Каждый пятый квадратный метр жилья сегодня покупается в нашей стране за счет ипотечных кредитов. Эксперты утверждают, что этот показатель плавающий и до сих пор зависит от экспериментов банков с условиями кредитования. Например, в весенние месяцы, на фоне роста цен на недвижимость, когда был отменен обязательный 30-процентный первичный взнос и банки немного снизили процентные ставки, в Украине возник настоящий бум. Но уже к осени банковские ресурсы практически исчерпались, и условия кредитования для покупки жилья снова ужесточили. Для граждан Украины среднего достатка новая квартира, как и прежде, остается в сфере грез.
По идее, эту проблему должно было решить Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), привлекающее средства инвесторов с помощью ипотечных облигаций (заметим, выпуск таких ценных бумаг законодательством пока не предусмотрен) и за счет полученной прибыли призванное рефинансировать кредиторов. Но с уставным фондом в 20 миллионов гривен переворота в процессе обеспечения граждан страны жильем, естественно, не сделаешь.
Некоторые эксперты даже считают, что и выделяемого проектом бюджета на следующий год миллиарда гривен на решение этой проблемы также не хватит. А если так, то, по их мнению, возникающий дефицит станет очередным рассадником для коррупции.
Об этом и многом другом шла речь на конференции «Состояние развития ипотечного рынка в Украине: стратегия на будущее». По словам первого заместителя министра финансов Анатолия Максюты, материализация перспектив развития ипотечного рынка начнется после того как уставный капитал ГИУ вырастет минимум до ста миллионов гривен плюс миллиард гривен государственных гарантий под выполнение обязательств ГИУ. Тогда, по мнению специалиста, можно будет говорить о наличии не только первичного (в системе координат банк-заемщик), но и вторичного (рефинансирование банков путем эмиссии ипотечных ценных бумаг) рынков ипотечного кредитования. Но настоящая победа ипотеки в Украине, как считают эксперты, придет только тогда, когда этот рынок удастся дедолларизировать, а процентные ставки снизить.
В любом случае в интересах государства полной мерой профинансировать ипотечное учреждение и наладить работу рынка. Ведь обеспечить население жильем за бюджетные средства, и это уже общепризнано, невозможно. По словам министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Павла Качура, например, в проекте бюджета 2006 года запланировано для финансирования строительства жилья 1,332 миллиарда гривен. Получается, за бюджетные деньги в стране может строиться не больше 2,5% жилья. Правда, Качур утверждает, что сегодня «45% себестоимости квадратного метра — это тот объем дополнительных платежей, которые платят строители на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры, в фонды развития городов, пожарным и т.д.». Но решение этой проблемы цену с квадратного метра не собьет. Придется создавать еще и рынок земли, чтобы ликвидировать спекуляции на землеотводе.
Президент Национальной ипотечной ассоциации Игорь Юшко хвалил «Дню» концепцию конкурсного распределения земельных участков. «Надо сделать лот, — рассказывал он. — Вот земельный участок, вот строительный проект, прошедший все согласования. Тот, кто больше платит за землю, может начинать строить хоть завтра. Сто лотов... Впрочем, я вам гарантирую, что уже 50-й лот в Киеве по цене должен идти вниз, потому что люди начнут взвешивать риски».
Впрочем, самый большой риск для ипотеки — это все-таки инфляция. Как считают одни эксперты, смерть ипотеки может наступить при 12%, поскольку банки не возьмут на себя такие риски. Но другие эксперты утверждают, что главное для существования ипотеки — не низкая инфляция, а ее предсказуемость. В этом случае банки должны вовремя вносить соответствующие коррективы. Смогут ли?
Уже сегодня строительный рынок замер в ожидании обвала, поскольку нынешняя сравнительно небольшая инфляция (эксперты спорят, превысит ли она к концу года и насколько двухзначную цифру) и сокращение темпов роста экономики практически «выбили» из числа претендентов на новое жилье даже и средний класс. Строительные компании, возможно, будут вынуждены пересматривать свои планы. Куда пойдут цены?
Единственное, что можно в этих условиях с уверенностью предсказать, — это дальнейший рост спроса на ипотечные кредиты. И банки его стимулируют. Не случайно же они сегодня заявляют о существенном росте жилищного кредитования в будущем году. Таков рыночный закон: спрос порождает предложение.
