1229 земельных соглашений, 3804 нотариуса подали заявления для получения доступа к Государственному земельному кадастру. Минагрополитики сообщило о результатах первых трех недель открытия рынка земли.
«Подали заявления для получения доступа к Государственному земельному кадастру 3804 нотариуса. Всего заявлений - 4246, из них согласовано 3729, в очереди на рассмотрение - 26, отказ получили 491. Нотариусы с Государственным земельным кадастром работают в штатном режиме», - идет речь в сообщении Министерства.
На фоне семи миллионов земельных участков, которые имеются в наличии, такие результаты все еще - «капля в море».
Бурного всплеска на рынке земли не наблюдается. И владельцы, и покупатели умеренно подошли к открытию рынка.
«Члены нашего клуба проводили опрос. От 2% до 5% пайщиков готовы обсуждать продажу, — говорит гендиректор ассоциации Украинский клуб аграрного бизнеса Роман Сластен. — Остальные не готовы и планируют сдавать в аренду, что нормально и логично. Это коррелирует с опытом многих стран».
Для части владельцев старт рынка не очень понятен. Наблюдается определенный конфликт между ожиданиями пайщиков относительно потенциального дохода от продажи земли и ее объективной рыночной стоимостью. Согласно результатам исследований Института аграрной экономики, основная часть пайщиков хочет продавать землю за цены свыше пяти-шести тысяч долларов за гектар.
Цену покупки участка у пайщиков определяет рынок, но нижний порог стоимости прописан в законе. Он равняется нормативной денежной оценке, которая в среднем составляет 28 тысяч гривен.
«Две тысячи за гектар, с точки зрения тех, кто готов покупать, и пять тысяч долларов за гектар, с точки зрения потенциальных продавцов, — это существенный разрыв, который пока что будет сдерживать количество соглашений», — считает Сластен.
Хранить размеренный темп и не спешить призывал украинцев и министр агрополитики Роман Лещенко: «Мы европейская страна, а у нас земля недооценена в разы, — заявил министр. — Нужно понимать, что она ежегодно будет дорожать на 5 − 7 − 10%, аренда будет расти».
Напомним, что с 1 июля продавать разрешено лишь земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в частной собственности.
Под запретом продажи остаются земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, а также земельные доли (паи) и частные земельные участки, расположенные на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республике Крым и городе Севастополе.
До 1 января 2024 года покупателями аграрной земли могут быть исключительно физические лица — граждане Украины, которые имеют в собственности не больше 100 гектаров земель сельскохозяйственного назначения.
С 1 января 2024 года список потенциальных покупателей будет расширен за счет юридических лиц, которые зарегистрированы по законодательству Украины. Но они не смогут купить больше 10 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на одно юридическое лицо.
Не смогут покупать украинскую землю иностранцы, лица без гражданства и юридические лица, которые принадлежат иностранцам. Правда, такой запрет может быть снят по соответствующему решению общенационального референдума. Но даже при наличии такого решения референдума иностранцы не смогут приобретать в собственность земельные участки, расположенные в 50-километровой зоне от государственной границы Украины.
Продать землю за кэш не получится. Закон запрещает наличные расчеты за землю и обязывает участников рынка проводить такие расчеты исключительно в безналичной форме с использованием банковских счетов. Поэтому продавцам, которые выразили желание продать свою землю, вряд ли удастся избежать уплаты налогов, а покупателям необходимо подтвердить законность источников получения средств, поскольку банками будет осуществляться финансовый мониторинг операций.
Прежде всего, продавцу следует выяснить, существуют ли лица, которые имеют преимущественное право на покупку земли сельскохозяйственного назначения. К таким лицам закон относит владельцев лицензий на добычу недр общегосударственного значения определенного вида и арендаторов земельных участков. Если таких лиц нет, то земельный участок можно продавать любым третьим лицам, которые по закону могут быть покупателями.
Если же будет установлено наличие лиц с преимущественным правом, то продавец обязан зарегистрировать свое намерение продать участок в соответствующем реестре и сообщить нотариусу о своем желании продать участок, назвав желательную цену продажи.
Дальше нотариус сообщит указанным лицам о намерении владельца продать земельный участок и условиях продажи, а последние будут иметь два месяца на реализацию своего преимущественного права относительно приобретения земельного участка по предложенной цене. Если в течение указанного срока не будет ответа от лиц с преимущественным правом или они сообщат о своем отказе от его реализации, владелец имеет право предлагать участок другим покупателям, которые по закону могут быть владельцами земли данной категории.
Стоит также помнить, что преимущественное право может быть передано его владельцем другому лицу (например, если лицо, которое имеет преимущественное право, не может быть владельцем земли по закону), а в случае продажи земли без соблюдения данной процедуры, лицо, которое имеет преимущественное право, может в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя земельного участка.
Соглашения покупки-продажи земельного участка совершаются в письменной форме и заверяются нотариально. Нотариус при этом отвечает не только за соответствие заключенного соглашения требованиям закона, а и до заключения соглашения проверяет соответствие покупателя установленным законом критериям. В случае, если по результатам такой проверки будет установлено, что покупатель не может быть владельцем аграрной земли, нотариус откажет в заверке соглашения.
К негативным последствиям нарушения процедуры покупки-продажи аграрной земли эксперты относят конфискацию земельного участка в случае, когда покупатель не отвечает установленным законом критериям, или перевод прав и обязанностей покупателя земельного участка на лицо, которое имеет преимущественное право, в случае, когда продавцом не соблюдена процедура продажи при наличии таких лиц.
С целью избегания приведенных негативных последствий, отмечают специалисты, важно тщательным образом проверять правоучредительные документы на земельный участок, наличие корректных записей в соответствующих реестрах, лиц, которые являются участниками будущего соглашения покупки-продажи, на их соответствие установленным законом критериям, наличие лиц с преимущественным правом и тому подобное.
