Программой реформирования жилищно-коммунальной сферы, принятой Госжилкомунхозом Украины, в качестве одного из направлений заявлено о необходимости создания объединений совладельцев приватизированных и частных квартир в многоэтажках, которые еще иногда называют кондоминиумами, или приватизированными жэками, предусматриваются определенные шаги по усовершенствованию законодательной, организационной и материальной базы этих процессов. Тем временем в некоторых регионах они набирают обороты уже сейчас. В частности, на Житомирщине, по данным Управления жилищно-коммунального хозяйства облгосадминистрации, на начало июля было создано 68 таких объединений, в которые вошли владельцы 6,5 тысячи квартир в 93-х многоэтажных домах. Общая площадь этих квартир составила больше 400 тысяч квадратных метров. Пока это небольшая часть общего жилищного фонда, однако «лед тронулся». Львиная доля объединений совладельцев, а именно 44, в которые вошли жители 48 домов, приходится на Бердичев. По этой причине именно там недавно прошло выездное заседание Житомирского пресс-клуба реформ, посвященное ознакомлению с работой подобных структур.
По убеждению заместителя городского главы Владимира Пономарчука, система производственных жилищных ремонтно-эксплуатационных предприятий (ПЖРЭПов, или, как их называли раньше, ЖЭКов) утратила свою эффективность. Причины? Несовершенная тарифная политика (плата за услуги ПЖРЭПов не покрывает их себестоимости), старение жилищного фонда и коммуникаций, накопление долгов населения, некоторые другие негативные факторы. Объединения совладельцев в Бердичеве созданы и создаются на базе одного или нескольких соседних домов. Часть из них возникла на базе жилищно-строительных кооперативов, часть — ведомственных многоэтажек (в том числе — обанкротившихся предприятий), переданных в коммунальную собственность города. Однако уже есть несколько примеров, когда такие объединения зарегистрированы жителями домов, которые обслуживались ПЖРЭПами.
Председатель Бердичевской городской ассоциации объединений совладельцев жилья Людмила Гуцалюк (одновременно она является ведущим специалистом горкомунхоза) отметила, что при создании таких объединений жильцы домов сами выбирают правление и их руководителей. Председатели правлений по существу выполняют функции управляющих этими домами, получают зарплату, хотя и небольшую (в пределах 60—100 гривен). В большинстве случаев они совмещают эти обязанности с другой работой, но среди них есть и пенсионеры. Суммы взносов на обслуживание и ремонт утверждаются на собрании жителей домов, как правило, они умеренные и не превышают или меньше платежей в ПЖРЭПах, налоги с них не берут. Ремонты делаются за счет этих взносов, на серьезные ремонты или переоборудование (установление счетчиков тепла или воды, бронированных дверей и тому подобное) средства собираются отдельно и достаточно длительное время.
...Председатель правления объединения «Колосок» (это жители 60-квартирной кооперативной 5-этажки, которой около 20 лет) Владимир Басарский за 90 гривен в месяц работает и паспортистом, и сантехником. Плюс основная работа на хлебозаводе. Вокруг дома очень чисто и уютно. В подвале сухо, трубы отопления и подачи воды аккуратно изолированы, из них не течет. Не текут и канализационные трубы, а также краны. Председатель собственноручно оборудовал в подвале небольшую мастерскую, где ремонтирует домовое оборудование. Одним словом, — хозяин.
Известия о том, что в том или ином городе или поселке жильцы многоквартирных домов отказываются от услуг ПЖРЭПов или подобных им контор и выбирают или нанимают себе управляющего делами своих домов (иногда эти функции возлагаются на консьержа, консьержку или кого-то другого), все чаще приходят из различных регионов. В большинстве случаев (как в том же Бердичеве) эти процессы происходят при активном участии и даже усиленном давлении местной власти. Председатели объединений совладельцев, или, как их еще называют, частных мини-жэков (или мини-кооперативов) выполняют обязанности, схожие с ролью управдомов, которые заботились о порядке в жилых домах в 30—50 хгодах прошлого века. Однако сейчас они действуют в принципиально новых условиях, а именно, — условиях частной собственности на определенное количество жилой площади, которую имеют жители приватизированных квартир в той или иной многоэтажке. Собственно члены жилищно-строительных кооперативов, которые в бывшем Советском Союзе начали интенсивно создаваться в начале 70-х годов того же ХХ столетия, уже тогда находились в подобных условиях. Поэтому часто именно они оказываются наиболее готовы к участию в самодеятельных и самодостаточных эксплуатационных структурах. В процессе создания подобных объединений в их общую собственность передаются внутридомовые сети водо- и теплоснабжения, некоторые другие коммуникации, началась передача в постоянное пользование территорий вокруг дома. Причины заинтересованности местной власти в таком развитии событий очевидны — хотя бы небольшая часть забот от ПЖРЭПов, являющихся коммунальной собственностью и которыми она должна руководить, ложится на плечи самих жильцов. Логической выглядит и постановка вопроса, которую часто пропагандируют ее руководители: если жильцы являются владельцами жилой площади, то пусть полностью становятся хозяевами и занимаются содержанием, эксплуатацией, ремонтом и тому подобное домов и дворов, где живут.
Однако очевиден и тот факт, что пока частный капитал не спешит в сферу жилищно-коммунальных услуг, в которой по ряду объективных и субъективных причин не удается сбалансировать себестоимость, цену и платежеспособный спрос и которая вследствие этого преимущественно остается убыточной. В таких условиях о конкуренции в этой сфере речь не идет, и выбор у горожан остается невелик — или смириться с ПЖРЭПовским набором услуг и их низким качеством, или самим брать на себя эти заботы. Сознательно не рассматриваем вопрос эксплуатации элитных многоквартирных жилищных комплексов, построенных в последнее десятилетие как в столице, так и в других больших городах. Их пока немного, и у людей, которые приобрели в них квартиры, есть возможность оплачивать содержание этих зданий по соответствующим «элитным» расценками, а значит, нанимать или привлекать на весьма выгодных условиях эксплуатационные структуры (преимущественно частные). Хотя, как отмечал в Бердичеве председатель правления еще одного объединения совладельцев жилья Александр Лейзер, удорожание этих услуг является объективным процессом, который обязательно коснется и относительно малых городов. Впрочем, есть достаточно оснований считать, что процессы образования различного типа структур, которые будут представлять интересы совладельцев многоквартирных домов в процессе их эксплуатации, в больших и малых городах будут существенно отличаться. Кроме значительно большей платежеспособности жителей крупных центров, будет иметь значение и то, что на периферии рынок жилья развивается не такими бурными темпами, а значит, и процесс перетекания владельцев квартир из одних домов в другие будет менее активным. В райцентрах наподобие Бердичева основной моделью могут стать объединения жильцов одного или нескольких относительно небольших домов. Проблемой (в принципе, она будет общей) останется привлечение в них жителей ПЖРЭПовских домов, особенно старых, где давно не проводились капремонты или не заменялись коммуникации, — желающих взять на себя связанный с этим груз значительных расходов вряд ли найдется много. Препятствием может стать и то обстоятельство, что по большей части подобные малые объединения будут функционировать и обслуживаться (во всяком случае, пока), по сути, на любительских началах. Но у последнего есть и существенное преимущество — а именно, — заинтересованность жителей конкретного дома, конкретного мини-микрорайона в лучшем обустройстве и содержании домов, дворов, где они живут, которое не сводится к сугубо материальным факторам, хотя и не исключает их. Важнее, что таким образом формируется неравнодушное отношение людей к тому, что их окружает, и как следствие — привычка к самостоятельному решению общих дел на микроуровне, и не только. Это может и должно иметь позитивный социальный эффект, который невозможно посчитать в гривнях, долларах или евро. Бердичевский мэр Василий Мазур не устает повторять, что чем больше люди будут любить свой дом, свой двор, свой город (в данном случае Бердичев) и будут заботиться о них, тем сильнее они будут любить свою страну, то есть Украину, тем лучше будут заботиться о ней. И, наверное, он прав.
