сбыться. И объективно, и субъективно реализация такой программы-максимум оказалась невозможной. Времена, когда государство обеспечивало бесплатно жильем своих граждан, канули в Лету. Многолетние очереди за скудными квадратными метрами, которыми, как правило, терпеливые граждане вознаграждались ближе к пенсионному возрасту, формально существуют и доныне, но понятно уже, что та система распределения жилья как таковая уже фактически не существует. Хотя спрос на жилье не падает. Более того — спрос стал более дифференцированным. Кому-то (у кого есть деньги) требуется жилье элитное, суперкомфортное, кому-то необходима удобная отдельная квартира, кому-то просто крыша над головой. И если в первом случае вопрос решается собственными силами покупателя (любой его каприз — его личная проблема), то для решения жилищной проблемы второй категории (наиболее многочисленной, но не располагающей свободными средствами для приобретения жилья) требуется поиск форм долгосрочного кредитования под строительство жилья или под приобретение уже готовой квартиры. Третья же категория нуждающихся должна обеспечиваться пусть самым деш евым, наименее благоустроенным, но бесплатным жильем. У нас в Украине уже появляются новые интересные жилищные инвестиционные программы. Некоторым из них и посвящена эта страница. Действует также государственная программа кредитования молодых семей, к сотрудничеству с которой привлекаются и местные органы власти. Интервью с председателем Фонда содействия молодежному жилищному строительству мы опубликуем в ближайшем номере газеты.
Основным двигателем любой национальной экономики является рост внутреннего потребления и, соответственно, ускорение оборота финансовых средств. Бытует мнение, что своим экономическим процветанием США обязаны автомобилю, ибо автомобилестроение дало толчок к развитию всей экономики. У нас таким аналогом должен стать украинский дом или, попросту говоря, — жилище.
Жилищное строительство всегда являлось определяющим фактором роста внутреннего потребления. Опыт большинства стран с переходной экономикой показывает, что экономический рост, начавшийся после преодоления кризисных явлений, связан, как правило, с оживлением строительной отрасли, и в частности жилищного строительства. Разумеется, не обойтись тут и без создания привлекательного инвестиционного климата, прежде всего для отечественных инвесторов. Хотя самое главное — это получение реальных возможностей обзавестись жильем для граждан с невысокими доходами, поскольку не следует ожидать в скором времени повышения их платежеспособности.
Совершенно очевидно, что установившиеся и хорошо отлаженные формы кредитования строительства жилья под минимальный процент и на длительные сроки погашения или в виде готового относительно дешевого муниципального жилья неприемлемы для Украины. Причина — дефицит государственных средств, слабость и незрелость кредитной системы коммерческого финансового сектора. Нам нужны свои подходы к проведению жилищной политики. И единственно возможным будет такой вариант, который учитывает финансовые возможности основной части населения — с невысокими доходами.
Его суть — в организации жилищного строительства под ипотечный товарный (строительными материалами) кредит с залогом будущего жилья. Эта форма кредитования — промежуточная между финансовой ссудой и предоставлением готового жилья с выплатой в рассрочку. Так решение жилищной проблемы связывается с одновременным подъемом находящейся в кризисном состоянии отрасли производства строительных материалов, насчитывающей 250 действующих и 90 недостроенных объектов. Объем потребления строительных материалов снизился с 10 млрд. штук до 3 млрд. штук. Естественно, напрасными будут ожидания резкого увеличения спроса на продукцию, если не отпускать ее по кредитной схеме.
Реализация этой простой, на первый взгляд, кредитной схемы возможна только на основе реконструкции и технического переоснащения предприятий и их перехода на выпуск обновленной продукции. При нынешнем уровне рыночных цен на высококачественную керамическую продукцию, значительно превышающих ее себестоимость, достаточно половины объема выпуска, чтобы поддерживать рентабельную работу предприятия. Другая часть продукции может отпускаться населению с невысокими доходами как ипотечный товарный кредит со сроком погашения, например, 5-10 лет. При этом застройщик в первый год приобретает весь объем основных строительных материалов за 10-20 % их стоимости и затем ежегодно погашает ссуду также в размере 10-20%. Например, при потребности для строительства двухэтажного дома или квартиры 30,0 тыс. шт. кирпича первоначальная сумма необходимых финансовых средств составляет до 1,0 тыс. грн., что приемлемо для массового застройщика. Выгода застройщика очевидна — он строит для себя жилье. Что касается выгоды завода, то она многопланова.
Осуществляется реконструкция предприятия в основном на базе инновационных энергосберегающих технологий, что ведет к резкому снижению себестоимости и рыночной цены продукции, она становится конкурентоспособной. Так, опыт частичной реконструкции одного из заводов Сумской области с объемом инвестиций до $3,0 млн. показал возможности значительного снижения рыночной цены на продукцию до 300—500 грн. за 1000 шт. высококачественного лицевого кирпича за счет снижения себестоимости, находящейся в пределах 120—160 грн. До этого времени уровень цен на высококачественный кирпич (как отечественного, так и зарубежного призводства) на рынке Украины колебался от 430 до 1500 грн.
Вторая существенная выгода — это переход на выпуск обновленной продукции, главным образом теплоэффективных пустотелых керамических блоков для внутренней кладки стен и перекрытий, при этом продукция значительно удешевляется. При сложившихся структуре и стоимости производственных затрат в керамической отрасли можно достичь реального снижения рыночной стоимости пустотелых керамических блоков в пределах 80—120 грн. за 1000 шт. условного кирпича. Несмотря на относительно высокие цены на лицевой кирпич, использование пустотелой керамики в сочетании с лицевым кирпичом приведет к общему снижению цен на стеновые материалы до 150—180 грн. за 1000 шт. условного кирпича, что будет приемлемым для массового застройщика.
За счет повышения спроса и реализации части продукции через ипотечное кредитование удастся обеспечить круглогодичную работу предприятия на полную мощность. Причем реализация продукции через ипотечное кредитование как раз наиболее выгодна в зимний период, когда спрос на рынке падает, предприятия затовариваются продукцией и временно (на 1-3 месяца) останавливаются. Упущенная выгода за счет падения объемов сбыта в этот период соизмерима с временными финансовыми затратами по ипотечному кредиту.
При приемлемых сроках товарного кредитования 5-10 лет заемщик погашает часть ссуды в пределах себестоимости полученной в кредит продукции уже через 2-3 года, и с этого момента завод начинает получать чистую прибыль с учетом процентов по кредиту. В дальнейшем эта прибыль является компенсацией за временные затраты по кредитованию последующих заемщиков. Таким образом спустя 2-3 года после начала товарного кредитования предприятие входит в нормальный финансовый режим работы.
Наконец, находит свое решение и другая немаловажная проблема — строительство теплосберегающего жилья. Это достигается благодаря выпуску таких теплоэффективных материалов, как лицевой кирпич, пустотелая керамика и плитный утеплитель. В результате объем стеновых материалов при неизменных показателях теплосбережения снижается в 2-3 раза. Так, если применять эти материалы в комплексе, то толщина стеновых конструкций составит 30-35 см вместо 70-100 см при строительстве зданий из обычного строительного кирпича. Соответственно примерно на треть снижается стоимость и трудозатраты в строительстве при одновременном обеспечении теплосбережения.
В Украине сейчас имеются благоприятные условия для выгодного вложения средств в производство строительных материалов. Как показывает опыт реконструкции ряда предприятий Луганской, Львовской и Сумской областей, общий объем необходимых инвестиций в одно предприятие находится в пределах 2—10 млн. грн., а срок окупаемости колеблется от 1,5 до 3 лет. Инвестиции в отрасль строительной керамики являются одними из наиболее выгодных как с точки зрения быстрой рекуперации вложенных финансовых средств, так и долгосрочных финансовых интересов.
В трудной финансово-экономической ситуации, которая сложилась в Украине, производство строительных материалов наиболее полно отвечает товарной форме кредитования ввиду наличия и дешевизны сырья и незанятой рабочей силы, в том числе и среди нуждающихся в приобретении жилья.
