Немилозвучна абревіатура ОСББ означає «об’єднання співвласників багатоквартирних будинків». Справа — корисна й потрібна, адже завдяки таким об’єднанням люди мають змогу вирішувати житлово-господарські проблеми та почуватися власниками не тільки квартири в будинку, а й сходового майданчика, ліфта, під’їзду, клумби біля парадного. За даними Міністерства ЖКГ, нині по Україні максимум 8% будинків мають свої ОСББ. Проблеми решти вирішують (або не вирішують) жеки, а люди залишаються відстороненими від управлінням будинком, хоча, за законом, мають на це право. Щоб створилося таке об’єднання, мусить бути поштовх: чиясь ініціатива, гарний приклад мешканців сусіднього будинку, а то й біда, яка б згуртувала людей. Власне, саме ці 8% людей, які знають, що таке ОСББ і нині об’єднуються в коаліцію, і є справжніми власниками квартир, решта — понад 90% — нерідко навіть не можуть отримати від жеків інформації про вартість обслуговування їхньої частки власності в загальних витратах будинку. Аби надати темі створення об’єднань співвласників у будинках більшої актуальності (в рамках обговорення питання житлово-комунальної реформи), в «Дні» відбувся на цю тему круглий стіл (№127). У ньому взяли участь заступник міністра з питань житлово- комунальної реформи Олександр Мазурчак, міський голова Бердичева Василь Мазур, голова комітету з питань контролю Ради підприємців України при Кабінеті Міністрів Олег Івченко, директор Національного демократичного інституту міжнародних відносин в Україні Марта Коломиєць, головний редактор «Дня» Лариса Івшина, незалежний експерт ВГО «Спілка співвласників житла» Михайло Березовчук та представниця громадянської мережі ОПОРА Тетяна Бойко. Кожен з них висловив свою точку зору на проблему.
Марта КОЛОМІЄЦЬ: — Наш інститут виступив з ідеєю створити коаліцію, в яку увійшли б не тільки громадські організації, а й представники уряду, бізнесу, парламенту з тим, щоб навчити людей користуватися своїми правами та бути відповідальними за те, як вони живуть. Наше завдання — показати людям вигоду бути членом ОСББ, показати, що вони можуть жити за європейськими стандартами і вирішувати важливі проблеми. Потрібно лобіювати в парламенті закон про ОСББ — люди матимуть через нього можливість змінити своє життя.
Олександр МАЗУРЧАК: — Будуючи ринкову економіку, ми живемо стереотипами СРСР, у нас — менталітет радянської людини, і це найбільша проблема: держава мені повинна щось зробити. І людина, живучи в будинку, приватизувавши квартиру, не відчуває себе її господарем. Вона вважає, що за неї мають вирішити проблему вивозу сміття, ремонту покрівлі, ремонту ліфта, а діти можуть у цей час спалити кнопки в цьому ліфті. Це — «нормально». Така практика дуже різко відрізняється від менталітету людини, яка живе в приватному будинку, бо в неї не виникає таких питань. Чому? Хоча б тому, що він був приватизований безкоштовно. Якщо ми хочемо покращити ситуацію, маємо зрозуміти, що ми — співвласники цієї будівлі. Ми б хотіли розбудити в людей відчуття власності, без якого не буде ринкових перебудов. Саме тому ми підтримуємо створення ОСББ. Нині в Україні є мільярд квадратних метрів житла. Це 380 тисяч будинків, з яких тільки у 7,8 тисячі створені ОСББ. Це надзвичайно мало — 6- 8% по Україні. Є в нас міста, де стовідсотково створені ОСББ, як у Новій Одесі, наприклад. Це маленькі міста, і будинки там побудовані в наші часи. Найбільше в Україні переймаються питанням створення ОСББ в Донецькій області, дуже погано — в Києві. Тут є навіть супротив...
— З чим це пов’язано?
Олександр МАЗУРЧАК: — У Києві зберігаються тарифи нижчі собівартості, при цьому, за законом, місто має право тримати тарифи такими, як забажає. Але різницю між собівартістю і тим, що платить людина, мусить доплачувати міський бюджет. Утім, міський бюджет не доплачує. І ці кошти «зависають» на комунальних підприємствах. Через це нині водоканал має борг 260 мільйонів за електроенергію, таке ж — в інших службах. За рахунок орендної плати, яку вони збирають із житлових приміщень, вони роблять доплати двірникам, працівникам ЖЕКу. У результаті є ЖЕК, який отримує цю дотацію, і є ОСББ, яке візьме таку ж ціну, бо якщо він зробить тариф більший, йому скажуть: «Чому ти робиш більший тариф, ніж у сусідньому будинку?». Він не зможе конкурувати з ЖЕКами. Створюється недобросовісна конкуренція.
— Хто має можливість втрутитися?
Олександр МАЗУРЧАК: — Це має відстежувати казначейство, податкова адміністрація і КРУ. Наразі у Верховній Раді лежать зміни до закону про ОСББ. Головним у ньому є питання закріплення землі за ОСББ, тому що в діючому законодавстві записано, що «можуть бути закріплені ділянки за будинком». Ми ж вважаємо, що має бути в обов’язковому порядку записано «закріплюються». І тоді будинок є проблемою самих його мешканців. Міністерство активно працює над тим, щоб вівся облік енергоносіїв. Це — основна передумова проведення енергозберігаючих заходів у конкретному будинку. Наприклад, у Києві тільки 20% квартир забезпечені теплолічильниками. Це дуже мало. Тому міністерство переходить до більш радикальних заходів: ми створили житлово-комунальну інспекцію, яку я очолюю, і будемо контролювати ці процеси. По-друге, плануємо протягом півтора року забезпечити всі будинки лічильниками води і тепла. Для людини важливий не стільки тариф, а скільки вона заплатить. Наприклад, якщо тариф буде на 5% вищим, але з лічильником вона платитиме на 30% менше, то кожен зрозуміє необхідність такого кроку.
— Чи готові люди це підтримати?
Василь МАЗУР: — Нещодавно я провів у Бердянську конкурс серед школярів «Що б я зробив, якби був мером?». Перемогла дівчина, котра написала: «Якби я була мером, то спочатку спробувала б навести порядок у своєму будинку». Вона розписала жителів у своєму під’їзді, дала кожному характеристику. Наприклад, дядя Коля вийшов учора зранку і викинув сміття за три метри від під’їзду, Петя з такої-то квартири поламав двері... І так — про кожного. Її висновок: навіщо мені це мерство, якщо я не можу дати раду своїй хаті. Тому я підтримую пана Олександра, який сказав, що найскладнішим є людський фактор...
У ЖКГ, мабуть, сконцентрувалося найбільше невирішених питань. А в будинку — як кінцевій точці — перетинаються вони всі. За відсутності єдиного цільового інформаційного забезпечення ми маємо той результат, який маємо. У нас робота зі створення ОСББ почалася ще у 1994— 1996 роках. Ми розуміли, що держава раніше чи пізніше піде таким шляхом, ми відвідали розвинуті країни і побачили як там живуть, що це — один з найпрогресивніших напрямів роботи. Але я б не хотів говорити про ОСББ як панацею від усіх проблем: щоб це не було спробою держави повністю перекласти проблеми на плечі громадян. Подивімося на існуючий у нас житловий фонд: із 696 ти будинків понад 100 — це забудови до 1917 року. Я можу їх порівнювати з побудованими в 60—70 ті роки, де також проблем багато, бо це панельні будинки, термін їхньої служби завершується. Потрібно подивитися на структуру житлового фонду. Якійсь частині будинків це необхідно робити, а якійсь — неможливо. Нині у нас 4% будинків мають ОСББ. Це чотири тисячі квартир, 80 тисяч квадратних метрів житла. Але ми маємо два приватні ЖЕКи — така форма теж має право на життя. Крім того, ми маємо державні ЖЕКи. Я вважаю, що завдання влади — створити конкурентне середовище, щоб будинки мали право вибору, бо заганяти в одну форму... Ми це вже проходили.
Олександр МАЗУРЧАК: — Ми говоримо, що є володіння, є користування, є експлуатація приміщень. На мій погляд, найкраще, якби більшість будинків мали саме ОСББ, але обслуговування цього будинку було б у найрізноманітніших формах. ОСББ — це перший крок в усвідомленні того, що я — власник. А далі ти можеш бути замовником послуг в кого завгодно: і в приватного підприємця, який вивезе сміття, а ще можна взяти на півставки електрика, і менеджера, який управлятиме цим будинком...
— ... І так ми б отримали багато цікавих історій як це виникає. Але не в кожному будинку є активна людина, якій довіряють жителі...
Василь МАЗУР: — Якщо збирається кілька людей, то між ними обов’язково знайдеться лідер, який готовий взяти на себе керівну функцію.
Михайло БЕРЕЗОВЧУК: — Я можу розповісти історію. Наприкінці 1999 року я жив на розі Пушкінської та Прорізної. Одного вечора приходжу додому і бачу, що у дворі люди щось обговорюють. З’ясувалося, що якась інвестиційна фірма купила горище нашого будинку і хоче там будувати триповерхову мансарду. Десь 2,5 тис. м 2 . Наш дім старий, стоїть на схилі. Зрозуміло, що він би не витримав цієї надбудови. Я свого часу працював у комсомольсько-партійних органах, мав навички роботи з людьми і погодився організувати боротьбу. Найперше ми створили ОСББ, але не для того, щоб керувати будинком, а щоб відстояти нашу спільну власність. На жаль, Старокиївська райдержадміністрація зауважила, що якби ми створили ОСББ на три місяці раніше, ніж почали забирати у нас горище, тоді було б усе нормально, а тепер — «поїзд пішов». Але ми створили районну спілку власників житла, потім — міську, керував якою нинішній народний депутат Іван Салій (наразі наш голова — нардеп Володимир Бондаренко) і для того, аби відстояти наш будинок, звернулися навіть в Конституційний Суд і виграли (пройшли районний, міський). Ми довели, що права власників квартир не залежать від створення чи нестворення в будинку ОСББ. Саме так потрібно трактувати п’яту статтю Закону України «Про приватизацію житлового фонду». Ми обростали і симпатиками — виграли грант Євросоюзу на 200 тисяч євро, на які створили Всеукраїнську спілку власників житла (тепер є 25 регіональних відділень). Ми ведемо боротьбу за те, щоб ОСББ було створено нормальні умови діяльності. Хочемо переламати радянські стереотипи, які виросли на психології патерналізму: держава все вирішує, а ти тільки роби, що кажуть. Це зробити можна одним шляхом: щоб люди побачили на прикладі, що в ОСББ — краще. Нині ми навіть видаємо свою газету, скеровану на підняття духу голів ОСББ, щоб вони відчули, що вони — не одні, що є люди, які їх підтримують.
Марта КОЛОМІЄЦЬ: — Таким чином, ми хочемо створити неформальну коаліцію організацій — і громадських, і державних, і бізнесових. Щоб у ній були однодумці.
Лариса ІВШИНА: — Також нам потрібно зрозуміти, як перейти від хаосу до управління на інших основах. Потрібно перебудувати уявлення людей про свою відповідальність. А проблема збереження енергоресурсів має дати відповідь на питання, яким має бути ставлення до природи, як це пов’язується з будівництвом житла, чи потрібні величезні мегаполіси, якою має бути житловобудівна концепція. Об’єднання громадян має зіграти свою роль, але мені здається, що потрібно йти далі — дивитися, що робиться навколо тебе.
Василь МАЗУР: — ОСББ — це тільки мала частина проблеми. Це зачіпає цілий клубок проблем, і якщо ми закриємо очі на них, то «заговоримо» ОСББ, як «заговорили» решту. Якщо ми говоримо про товариство співвласників, то повинні зачепити комплекс питань — що робити з новим житлом, що — зі старим житлом, що — із соціальним. Поки ми не розберемося в цих питаннях, толку мало буде. Крім того, держава має активно підтримувати вже створені проекти. Потрібна деталізація проблем, аби їх вирішити.
Тетяна БОЙКО: — Чи можна зробити, щоб це було однаково у Києві й скрізь? Елементарно — законом. Для того потрібна політична воля, бажання влади прописати в нормативних актах те, що визнав Конституційний Суд 2004 року, коли постановив, що власники квартир є співвласниками майнового комплексу. Тобто це й квартири, і сходові майаднчики, труби, і прибудинкова територія. У нормативних актах потрібно розписати, як це можна зробити на практиці. Це можна зробити за допомогою ОСББ, коли буде воля міської ради — коли вона проголосує за виділення цієї земельної ділянки. Друге: світ не придумав кращої форми управлінням майном, ніж ОСББ. Я не відкидаю функціонування й ЖЕКів, але мене дуже вразило трактування ОСББ як об’єднання громадян. Це не громадська організація, це форма управління власністю, і вони, як власники, мають вирішувати важливі питання і призначати людину, якій доручать вирішити проблему: чи це буде приватна компанія, чи ЖЕК, чи держава, чи наймані фізичні особи. Третє: коли в нас будуть ОСББ, тарифи значно підвищаться, їх потрібно вже підвищувати, але люди не готові до цього. Тож у нас є вибір — або нескінченно латати діру, або робити те, що роблять у цивілізованому світі. Очевидно, це невигідно депутатам ВР, бо викличе спротив населення, навіть при хорошій кампанії. Людей потрібно переконувати.
Олег ІВЧЕНКО: — Усі думки, які пропонують мої колеги, є кардинально неправильними. У першу чергу, треба відштовхуватися від законопроекту про ОСББ (автори — Кучеренко та Ксенія Ляпіна), у якому чітко окреслений перший етап — залучення власників житла в багатоквартирних будинках до об’єднань. Але зробити це можливо тільки з мешканцями нових будинків. Адже об’єднувати решту громадян в ОСББ примусово — це просто нереально і антидемократично, а також не відповідає жодним цілям ЖКГ. Наразі найголовнішим питанням залишається законодавче закріплення землі, а також те, що нові будинки мусять обов’язково мати ОСББ. Це перший етап, який так чи інакше пов’язаний з українським менталітетом. Хоч би що там говорили, що менталітет змінюється, але, на превеликий жаль, ці процеси тривають століттями, ментальність народу неможливо змінити усього за кілька років, потрібна еволюція цілих поколінь.
Що ми можемо зробити? Найголовніше — вирішити проблему просвіти населення, але не шляхом ходіння від хати до хати, від будинку до будинку — вас просто ніхто туди не впустить. Досягти певного результату можна тільки особистим прикладом, а крім цього, Україні потрібна ще й серйозна піар-кампанія, у яку треба вкласти державні гроші, бо сподіватися на бізнес не варто, адже бізнесмени — це прагматичні люди, які звертають увагу на те, вигідні чи не вигідні їм ці управлінські компанії. Можливо, нам варто зробити кілька модельних компаній і поставити їх на фінансові рейки — щоб отримати прибутки. Якщо цього не буде, бізнес не підтримає таких ініціатив взагалі. Безперечно, треба вести мову про створення коаліції між різноплановими організаціями.
Також не треба забувати, що ОСББ потрібен специфічний піар — щоб членство було вигідним. Наразі ми можемо зробити тільки одне — провести серію громадських слухань по всій Україні, які дозволять обговорити дану проблему між політиками, бізнесменами та громадськістю. Інший шлях — лобіювати ідею ОСББ у парламенті. Для цього не потрібно створювати нові закони — можна обійтися незначними змінами до існуючих. Саме змінами до законів ми зможемо ввести власність на землю, обов’язковість ОСББ або прописати у законі зовсім інший, незалежний шлях.
Олександр МАЗУРЧАК: — Як показує практика, громадські слухання не завжди діють ефективно. Приміром, якщо на них прийде 500 осіб із півторамільйонного міста, то необхідні повідомлення отримає лише мізерна частина громадян. Згадайте, що мобільні телефони вперше з’явилися в Україні 1996 року, щоб їх розповсюджувати, громадські слухання не проводилися, але нині мобільним зв’язком користуються усі. 2007 року українці заплатили за мобільні послуги 36 мільярдів гривень, а за комунальні послуги — всього 18 мільярдів гривень. Це говорить про те, що, побачивши у певній справі вигоду, наші громадяни миттєво починають нею займатися. Тому наразі набагато ефективніше впроваджувати закон про енергозбереження. Наприклад, якщо ОСББ візьме кредит у банку для утеплення своїх будинків, то держава повертатиме їм 25% від затрат. Нині це реальний шлях виходу із ситуації. Відомо, що існує розробка закону про введення податку на нерухомість із урахуванням землі. Якщо б він почав діяти, це були б фінансові ресурси для другого кошика.
Помилковою є думка, що міські голови не зацікавлені в ОСББ. Якраз усе навпаки — вони зацікавлені, але йдеться про невеликі міста. Єдине, що потрібно меру, — мати фінансові ресурси у другому кошику. Для цього держава повинна задекларувати заборону переміщення коштів з другого кошика в перший з делегуванням повноважень. Цих грошей вистачило б на капітальний ремонт для всіх ОСББ, що створяться протягом року у певному місті. Як тільки проведено перший ремонт, за підтримки держави надається пільгове кредитування для підтримки заходів із енергозбереження — і таким чином люди почнуть ставати у чергу до ОСББ.
Лариса ІВШИНА: — Знаючи, чого можна домогтися у Києві за рахунок створення ОСББ, як-от — впливати на забудову мікрорайону, стати власником прибудинкової території, то лише цих двох пунктів вистачило б, щоб переконати людей у позитиві ОСББ.
Олександр МАЗУРЧАК: — На жаль, проблема землі не є такою простою. Щоб отримати закріплення землі за будинком, потрібно зробити замовлення, а за документ по відведенню землі заплатити як мінімум сім-вісім тисяч гривень. Далі постає проблема про оподаткування землі (закон не передбачає як саме це має бути). У Києві ця проблема теж складна, бо йдеться про особисту зацікавленість мешканців будинків у привласнені прибудинкової території. І ще — не можна ототожнювати проблему ОСББ в Києві, Бердичеві, Одесі чи інших, різних за розмірами, містах — у кожному з них спрацьовують різні чинники.
— Як їх можна урівняти?
Олександр МАЗУРЧАК: — Для цього потрібно розробити чітке законодавство і його дотримуватися.
Лариса ІВШИНА: — Напрошується висновок, що проблема — у відсутності закону. Законопроект існує, але коли його буде прийнято — невідомо. Що можна зробити на цьому етапі?
Марта КОЛОМІЄЦЬ: — Мені цікаво, що можуть зробити громадські організації у вирішенні цієї проблеми? Цей закон показує людям, що вони можуть вибирати, як краще жити. Тож що можна зробити, щоб громадські організації чи коаліція громадськості, бізнесу та міських голів могли об’єднатися і сказати парламенту: чому це — 335-й пріоритет, а не перший чи другий?
Лариса ІВШИНА: — На моє переконання, як платника податків, громадянки України і виборця, ситуація з українським парламентом є ганебною для української держави. Ми вибрали людей, які не поважають виборців. Ми мусимо це констатувати, щоб встановити для себе систему координат і сказати: роблячи перші кроки для об’єднання людей, повинні мати на меті зміни в державі.
Олександо ІВЧЕНКО: — Із власного досвіду знаю, що провівши громадські слухання, нам вдалося б переконати громадян різними способами, що членство в ОСББ — це справді корисно.
Олександр МАЗУРЧАК: — Наразі існує рішення про об’єднання законів у галузі ЖКГ в один пакет. У цей пакет ми додамо закони, розроблені опозицією, нинішнім чи минулим міністерствами, а також покажемо його профільному комітетові та Асоціації міст України. На нашу думку, це змусить депутатів прийняти закони, адже серед них будуть ті законодавчі акти, які вони самі пропонували і за які відповідають перед виборцями. Такий пакет законів буде готовий уже у вересні.
Василь МАЗУР: — Крім того, нам потрібна зацікавленість бізнесу. А такий інтерес з’явиться тоді, коли в Україні буде створено відповідні комунальні тарифи. Поки у державі зберігається існуюча тарифна політика, все лежить на плечах місцевого самоврядування. З квітня по липень цього року на 47% зросли тарифи на електроенергію в Житомирській області. При цьому ніхто ні в кого не питає дозволу, адже на нього потрібно витратити три-чотири місяці: пройти Антимонопольний комітет, комісію по цінах, а також пояснити людям причину підняття тарифів.
Безумовно, підвищення тарифів необхідно, але якщо воно відбувається в умовах ОСББ, то люди бачать, куди саме витрачаються їхні гроші: оновлюються труби у будинках, ремонтуються сходові майданчики тощо. Якщо громадські організації і надалі пропагуватимуть, що створення ОСББ невигідно мерам міст, проти них виступатимуть не тільки міські голови, а й депутати та бізнес. Але думку громадських організацій про податок на нерухомість я цілком підтримую, адже це поповнення у міську казну.
Упровадження ОСББ давно почалося в країнах Прибалтики. Але яким чином це здійснюється? Здаючи нові будинки, невідомо, хто представляє квартиру, яким чином проводити збори ОСББ, хто має право голосу і таке інше. Дати відповіді на ці запитання не зможе жоден закон, тому потрібно шукати компроміс між існуючими напрацюваннями. Так само невідомо, як же бути зі старими співтовариствами. Тому держава має підтримувати і ті, й інші співтовариства, при цьому виділяючи для них певні кошти, бо місцева влада не спроможна утримувати їх навіть за рахунок першого та другого кошиків. Дискусії навколо «ОСББізації» можуть тривати вічно, але без єдиної політики держави та зміни законів тут не обійтися. Щоб мати гарну перспективу, треба прописати таку норму, яка дозволить однозначно її тлумачити. Якщо поєднати усі закони одним пакетом і вивчити досвід окремих міст, які пройшли шлях ОСББ, правильне рішення неодмінно знайдеться.
Михайло БЕРЕЗОВЧУК: — Якщо люди, які вирішують вступати їм до ОСББ чи ні, побачать, що місцева влада ставиться однаково до будинків, що обслуговуються їхніми ЖЕКами, та до будинків, що мають ОСББ, тобто фінансуються з бюджету на рівних умовах, інтерес іти у співтовариство у них зникне.
До речі, певний час існувала конституційна стаття про обов’язкове членство в ОСББ, але після політичної критики, мовляв, у вільній країні людей примусово заганяють у певні об’єднання, про неї забули. Насправді ж відбулася підміна понять — у статті йдеться про об’єднання громадян на зразок політичних партій та громадських організацій, а ОСББ до них не належать. Приміром, у Німеччині, як тільки-но громадянин купує квартиру в будинку з ОСББ, він автоматично стає його членом, хоча за кордоном ОСББ не займаються фінансово-господарською діяльністю, а тільки висловлюють волю його членів. У нас немає таких умов.
Василь МАЗУР: — У будинках дуже багато мешканців, які не сплачують комунальні послуги. Як бути з ними — це ще одна проблема переходу до ОСББ. На них не існує серйозних важелів упливу.
Михайло БЕРЕЗОВЧУК: — Дійсно, вплинути на таких людей практично неможливо. Але якщо мова заходить про ОСББ, то його начальник змушений вирішити цю проблему через суд або переселити в іншу квартиру — меншу за розміром. Наш закон про виконавче впровадження дозволяє подавати в суд на боржника на всі види його майна, у тому числі на житло. Таким чином можна змінити велику квартиру на меншу.
Василь МАЗУР: — Але у більшості випадків йдеться про концепції та теоретичні підходи. Коли ж справа доходить до реалізації і фахівці радять звертатися до зарубіжного досвіду, треба враховувати стан житла в Україні й за кордоном, а також матеріальні статки людей, ментальність, ситуацію у великих містах та обласних центрах тощо. Хотілося б, щоб усі ці аспекти було враховано, коли писатимуться відповідні закони.
Лариса ІВШИНА: — То який же план дій ви пропонуєте?
Олександр МАЗУРЧАК: — На мою думку, треба рухатися маленькими кроками до певної мети. Незабаром ми проведемо засідання правління Асоціації міст. Наразі для мерів міст настав «золотий час» — коли між Президентом, Верховною Радою та Кабінетом Міністрів немає згоди. Якраз у цей момент до міських мерів прислухаються. Треба сформулювати тільки два пункти: забезпечити делеговані повноваження та увести податок на нерухомість, зокрема, на землю. За рахунок цього у мерів з’являться фінансові ресурси для капітального ремонту, бо, як на мене, не потрібно концентрувати ці кошти на державному рівні, міністерства ніколи об’єктивно і чесно не розділять їх між містами. Наразі ми готуємо пакет законів про реформи ЖКГ і намагаємося зацікавити кожного із депутатів у його прийнятті. Щоб зрозуміти, про що йдеться у цих законах, однозначно треба провести громадські слухання із залученням голів комітетів Верховної Ради та представників громадських організацій, тобто провести підготовчу роботу. Також — провести відповідну інформаційну кампанію через ЗМІ.
