Жесткая конкуренция между строительными компаниями и снижение уровня доходов потенциальных покупателей не позволяют повышать цены на недвижимость в долларовом эквиваленте. Дальнейшее повышение цен за квадратный метр в гривне до конца года может быть обусловлено в основном только курсовыми колебаниями, считает руководитель аналитического отдела девелоперской компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
Сейчас на рынке наблюдается возобновление ценового демпинга со стороны застройщиков эконом-сегмента, говорит эксперт. «Как правило, речь идет о небольших застройщиках, которые занимаются реализацией одного-двух проектов. Новые компании строят панельные дома и выставляют на продажу квартиры по 12—14 тыс. грн за квадратный метр. Они вынуждены конкурировать с крупными и надежными застройщиками за счет невысокой стоимости жилья. И часто им это удается: если недалеко от строящегося жилого дома либо комплекса появляется альтернативное предложение по более низкой цене, то продажи даже у надежного застройщика могут на время упасть», — отмечает Лаевская.
По ее словам, такими предложениями в первую очередь интересуется та категория покупателей, у которых строго ограничен бюджет на покупку недвижимости.
«Это около 20% всех покупателей. Остальные же все больше (особенно с учетом новой волны информации о проблемных и незаконных стройках в Киеве) обращают внимание на репутацию строительной компании, поскольку не хотят рисковать своими сбережениями. Фактически чиновники заставили часть потенциальных покупателей задуматься над тем, в какие объекты они вкладывают деньги, открыв реестры и мониторинговые карты проблемных застройщиков», — говорит Лаевская.
Также фактором органического роста цен, как правило, является увеличение уровня готовности дома. «Традиционно цена квадратного метра пересматривается после того, как построена «коробка» здания, территория благоустроена или здание введено в эксплуатацию. Однако к этой динамике инвесторы зачастую готовы и положительно на нее реагируют: ведь это означает, что проект возводится в сроки и будет вовремя введен в эксплуатацию», — поясняет эксперт.
Закон «о первом этаже»
Приближаются изменения, которые почувствуют миллионы украинцев
Вопрос об использовании домов и квартир для осуществления хозяйственной деятельности не новый. Он имеет давнюю историю, которая своим корнем достигает еще времен УССР (постановление Совета Министров от 26.04.1984 № 189). Этот вопрос в действительности и сегодня не решен. Нет единой, прозрачной и понятной процедуры. Мы пользуемся старым Жилищным кодексом, нормы которого практически утратили свою актуальность.
Так, в соответствии с этим кодексом, непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или же такие дома идут под снос по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) Совета народных депутатов.
Переведение пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, сегодня не допускается. В исключительных случаях этот вопрос может решаться вышеупомянутыми органами.
Следует отметить, что порядок обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми утвержден еще постановлением Совета Министров УССР от 26.04.1984 № 189, которым руководствуются и доныне.
При этом жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, и использование помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера действующим законодательством запрещается.
Если обратить внимание на государственные строительные нормы, то, например, помещения магазинов розничной торговли допускается размещать исключительно на первом, втором и цокольном этажах жилых домов, а помещения общественного назначения, кроме общежитий и жилых домов для людей преклонного возраста и семей с инвалидами, должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома (в соответствии с государственными строительными нормами В.2.2-15-2005).
Новостройки уже учли отмеченные нормы, а как быть с домами, построенными до утверждения этих норм?
Исходя из анализа законодательства, предприниматель, который имеет в собственности квартиру и хочет использовать ее для обустройства парикмахерской, офиса, магазина не имеет четкого «плана действий»: что нужно делать, куда обращаться, какой пакет документов необходимо подготовить.
Также можно найти утвержденные местными органами власти собственные положения о переводе жилых домов, квартир в нежилые и наоборот. При этом такие положения устанавливают разные перечни документов, которые необходимо подать в эти органы, не предусмотренные законом разрешения на реконструкцию помещений, что переводятся в нежилые, дополнительные разрешительно-согласовательные процедуры, заключения, справки и тому подобное.
С одной стороны, городская власть таким образом пытается упорядочить отношения в данной сфере, однако, не имея единых для всех правил, закрепленных в законе, власть имеет широкое поле для коррупции.
В настоящее время в парламенте находится на рассмотрении законопроект №3136 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно уменьшения административной нагрузки на субъекты ведения хозяйства». Он прошел согласование на уровне комитета, и в ближайшие дни (или недели) он будет вынесен в зал. Договоренность об этом на уровне фракций и руководства ВР уже есть.
Этим проектом закона предусматривается в корне изменить существующее положение вещей с целью предоставить возможность владельцам домов, квартир или арендаторам вести в них хозяйственную деятельность.
Депутаты предлагают установить порядок переведения жилых домов, квартир в нежилые, утверждается перечень документов, необходимых для такого переведения, условия, при которых возможно осуществить изменение назначения помещения. Такое переведение может осуществляться в два способа: признание в установленном порядке жилого дома, помещения нежилым или изменение их назначения.
При этом следует учитывать следующие риски: признание жилого дома, квартиры нежилыми предусматривает исключение их из жилищного фонда со снесением такого дома или переоборудованием для использования в других целях.
А переведение имеет временный характер с возможностью через определенный промежуток времени вернуть назначение помещения или дома из нежилого в жилое.
Законопроектом предусматривается предоставить возможность переводить квартиры, которые находятся на втором этаже (вопреки государственным строительным нормам), в случае, если расположенные ниже помещения уже переведены в нежилые. Это положение законопроекта вызывает ряд вопросов.
Первый: как, например, в смежной с нежилой на втором этаже квартире семья с маленьким ребенком будет реагировать на грохот швейных машин частного ателье (производство не промышленного масштаба), мощных стиральных машин химчистки, копировальной техники, постоянного громыхания входными дверями в случае обустройства в той квартире фирмы по предоставлению услуг (юридических, туристических, консалтинговых) и тому подобное.
Второй: для обустройства в квартире офиса нужно провести перепланировку, но кто будет контролировать этот процесс? Так, для переведения в нежилое помещение необходимо подать проектные предложения относительно переоборудования и перепланировки, но что в действительности сделает предприниматель? Не снесет ли все стены для открытого офиса, что может в дальнейшем повредить конструкцию многоэтажного дома? Кто за это будет нести ответственность и возмещать убытки?
Олеся ПОМАЗ, Институт общественно-экономических исследований
