Неблагозвучная аббревиатура ОСМД означает «объединение совладельцев многоквартирных домов». Дело полезное и нужное, ведь благодаря таким объединениям люди имеют возможность решать жилищно-хозяйственные проблемы и чувствовать себя владельцем не только квартиры в доме, но и лестничной клетки, лифта, подъезда, клумбы у парадного. По данным Министерства ЖКХ, сегодня по Украине максимум 8% домов имеют свои ОСМД. Проблемы остальных решают (или не решают) жэки, а люди остаются отстраненными от управления домом, хотя, по закону, имеют на это право. Чтобы образовалось такое объединение, нужен толчок: чья-то инициатива, хороший пример жильцов из соседнего дома или даже беда, которая бы сплотила людей. Собственно, именно эти 8% людей, которые знают, что такое ОСМД и сегодня объединяются в коалицию, и являются настоящими владельцами квартир, остальные — более 90% — нередко даже не могут получить от жэков информацию о стоимости обслуживания их части собственности в общих расходах дома. Чтобы придать теме создания объединений совладельцев квартир в домах большую актуальность (в рамках обсуждения вопроса жилищно-коммунальной реформы), в «Дне» состоялся на эту тему круглый стол (№127). В нем приняли участие заместитель министра по вопросам жилищно-коммунальной реформы Александр Мазурчак, мэр Бердичева Василий Мазур, глава комитета по вопросам контроля Совета предпринимателей Украины при Кабинете Министров Олег Ивченко, директор Национального демократического института международных отношений в Украине Марта Коломиец, главный редактор «Дня» Лариса Ившина, независимый эксперт ВОО «Союз совладельцев жилья» Михаил Березовчук и представительница гражданской сети ОПОРА Татьяна Бойко. Каждый из них высказал свою точку зрения на проблему.
Марта КОЛОМИЕЦ: — Наш институт выступил с идеей создать коалицию, в которую вошли бы не только общественные организации, но и представители правительства, бизнеса, парламента с тем, чтобы научить людей пользоваться своими правами и быть ответственными за то, как они живут. Наша задача — показать людям выгоду быть членом ОСМД, что они могут жить по европейским стандартам и решать важные проблемы. Нужно лоббировать в парламенте закон об ОСМД — люди благодаря ему будут иметь возможность изменить свою жизнь.
Александр МАЗУРЧАК: — Строя рыночную экономику, мы живем стереотипами СССР, у нас менталитет советского человека, и это самая большая проблема — что государство должно для меня что-то сделать. И человек, живя в доме, приватизировав квартиру, не чувствует себя ее хозяином. Он считает, что за него должны решить проблему вывоза мусора, ремонта кровли, ремонта лифта, а дети могут в это время жечь кнопки в этом лифте. Это — «нормально». Такая практика очень резко отличается от менталитета человека, живущего в частном доме, потому что у него не возникает таких вопросов. Почему? Хотя бы потому, что квартира была приватизирована бесплатно. Если мы хотим улучшить ситуацию, должны понять, что мы — совладельцы этого здания. Мы бы хотели разбудить в людях ощущение собственности, без которого не будет рыночных перестроек. Именно поэтому мы поддерживаем создание ОСМД. Сегодня в Украине есть миллиард квадратных метров жилья. Это 380 тысяч домов, из которых только в 7—8 тысячах созданы ОСМД. Это чрезвычайно мало — 6—8% по Украине. Есть у нас города, где стопроцентно созданы ОСМД, как в Новой Одессе, например. Это маленькие города, и дома там построены в наше временя. Больше всего в Украине озабочены вопросом создания ОСМД в Донецкой области, очень плохо — в Киеве. Здесь есть даже сопротивление...
— С чем это связано?
Александр МАЗУРЧАК: — В Киеве удерживаются тарифы ниже себестоимости, при этом закон гласит, что город имеет право удерживать тарифы такими, какими пожелает. Но разницу между себестоимостью и тем, что платит человек, должен доплачивать городской бюджет. Но городской бюджет не доплачивает. В результате эти средства зависают на коммунальных предприятиях. Из-за этого сегодня водоканал должен 260 миллионов за электроэнергию, подобное — в других службах. За счет арендной платы, которую они собирают с жилых помещений, они делают доплаты дворникам, работникам жэка. В результате есть жэк, который получает эту дотацию, и есть ОСМД, которое возьмет такую же цену, потому что если повысит тариф, ему скажут «Почему у нас тариф выше, чем в соседнем доме?» Оно не сможет конкурировать с жэками. Создается недобросовестная конкуренция.
— Кто имеет возможность вмешаться?
Александр МАЗУРЧАК: — Это должны контролировать казначейство, налоговая администрация и КРУ. Сейчас в Верховной Раде находятся изменения к закону об ОСМД. Главным в нем является вопрос закрепления земли за ОСМД, потому что в действующем законодательстве записано, что «участки могут быть закреплены за домом». Мы же считаем, что должно быть в обязательном порядке записано «закрепляются». И тогда дом является проблемой самих его жителей. Министерство активно работает над тем, чтобы велся учет энергоносителей. Это основное условие проведения энергосберегающих мероприятий в конкретном доме. Например, в Киеве всего 20% квартир обеспечены теплосчетчиками. Это очень мало. Поэтому министерство переходит к более радикальным мерам: во-первых, мы создали жилищно-коммунальную инспекцию, которую я возглавляю. Мы будем контролировать эти процессы. Во-вторых, планируем в течение полутора лет обеспечить все дома учетом воды и тепла. Для человека важен не столько тариф, а сколько он заплатит. Например, если тариф будет при этом на 5% выше, но со счетчиком он будет платить на 30% меньше, то каждый поймет необходимость.
— Готовы ли люди это поддержать?
Василий МАЗУР: — Недавно я провел в Бердичеве конкурс среди школьников «Что бы я сделал, если бы был мэром?» В нем победила девушка, которая написала: если бы я была мэром, то сначала попыталась бы навести порядок в своем доме. Она расписала жителей в своем подъезде, дала каждому характеристику. Например, дядя Коля вышел вчера утром и выбросил мусор в трех метрах от подъезда, Петя из такой-то квартиры поломал дверь, и так — о каждом. Ее вывод: зачем мне это мэрство, если я не могу навести порядок в своем подъезде. Поэтому я поддерживаю господина Мазурчака, который сказал, что самым сложным является человеческий фактор...
В ЖКХ, наверное, сконцентрировалось больше всего нерешенных вопросов. А в доме — как в конечной точке — пересекаются они все. При отсутствии единого целевого информационного обеспечения мы имеем сегодняшний результат. У нас робота по созданию ОСМД началась еще в 1994—1996 годах. Мы понимали, что государство рано или поздно пойдет по такому пути. Мы посетили развитые страны и увидели, как там живут и пришли к выводу, что это — одно из самых прогрессивных направлений работы. Но я бы не хотел говорить об ОСМД как о панацее от всех проблем, чтобы это не было попыткой государства полностью перевести проблемы на плечи жителей. Посмотрите на существующий у нас жилой фонд: из 696 домов более 100 — это застройки до 1917 года. Я могу их сравнивать с построенными в 1960—1970-е годы, где также проблем много, потому что это панельные дома и срок их службы завершается. Нужно посмотреть на структуру жилого фонда. Какой-то части домов это необходимо делать, а какой-то — невозможно. Сегодня у нас 4% домов имеют ОСМД. Это четыре тысячи квартир, или 80 тысяч метров квадратных жилья. Но мы имеем два частных жэка — такая форма тоже имеет право на жизнь. Кроме того, у нас есть государственные жэки. Думаю, что задача властей — создать конкурентную среду, чтобы дома имели право выбора, потому что загонять в одну форму... мы это уже проходили.
Александр МАЗУРЧАК: — Мы говорим, что есть владение, есть распоряжение, есть пользование, есть эксплуатация помещений. На мой взгляд, лучше всего было бы, если бы большинство домов было именно в форме ОСМД, но обслуживание этих домов было в самых разнообразных формах. ОСМД — это первый шаг в осознании того, что я — владелец. А далее ты можешь быть заказчиком услуг у кого угодно: и у частного предпринимателя, который вывезет мусор, и можно взять на полставки электрика, и менеджера, который будет управлять этим домом...
— ...И так мы получили много интересных историй, как это возникает. Но не в каждом доме есть активный человек, которому доверяют жители...
Василий МАЗУР: — Если собирается несколько людей, то среди них обязательно найдется лидер, готовый взять на себя руководящую функцию.
Михаил БЕРЕЗОВЧУК: — Я могу рассказать историю. В конце 1999 года я жил на углу Пушкинской и Прорезной. Однажды вечером прихожу домой и вижу, что во дворе люди что-то обсуждают. Выяснилось, что какая-то инвестиционная фирма купила чердак нашего дома и хочет там строить трехэтажную мансарду. Где-то 2,5 тыс. кв. м. Наш дом старый, стоит на склоне. Понятно, что он бы не выдержал этой надстройки. Я в свое время работал в комсомольско-партийных органах, имел навыки работы с людьми и согласился организовать борьбу. В первую очередь, мы создали ОСМД, но не для того, чтобы руководить домом, а чтобы отстоять нашу общую собственность. К сожалению, Старокиевская райгосадминистрация сказала, что если бы мы создали ОСМД на три месяца раньше, чем начали забирать у нас чердак, тогда было бы все нормально, а теперь поезд ушел. Но мы создали районный союз владельцев жилья, потом — городскую, руководил которой нынешний народный депутат Иван Салий (теперь наш председатель — народный депутат Владимир Бондаренко) и для того, чтобы отстоять наш дом, мы обратились даже в Конституционный Суд и его выиграли (прошли районный, городской). Мы доказали, что права владельцев квартир не зависят от создания или не создания в доме ОСМД. Именно так следует трактовать пятую статью Закона Украины о приватизации жилищного фонда. Мы обрастали и сторонниками — выиграли грант Евросоюза на 200 тысяч евро. На эти деньги мы создали всеукраинский союз владельцев жилья (теперь у нас есть 25 региональных отделений). Мы ведем борьбу за то, чтобы для ОСМД были созданы нормальные условия. Хотим переломить советские стереотипы, которые выросли на психологии патернализма: государство все решает, а ты только делай, что говорят. Это сделать можно одним путем: чтобы люди увидели на примере, что в ОСМД — лучше. Ныне мы даже издаем свою газету, направленную на поднятие духа глав ОСМД, чтобы почувствовали, что они — не одни, что есть люди, которые их поддерживают.
Марта КОЛОМИЕЦ: — Таким образом мы хотим создать неформальную коалицию организаций — и общественных, и государственных, и бизнесовых. Чтобы в ней были единомышленники.
Лариса ИВШИНА: — Также нам следует понять, как перейти от хаоса к управлению на других основах. Следует перестроить представление людей о своей ответственности. А проблема сохранения энергоресурсов должна дать ответ на вопрос, каким должен быть идеал отношения к природе, как это связывается со строительством жилья, нужны ли огромные мегаполисы, какой должна быть жилищно-строительная концепция. Объединение граждан должно сыграть свою роль, но мне кажется, что следует идти дальше — смотреть, что делается вокруг тебя.
Василий МАЗУР: — ОСМД — это только малая часть проблемы. Она задевает целый клубок проблем, и если мы закроем глаза на них, то заговорим ОСМД, как заговорили другие. Если мы говорим об обществе совладельцев, то должны зацепить комплекс вопросов — что делать с новым жильем, что — со старым, что — с социальным. Пока мы не разберемся в этих вопросах, толку мало будет. Кроме того, государство должно активно поддерживать уже созданные проекты. Нужна детализация проблем, чтобы их решить.
Татьяна БОЙКО: — Можно ли сделать, чтобы это было одинаково в Киеве и везде? Элементарно — законом. Для этого нужна политическая воля, желание власти прописать в нормативных актах то, что признал Конституционный Суд в 2004 году, когда сказал, что владельцы квартир являются совладельцами имущественного комплекса. То есть, это и квартиры, и лестничные клетки, и трубы, и территория вокруг домов. В нормативных актах следует расписать, как это можно сделать на практике. Это можно сделать посредством ОСМД, когда будет воля городского совета — когда он проголосует за выделение этого земельного участка. Второе: мир не придумал лучшей формы управления имуществом, чем ОСМД. Я не отбрасываю функционирования и жэков, но меня очень поразила трактовка ОСМД как объединение граждан. Это не общественная организация, это форма управления собственности, и они как владельцы, должны решать важные вопросы и назначать человека, которому поручат решить проблему: будет ли это частная компания, или жэк, или государство, или наемные физические лица. Третье: когда у нас будут ОСМД, тарифы значительно повысятся, их нужно уже повышать, но люди не готовы к этому. Но у нас есть выбор — или латать до бесконечности дыры, или делать то, что делают в цивилизованном мире. Очевидно, это не выгодно депутатам ВР, потому что это вызовет протест у населения, даже при хорошей кампании. Людей следует убеждать.
Олег ИВЧЕНКО: — Все мысли, высказанные моими коллегами, являются кардинально неправильными. В первую очередь, нужно отталкиваться от законопроекта об ОСМД (авторы — Кучеренко и Ксения Ляпина), в котором четко очерчен первый этап — привлечение владельцев многоквартирных домов к объединениям. Но сделать это возможно только с жителями новых домов. Ведь объединять остаток граждан в ОСМД принудительно — это просто нереально и антидемократично, это не отвечает ни одним целям ЖКХ. Теперь самым главным вопросом остается законодательное закрепление земли, а также то, что новые дома должны обязательно получать ОСМД. Это первый этап, который так или иначе связан с украинским менталитетом. Как бы там ни говорили, что менталитет меняется, но, к большому сожалению, эти процессы продолжаются веками и ментальность народа невозможно изменить всего за несколько лет, нужна эволюция целых поколений.
Что мы можем сделать? Самое главное — решить проблему просветительства населения, но не путем хождения от избы к избе, от дома к дому — вас просто никто туда не впустит. Достичь определенного результата можно только личным примером, но кроме этого Украине нужна еще и серьезная пиар-кампания, в которую нужно вложить государственные деньги, потому что надеяться на бизнес не стоит, ведь бизнесмены — это прагматичные люди, которые обращают внимание на то, выгодны или невыгодны им эти управленческие компании. Возможно, нам стоит сделать несколько модельных компаний и поставить их на финансовые рельсы — чтобы получить прибыль. Если этого не будет, то бизнес не поддержит таких инициатив вообще. Бесспорно, нужно вести речь о создании коалиции между разноплановыми организациями.
Также не нужно забывать, что ОСМД нужен специфический пиар — чтобы членство было выгодным. Теперь мы можем сделать только одно — провести серию общественных слушаний по всей Украине, которые позволят обсудить данную проблему между политиками, бизнесменами и общественностью. Другой путь — лоббировать идею ОСМД в парламенте. Для этого не следует создавать новые законы — можно обойтись незначительными изменениями к существующим. Именно изменениями к законам мы сможем ввести собственность на землю, обязательность ОСМД или закрепить в законе совсем другой независимый путь.
Александр МАЗУРЧАК: — Как показывает практика, общественные слушания не всегда действуют эффективно. Например, если придет 500 человек из полуторамиллионного города, то необходимую информацию получит только мизерная часть граждан. Вспомните, что мобильные телефоны впервые появились в Украине в 1996 году, чтобы их распространять, общественные слушания не проводились, но нынче мобильной связью пользуются все. В 2007 году украинцы заплатили за мобильные услуги 36 миллиардов гривен, а за коммунальные услуги — всего 18 миллиардов гривен. Это говорит о том, что увидев в определенном деле выгоду, наши граждане мгновенно начинают им заниматься. Поэтому теперь намного эффективнее вводить закон об энергосбережении. Например, если ОСМД возьмет кредит в банке для утепления своих домов, то государство будет возвращать им 25% от затрат. Ныне это реальный путь выхода из ситуации. Известно, что существует разработка закона о вводе налога на недвижимость с учетом земли. Если бы он начал действовать, это были бы финансовые ресурсы для второй корзины.
Ошибочным является мнение, что городские головы не заинтересованы в ОСМД. Как раз все наоборот — они заинтересованы, но речь идет о небольших городах. Единственное, что требуется мэру — иметь финансовые ресурсы во второй корзине. Для этого государство должно задекларировать запрещение перемещения средств из второй корзины в первую с делегированием полномочий. Этих денег хватало бы на капитальный ремонт всех ОСМД, которые будут созданы в течение года в определенном городе. Как только будет проведен первый ремонт, при содействии государства предоставляется льготное кредитование на поддержку мероприятий по энергосбережению, и таким образом люди начнут становиться в очередь в ОСМД.
Лариса ИВШИНА: — Зная, чего можно добиться в Киеве за счет создания ОСМД, например, влиять на застройку микрорайона, как стать владельцем придомовой территории, то только этих двух пунктов хватило бы, чтобы убедить людей в позитиве ОСМД.
Александр МАЗУРЧАК: — К сожалению, проблема земли не является такой простой. Чтобы получить закрепление земли за домом, следует сделать заказ, а за документ по отведению земли заплатить как минимум 7-8 тысяч гривен. Далее появляется проблема налогообложения земли (закон не предусматривает, как именно это должно быть). В Киеве эта проблема тоже сложная, потому что речь идет о личной заинтересованности жителей домов в присвоении придомовой территории. И еще — нельзя сравнивать проблему ОСМД в Киеве, Бердичеве, Одессе или других, различных по размерам, городах — в каждом из них срабатывают разные факторы.
— Как их можно уравнять?
Александр МАЗУРЧАК: — Для этого надо разработать четкое законодательство и его придерживаться.
Лариса ИВШИНА: — Напрашивается вывод, что проблема в отсутствии закона. Законопроект существует, но когда он будет принят — неизвестно. Что можно сделать на этом этапе?
Марта КОЛОМИЕЦ: — Мне интересно, что могут сделать общественные организации в разрешении этой проблемы? Этот закон показывает людям, что они могут выбирать, как лучше жить. То есть, что можно сделать, чтобы общественные организации или коалиция общественности, бизнеса и городских голов могли объединиться и сказать Верховной Раде: почему это — 335-й приоритет, а не первый или второй?
Лариса ИВШИНА: — Я убеждена, как налогоплательщик, гражданка Украины и избиратель, что ситуация с украинским парламентом является позорной для украинского государства. Мы избрали людей, которые не уважают избирателей. Мы вынуждены это констатировать, чтобы поставить для себя систему координат и сказать — делая первые шаги для объединения людей, мы должны иметь цель — изменить государство.
Александр ИВЧЕНКО: — Из собственного опыта знаю, что проведя общественные слушания, нам удалось бы убедить различными способами, что членство в ОСМД — это действительно полезно.
Александр МАЗУРЧАК: — Сейчас существует решение об объединении законов в отрасли ЖКХ в один пакет. В этот пакет мы добавим законы, разработанные оппозицией, нынешним или прошлым министерствами, а также покажем их профильному комитету и Ассоциации городов Украины. По нашему мнению, это заставит депутатов принять законы, ведь среди них будут те законодательные акты, которые они сами предлагали и за которые отвечают перед избирателями. Такой пакет законов будет готов уже в сентябре.
Василий МАЗУР: — Кроме того, нам нужна заинтересованность бизнеса. А такой интерес появится тогда, когда в Украине сформируются соответствующие коммунальные тарифы. Пока в государстве сохраняется существующая тарифная политика, все лежит на плечах местного самоуправления. С апреля по июль в этом году на 47% выросли тарифы на электроэнергию в Житомирской области. При этом никто ни у кого не спрашивает разрешения, ведь на него потребуется потратить 3—4 месяца: пройти антимонопольный комитет, комиссию по ценам, а также объяснить людям причину повышения тарифов.
Безусловно, повышение тарифов необходимо, но если это происходит в условиях ОСМД, то люди видят, куда именно расходуются их деньги: обновляются трубы в домах, ремонтируются лестничные клетки и тому подобное. Если общественные организации и в дальнейшем будут пропагандировать, что создание ОСМД не выгодно городским головам, против них будут выступать не только мэры, а и депутаты, и бизнес. Но мнение общественных организаций о налоге на недвижимость я целиком поддерживаю, ведь это пополнение в городскую казну.
Внедрение ОСМД началось давно в странах Балтии. Но каким образом это осуществляется? Создавая новые дома, неизвестно, кто представляет квартиру, каким образом проводить собрание ОСМД, кто имеет право голоса и прочее. Но дать ответы на эти вопросы не сможет ни один закон, поэтому следует искать компромисс между существующими наработками. Также неясно, как же быть со старым сообществом? Поэтому государство должно поддерживать и те, и другие товарищества, при этом государство должно выделять для них определенные средства, потому что местная власть не в состоянии содержать их даже за счет первой и второй корзин. Дискуссии вокруг ОСМДизации могут длится вечно, но без единой политики государства и изменения законов здесь не обойтись. Чтобы иметь красивую перспективу, нужно прописать такую норму, которая позволит однозначно ее толковать. Если объединить все законы в один пакет и изучить опыт отдельных городов, прошедших путь ОСМД, правильное решение непременно найдется.
Михаил БЕРЕЗОВЧУК: — Если люди, решающие, вступать им в ОСМД или нет, увидят, что местная власть относится одинаково к домам, которые обслуживаются ЖЭКами, и к домам, имеющим ОСМД, то есть финансируются из бюджета на равных условиях, интерес идти в товарищество у них исчезнет.
Кстати, определенное время существовала конституционная статья об обязательном членстве в ОСМД, но после политической критики, мол, в свободной стране людей принудительно загоняют в определенные объединения, о ней забыли. На самом же деле состоялась подмена понятий — в статье речь идет об объединении граждан наподобие политических партий и общественных организаций, а ОСМД к ним не относится. Например, в Германии как только гражданин покупает квартиру в доме с ОСМД, он автоматически становится ее членом, хотя за границей ОСМД не занимаются финансово-хозяйственной деятельностью, а только высказывают волю его членов. У нас нет таких условий.
Василий МАЗУР: — В домах очень много жильцов, которые не оплачивают коммунальные услуги. Как быть с ними — это еще одна проблема перехода к ОСМД. На них не существует серьезных рычагов воздействия.
Михаил БЕРЕЗОВЧУК: — Действительно, повлиять на таких людей практически невозможно. Но если речь заходит о ОСМД, то его начальник вынужден решать эту проблему через суд или выселять в другую квартиру — меньшую по размеру. Наш закон об исполнительном производстве позволяет подавать в суд на должника на все виды его имущества, в том числе на жилье. Таким образом можно разменять большую квартиру на меньшую.
Василий МАЗУР: — Но в большинстве случаев речь идет о концепциях и теоретических подходах. Когда же дело доходит до реализации и специалисты советуют обращаться к зарубежному опыту, нужно учитывать состояние жилья в Украине и за границей, а также материальное состояние людей, ментальность, ситуацию в больших городах и областных центрах и тому подобное. Хотелось бы, чтобы все эти аспекты были учтены, когда будут написаны соответствующие законы.
Лариса ИВШИНА: — А какой же план действий вы предлагаете?
Александр МАЗУРЧАК: — По-моему, нужно двигаться маленькими шагами к определенной цели. Вскоре мы проведем заседание правления ассоциации городов. Сейчас для городских голов наступило золотое время — когда между Президентом, Верховной Радой и Кабинетом Министров нет согласия. Как раз в этот момент к городским головам прислушиваются. Для этого нужно сформулировать только два пункта: обеспечить делегированные полномочия и ввести налог на недвижимость, в частности на землю. За счет этого у мэров появятся финансовые ресурсы для капитального ремонта, потому что не следует концентрировать эти средства на государственном уровне, так как министерства никогда объективно и честно не разделят их между городами. Теперь мы готовим пакет законов о реформах ЖКХ и пытаемся заинтересовать каждого из депутатов в его принятии. Чтобы понять, о чем идет речь в этих законах, однозначно нужно провести общественные слушания с привлечением председателей комитетов Верховной Рады и представителей общественных организаций, то есть провести подготовительную работу. Также — провести соответствующую информационную кампанию через СМИ.
