1229 земельних угод, 3804 нотаріусів подали заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру. Мінагрополітики повідомило про результати перших трьох тижнів відкриття ринку землі.
«Подали заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру 3804 нотаріусів. Всього заяв - 4246, із них погоджено 3729, в черзі на розгляд - 26, відмову отримали 491. Нотаріуси з Державним земельним кадастром працюють у штатному режимі», - йдеться у повідомленні Міністерства.
На тлі семи мільйонів земельних ділянок, які є в наявності, такі результати все ще – «крапля в морі».
Бурхливого сплеску на ринку землі не спостерігається. І власники, і покупці – помірковано підійшли до відкриття ринку.
«Члени нашого клубу проводили опитування. Від 2% до 5% пайовиків готові обговорювати продаж, — каже гендиректор асоціації Український клуб аграрного бізнесу Роман Сластьон. — Решта не готові і планують здавати в оренду, що нормально і логічно. Це корелює з досвідом багатьох країн».
Для частини власників старт ринку не дуже зрозумілий. Спостерігається певний конфлікт між очікуваннями пайовиків щодо потенційного доходу від продажу землі та її об'єктивної ринкової вартості. Згідно з результатами досліджень Інституту аграрної економіки, істотна частка пайовиків хоче продавати землю за ціни понад п’ять-шість тисяч доларів за гектар.
Ціну покупки ділянки у пайовиків визначає ринок, але нижній поріг вартості прописаний у законі. Він дорівнює нормативній грошовій оцінці, яка в середньому становить 28 тисяч гривень.
«Дві тисячі за гектар з точки зору тих, хто готовий купувати, і п’ять тисяч доларів за гектар з точки зору потенційних продавців — це суттєвий розрив, який поки що буде стримувати кількість угод», - вважає Сластьон.
Зберігати розмірений темп і не поспішати закликав українців і міністр агрополітики Роман Лещенко: «Ми європейська країна, а у нас земля недооцінена в рази, — заявив міністр. — Потрібно розуміти, що вона щорічно буде дорожчати на 5−7−10%, оренда буде зростати».
Нагадаємо, що з 1 липня продавати дозволено лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності.
Під забороною продажу залишаються земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, а також земельні частки (паї) та приватні земельні ділянки, розташовані на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя.
До 1 січня 2024 року покупцем аграрної землі можуть бути виключно фізичні особи — громадяни України, які мають у власності не більше 100 гектарів земель сільськогосподарського призначення.
З 1 січня 2024 року список потенційних покупців буде розширений за рахунок юридичних осіб, що зареєстровані за законодавством України. Проте, вони не зможуть купити більше 10 тис. га земель сільськогосподарського призначення на одну юридичну особу.
Не зможуть купувати українську землю іноземці, особи без громадянства та юридичні особи, що належать іноземцям. Щоправда, така заборона може бути знята за відповідним рішенням загальнонаціонального референдуму. Проте, навіть за наявності такого рішення референдуму іноземці не зможуть набувати у власність земельні ділянки, розташовані в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.
Продати землю за кеш не вийде. Закон забороняє готівкові розрахунки за землю та зобов’язує учасників ринку проводити такі розрахунки виключно в безготівковій формі з використанням банківських рахунків. Тож продавцям, що виявили бажання продати свою землю, навряд чи вдасться уникнути сплати податків, а покупцям необхідно підтвердити законність джерел отримання коштів, оскільки банками буде здійснюватися фінансовий моніторинг операцій.
Передусім, продавцю слід з’ясувати чи існують особи, які мають переважне право на купівлю землі сільськогосподарського призначення. До таких осіб закон відносить власників ліцензій на видобування надр загальнодержавного значення певного виду та орендарів земельних ділянок. Якщо таких осіб немає, то земельну ділянку можна продавати будь-яким третім особам, які за законом можуть бути покупцями.
Якщо ж буде встановлено наявність осіб із переважним правом, то продавець зобов’язаний зареєструвати свій намір продати ділянку у відповідному реєстрі та повідомити нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.
Далі нотаріус повідомить вказаних осіб про намір власника продати земельну ділянку та умови продажу, а останні будуть мати два місяці на реалізацію свого переважного права щодо придбання земельної ділянки за запропонованою ціною. Якщо протягом вказаного строку не буде відповіді від осіб з переважним правом або вони повідомлять про свою відмову від його реалізації, власник має право пропонувати ділянку іншим покупцям, що за законом можуть бути власниками землі даної категорії.
Варто також пам’ятати, що переважне право може бути передане його власником іншій особі (наприклад, якщо особа, що має переважне право, не може бути власником землі за законом), а у випадку продажу землі без дотримання наведеної процедури, особа, що має переважне право, може в судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця земельної ділянки.
Угоди купівлі-продажу земельної ділянки вчиняються в письмовій формі та посвідчуються нотаріально. Нотаріус при цьому відповідає не лише за відповідність укладеної угоди вимогам закону, а до укладення угоди перевіряє відповідність покупця встановленим законом критеріям. У випадку, якщо за результатами такої перевірки буде встановлено, що покупець не може бути власником аграрної землі, нотаріус відмовить в посвідченні угоди.
До негативних наслідків порушення процедури купівлі-продажу аграрної землі експерти відносять конфіскацію земельної ділянки у випадку, коли покупець не відповідає встановленим законом критеріям, або переведення прав та обов’язків покупця земельної ділянки на особу, що має переважне право, у випадку, коли продавцем не дотримано процедури продажу за наявності таких осіб.
З метою уникнення наведених негативних наслідків, зазначають фахівці, важливо ретельно перевіряти правоустановчі документи на земельну ділянку, наявність коректних записів у відповідних реєстрах, осіб, що є учасниками майбутньої угоди купівлі-продажу, на їх відповідність встановленим законом критеріям, наявність осіб з переважним правом, тощо.
