Отныне украинцы могут воспользоваться правом собственности на свое имущество по максимуму. 1 июля вступил в силу ЗУ 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который фактически упразднил всевластие жэков. Эксперты гражданской сети ОПОРА анализируют, кто же теперь и за что будет отвечать, кому мы будем платить за обслуживание дома и как это повлияет на качество жизни.
МЫ В ОТВЕТЕ ЗА ТО, ЧЕМ ВЛАДЕЕМ
Каждый, у кого есть квартира в многоэтажке, является совладельцем дома. Но вы не только владеете определенными квадратными метрами жилья. Также вам принадлежит часть трубопровода, крыши, подвала, лифта, чердака и т.п. Конечно, вы не можете выделить эту часть в натуре и, например, «продать» свой метр канализации кому-то другому. Однако каждый совладелец дома в ответе за общее имущество пропорционально своей доле собственности.
К общему имуществу принадлежит само здание, помещения вспомогательные и общего пользования, оборудование и сети. Если в доме создано ОСМД, то можно оформить также право собственности на придомовую территорию.
Что это все означает? Это — ваше имущество, и по новому закону именно вы ответственны за то, будет ли уютно жить в вашем доме.
Чтобы узнать свою долю, достаточно разделить площадь вашего жилья на общую площадь дома. Это соотношение отныне будет определять:
• сколько весит ваш голос во время принятия решений на общем собрании;
• сколько вы будете тратить на содержание общего имущества;
• уровень вашей ответственности.
Закон также учитывает ситуацию, когда одному владельцу принадлежит более 50% жилья. В таком случае решения будут приниматься по принципу один совладелец — один голос, независимо от площади.
Фактически украинцы получили то, о чем давно мечтали: противники ОСМД — возможность самостоятельно определять, кто будет управлять домом и на каких условиях, а объединения совладельцев — упрощенные условия перевода на баланс и возможность избежать затяжных бюрократических процедур.
НЕ ОСМД ЕДИНЫМ
Украинцы уже привыкли к существованию объединений совладельцев. А что делать в случае, если объединение не создано? Кто будет отвечать за чистоту дома, за услуги водо-, газо-, электроснабжения? За мелкие и капитальные ремонты?
Отныне общим решением на собрании совладельцев многоквартирного дома определяют, кто будет осуществлять управление имуществом. Это могут быть сами жители, ОСМД или компания-управитель.
Если вам безразлично и вы не хотите ничего решать, то государство, конечно же, не оставит вас на произвол судьбы. Через один год местные власти сами изберут для вас управителя имуществом на основе тендера. Им может оказаться ваш бывший жэк или любая другая организация. И на каких условиях она придет к вам предоставлять услуги — это уже не вам решать. В конце концов, это тоже ваше право.
Управителем, которого вы изберете, может быть как юридическое, так и физическое лицо. Например, если вы знаете, что в соседнем доме успешно функционирует ОСМД, вы абсолютно спокойно можете прийти к председателю объединения и предложить ему взять под контроль еще и ваш дом. Людей, имеющих хороший опыт управления жильем, сегодня в Украине уже довольно много.
ПРОСТО О СЛОЖНОМ
При отсутствии в доме ОСМД самым важным сегодня становится общее собрание совладельцев. Именно на нем избирается уполномоченный для взаимодействия с управителем, определяется собственно управитель, утверждаются условия договора, обсуждаются изменения к нему и т.п.
При этом выполнение окончательных решений, принятых общим собранием, обязательно для каждого совладельца, даже если хозяин какой-либо квартиры сменился после утверждения конкретных условий.
Пошаговая процедура принятия решения:
• Минимум три человека инициирует проведение собрания.
• Госреестр прав на имущество предоставляет списки всех совладельцев жилья в доме.
• Инициативная группа информирует жильцов: размещает объявление на доске, вручает под расписку приглашение или же посылает заказным письмом письменное сообщение. Собрание правомочно, сколько бы человек ни пришло на него, однако информирование и явка важны для последующего принятия решений.
• Избирается председательствующий. За него должны проголосовать минимум 50% присутствующих на собрании.
• Проходит обсуждение согласно предварительно установленной повестке дня.
• Голосование по каждому вопросу — «квадратными метрами». Вот здесь и играет роль ваша доля имущества. Чтобы решение считалось принятым, за него нужно собрать 75% голосов. Если количество человек, присутствующих на собрании, недостаточное, у вас есть 15 дней для того, чтобы провести письменный опрос среди отсутствующих.
• Результаты собрания направляются местным властям. Это должен быть протокол собрания соответствующей формы, а также скрепленные и подписанные результаты письменного опроса.
• Местные власти размещают соответствующую информацию о вашем решении на сайте. Происходит официальное оповещение, и спустя 10 дней решение вступает в силу.
НОВЫЕ УСЛОВИЯ РАБОТЫ ОСМД
Несколько изменилась ситуация с объединением совладельцев жилья. Если раньше были те, кто стал членом ОСМД, и все остальные, то с 1 июля все совладельцы автоматически получают право влиять на принятие решений.
Можете забыть о кворуме, а также о том, что один член ОСМД — это один голос. Голосование проходит пропорционально площади имущества, как вариант — по схеме «1 владелец — 1 голос» или «1 квартира — 1 голос». Принцип, по которому будет приниматься решение, определяется заранее в уставе.
По поводу самого устава. Очевидно, что он потребует изменений, однако спешить с этим не следует. В законе определено, что уставы, регламентирующие деятельность ОСМД, должны отвечать Типовому уставу, редакция которого до сих пор не утверждена. Однако и расслабляться не стоит: следите за изменениями в налоговом законодательстве, чтобы потом не возникли проблемы с отчетами.
НА КОГО ТЕПЕРЬ ЖАЛОВАТЬСЯ?
Если вы обвиняли жэк во всех проблемах дома, придется избавиться от этой привычки. Теперь вы — совладелец и вместе со своими соседями ответственны за управление и пользование общим имуществом. Вы определяете перечень и размер взносов на содержание дома, кому и на каких условиях передавать в пользование общие площади, когда проводить реконструкцию сетей и капремонт.
Управитель — это наемное лицо. Вы подписываете с ним договор на один год и продлеваете его, если не возникает замечаний относительно качества предоставления услуг. Этот договор можно разорвать, если вы недовольны тем, как он выполняет свои обязанности, или организацией его работы. Заметим: на каждый отдельный дом управитель заводит отдельный счет, поэтому ваши средства на обслуживание в любом случае не должны быть использованы на благоустройство другого дома.
Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» — уникальная возможность продемонстрировать, насколько вы хороший хозяин. Ведь каждый из нас лучше знает, как правильно воспользоваться своим имуществом.
