Питання запровадження повноцінного ринку земель в Україні в частині включення до економічного обігу земель сільськогосподарського призначення на сьогодні набуло неабиякого резонансу в суспільстві. Внесення сільськогосподарських земель в економічний обіг містить у собі весь спектр структурних елементів суспільних відносин країни. Однобоке розуміння ринку земель, асоціація його лише з «базаром» та відсутність наукової концепції його формування породили передумови перманентної політизації та соціальної істерії при розгляді питань щодо введення повноцінного ринку земель. Свідченням цього стали парламентські слухання на тему «Земля в українській долі: ситуація в земельній сфері, законодавче забезпечення земельних відносин та практика його реалізації», які відбулися 23 березня цього року в Верховній Раді України.
Причинами низького рівня сільськогосподарського виробництва й побоювання певною категорією населення запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення є не тільки відсутність досвіду реформування економіки та формування ринкової економіки в аграрній сфері, а й недооцінка товарно-грошових відносин в аграрній сфері, основою якої є земельні відносини.
Даний фактор справив значний вплив на створення міфів про загрози запровадження повноцінного ринку для селянства. Між тим землі сільськогосподарського призначення певний час використовуються на умовах орендних відносин як однин із елементів ринкових відносин.
Поки ж, на жаль, консолідація земельних часток-паїв у руках більшості орендарів за невисокою орендною платою не створила відповідного рівня сільськогосподарського виробництва та соціального розвитку адміністративних одиниць. Покращання соціального рівня зводиться в основному до обробітку городів орендодавців, ремонту доріг, тощо. Розрахунок же більшості орендарів за земельні частки-паї орендодавців в основному проводиться натуральною оплатою за ринковими цінами, що створює труднощі при реалізації відповідної продукції орендодавцями, в разі необхідності, за аналогічними цінами.
На сьогодні значна частина сільськогосподарської продукції виробляється господарствами населення як потенційною й перспективною ринковою структурою в аграрному секторі економіки. В загальному об’ємі продукції сільськогосподарського виробництва України господарствами населення вирощується 98% картоплі, 90% овочів, 86% плодів та ягід, виробляється 69% м’яса яловичини, 65% м’яса свинини, 82% молока та 79% вовни.
Зазначені дані свідчать про потенціал та перспективи приватної ініціативи. Створення відповідних умов для розширення особистого селянського господарства, проведення відповідної кредитної політики, запровадження іпотечного кредитування та лізингу дозволить створити базу для високоефективного ведення сільськогосподарського виробництва. Дані заходи дозволять відродити занедбані сінокоси та пасовища, сади та виноградники.
Введення сільськогосподарських земель до економічного обігу дозволяє кардинально вирішити досить важливі питання. Прийняття Закону України «Про ринок земель» є вимогою часу. Законом необхідно передбачити основні принципи державної політики на ринку земель сільськогосподарського призначення як базису для реалізації державою економічних механізмів регулювання відповідного ринку земель. До них можливо віднести етапність запровадження ринкового обігу земельних ділянок, консолідація земель, проведення обстеження грунтів та нормативної грошової оцінки, встановлення нижнього порогу цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення на рівні нормативної грошової оцінки, проведення землевпорядної експертизи земельних ділянок з особливо цінними землями, продаж земель лише фізичним особам-громадянам України, обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Врахування даних факторів створює механізм протидії розвитку хаотичного функціонування ринку відповідних земель та дозволить упорядкувати його формування. Запровадженню повноцінного ринку передує створення інфраструктури ринку земель та прийняття Закону України «Про державний земельний кадастр», як основного інфраструктурного елемента.
Необхідно створити Державний земельний (іпотечний) банк, який стане ефективним оператором на ринку земель в частині забезпечення прозорого й захищеного економічного обігу земель за об’єктивними ринковими цінами та створить необхідні умови для довгострокового кредитування селян під заставу земельних ділянок за помірними кредитами, забезпечить іпотечне рефінансування в частині залучення додаткових кредитних ресурсів шляхом емісії іпотечних цінних паперів.
Про необхідність створення відповідної структури свідчить світовий досвід. Земельні банки виступають головним інструментом держави, через який здійснюються економічні й фінансові механізми державної регуляторної політики в галузі земельних відносин та функціонування ринку земель.
Одночасно з організацією земельного банку необхідно створити спеціалізовану державну установу з управління землями сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення, яка забезпечить ефективне управління як землями державної власності, так і земельними ділянками, які будуть викуплені в разі кредитонеспроможності боржників.
Законом необхідно передбачити поетапність (два етапи) запровадження ринку сільськогосподарських земель. Поетапність запровадження ринку сільськогосподарських земель дозволить на першому етапі (трьох-п’яти років) створити мотивацію приватній ініціативі господарств населення, тобто надати можливість викупу фізичним особам-громадянам України земельних часток (паїв) та земель державної власності граничною площею 100 га. Це дозволить створити первинний ринок сільськогосподарських земель, визначити тенденції його розвитку, створити базу для прогнозування формування ринку, певною мірою стабілізувати ціни на них та процес ціноутворення та визначити відповідну державну регуляторну політику.
Другий (заключний) етап формування ринку — етап формування високотоварних господарств шляхом продажу земель фізичним особам- громадянам України граничною науково-обгрунтованою площею для відповідних адміністративно-територіальних одиниць у межах 500—2500 га.
Прийняття Закону дозволить сформувати надійний механізм для забезпечення реалізації конституційних прав на землю державою, територіальними громадами та громадянами. Запровадження повноцінного ринку земель в Україні та включення в економічний обіг сільськогосподарських земель має вирішити значний комплекс питань: від структуризації суб’єктів господарської діяльності, консолідації земель до підвищення мотивації аграрної праці.
Є надія, що народні обранці при прийнятті доленосних рішень сконсолідуються навколо ідеї розвинутої України та усвідомлять, що земля — не актив політичних баталій, а основа добробуту майбутньої України, наших нащадків. Настав час виважених державницьких рішень. Продовження «базару» та фарсу з питань перспектив української землі — це дорога в нікуди.
