Вопрос введения полноценного рынка земель в Украине в части включения в экономическое обращение земель сельскохозяйственного назначения на сегодня приобрел немалый резонанс в обществе. Внесение сельскохозяйственных земель в экономическое обращение содержит в себе весь спектр структурных элементов общественных отношений страны. Однобокое понимание рынка земель, ассоциация его только лишь с «базаром» и отсутствие научной концепции его формирования породили предпосылки перманентной политизации и социальной истерии при рассмотрении вопросов введения полноценного рынка земель. Свидетельством этого стали парламентские слушания на тему: «Земля в украинской судьбе: ситуация в земельной сфере, законодательное обеспечение земельных отношений и практика его реализации», прошедшие 23 марта этого года в Верховной Раде Украины.
Одна из причин низкого уровня сельскохозяйственного производства, опасений определенной категории населения по поводу введения полноценного рынка земель сельскохозяйственного назначения — это не только отсутствие опыта реформирования экономики и формирования рыночной экономики в аграрной сфере, но и недооценка товарно-денежных отношений в аграрной сфере, основой которой являются земельные отношения.
Данный фактор оказал значительное влияние на создание мифов об угрозах введения полноценного рынка для крестьянства. Между тем земли сельскохозяйственного назначения значительный период времени используются на условиях арендных отношений как одного из элементов рыночных отношений.
Пока же, к сожалению, консолидация земельных паев в руках большей части арендаторов по невысокой арендной плате не создала соответствующего уровня сельскохозяйственного производства и социального — развития административных единиц. Улучшение социального уровня сводится в основном к возделыванию огородов арендодателей, ремонту дорог и тому подобное. Расчет же большинства арендаторов за земельные паи арендодателей производится натуральной оплатой по рыночным ценам, что создает трудности при реализации соответствующей продукции арендодателями в случае необходимости по аналогичным ценам.
На сегодня значительная часть сельскохозяйственной продукции создается хозяйствами населения — как потенциальной, так и перспективной рыночной структурой в аграрном секторе экономики. В общем объеме продукции сельскохозяйственного производства Украины хозяйствами населения выращивается 98% картофеля, 90% овощей, 86% плодов и ягод, производится 69% мяса говядины, 65% мяса свинины, 82% молока и 79% шерсти.
Приведенные данные свидетельствуют о потенциале и перспективах частной инициативы. Создание соответствующих условий для расширения личного крестьянского хозяйства, проведение соответствующей кредитной политики, введение ипотечного кредитования и лизинга позволит создать базу для высокоэффективного сельскохозяйственного производства. Данные мероприятия позволят возродить запущенные сенокосы и пастбища, сады и виноградники.
Введение сельскохозяйственных земель в экономическое обращение позволяет кардинально решить указанные вопросы. Принятие Закона Украины «О рынке земель» — это требование времени. Законом необходимо предусмотреть основные принципы государственной политики на рынке земель сельскохозяйственного назначения как базиса для реализации государством экономических механизмов регуляции соответствующего рынка земель. К ним можно отнести этапность введения рыночного обращения земельных участков, консолидацию земель, проведение обследования почв и нормативной денежной оценки, установление нижнего порога цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения на уровне нормативной денежной оценки, проведение землеустроительной экспертизы земельных участков с особо ценными землями, продажу земель только физическим лицам — гражданам Украины, ограничение относительно максимальной предельной площади земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного лица для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Учет данных факторов создаст механизм противодействия развитию хаотичного функционирования рынка соответствующих земель и позволит упорядочить его формирование. Введению полноценного рынка предшествует создание инфраструктуры рынка земель и принятие Закона Украины «О государственном земельном кадастре» как основного инфраструктурного элемента.
Необходимо создать государственный земельный (ипотечный) банк, который станет эффективным оператором на рынке земель в части обеспечения прозрачного и защищенного экономического обращения земель по объективным рыночным ценам и создаст необходимые условия для долгосрочного кредитования крестьян под залог земельных участков по умеренным кредитам, обеспечит ипотечное рефинансирование в части привлечения дополнительных кредитных ресурсов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг.
О необходимости создания соответствующих структур свидетельствует мировой опыт. Земельные банки выступают главным инструментом государства, посредством которого реализуются экономические и финансовые механизмы государственной регуляторной политики в области земельных отношений и функционирования рынка земель.
Одновременно с организацией земельного банка необходимо создать специализированное государственное учреждение по управлению землями сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, которое обеспечит эффективное управление как землями государственной собственности, так и земельными участками, которые будут выкуплены в случае кредитонесостоятельности должников.
Законом необходимо предусмотреть поэтапное (два этапа) введение рынка сельскохозяйственных земель. Это позволит на первом этапе (три-пять лет) создать мотивацию для частной инициативы хозяйств населения, то есть предоставить возможность выкупа физическим лицам — гражданам Украины земельных паев и земель государственной собственности предельной площадью 100 га. Это позволит создать первичный рынок сельскохозяйственных земель, определит тенденции его развития, создаст базу для прогнозирования формирования рынка, в некоторой степени стабилизировать цены на них и процесс ценообразования и определить соответствующую государственную регуляторную политику.
Второй (заключительный) этап формирования рынка — этап образования высокотоварных хозяйств путем продажи земель физическим лицам — гражданам Украины предельной научно обоснованной площадью для соответствующих административно-территориальных единиц в пределах 500—500 га.
Принятие закона позволит сформировать надежный механизм для обеспечения реализации конституционных прав на землю государством, территориальными общинами и гражданами. Введение полноценного рынка земель в Украине и включение в экономическое обращение сельскохозяйственных земель должно решить значительный комплекс вопросов от структуризации субъектов хозяйственной деятельности, консолидации земель до повышения мотивации аграрного труда.
Есть надежда, что народные избранники при принятии судьбоносных решений консолидируются вокруг идеи развитой Украины и поймут, что земля не актив политических баталий, а основа благополучия будущей Украины, наших потомков. Пришло время взвешенных, государственнических решений. Продолжение «базара» и фарса в вопросах перспектив украинской земли — это путь в никуда.
