Відтепер українці можуть скористатися правом власності на своє майно максимально. 1 липня набув чинності ЗУ 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який фактично скасував всевладдя жеків. Експерти громадянської мережі ОПОРА аналізують, хто ж тепер і за що відповідатиме, кому ми платитимемо за обслуговування будинку, і як це вплине на якість життя.
МИ ВІДПОВІДАЛЬНІ ЗА ТЕ, ЧИМ ВОЛОДІЄМО
Кожен, хто має квартиру у багатоповерхівці, є співвласником будинку. Але ви не тільки володієте певними квадратними метрами житла. Також вам належить частина трубопроводу, даху, підвалу, ліфту, горища тощо. Звісно, ви не можете виділити ту частку в натурі та, наприклад, «продати» свій метр каналізації комусь іншому. Проте кожен співвласник будинку відповідальний за спільне майно пропорційно своїй частці власності.
До спільного майна належить сама будівля, приміщення допоміжні та загального користування, обладнання і мережі. Якщо у будинку створено ОСББ, то можна оформити також право власності на прибудинкову територію.
Що це все означає? Це — ваше майно, і відповідно до нового закону, саме ви відповідальні за те, чи буде комфортно жити у вашому домі.
Щоб дізнатися свою частку, достатньо поділити площу вашого житла на загальну площу будинку. Це співвідношення відтепер визначатиме:
• скільки важить ваш голос під час прийняття рішень на загальних зборах;
• скільки ви витрачатимете на утримання спільного майна;
• рівень вашої відповідальності.
Закон також враховує ситуацію, коли одному власнику належить понад 50 % житла. У такому випадку рішення прийматимуться за принципом один співвласник — один голос, незалежно від площі.
Фактично, українці отримали те, про що давно мріяли: противники ОСББ — можливість самостійно визначати, хто керуватиме будинком і на яких умовах, а об’єднання співвласників — спрощені умови переведення на баланс і можливість уникнути затяжних бюрократичних процедур.
НЕ ОСББ ЄДИНИМ
Українці вже звикли до існування об’єднань співвласників. А що робити у випадку, якщо об’єднання не створено? Хто відповідатиме за чистоту будинку, за послуги постачання води, газу, електрики? За дрібні та капітальні ремонти?
Відтепер спільним рішенням на зборах співвласники багатоквартирного будинку визначають, хто здійснюватиме управління майном. Це можуть бути самі мешканці, ОСББ або компанія-управитель.
Якщо вам байдуже, і ви не хочете нічого вирішувати, звісно, що держава не залишить вас напризволяще. Через один рік місцева влада сама обере для вас управителя майном на основі тендеру. Ним може бути ваш колишній жек або будь-яка інша організація. І на яких умовах вона прийде до вас надавати послуги — це вже не вам вирішувати. Зрештою, це теж ваше право.
Керівником, якого ви оберете, може бути як юридична, так і фізична особа. Наприклад, якщо ви знаєте, що в сусідньому будинку успішно функціонує ОСББ, то цілком спокійно можете прийти до голови об’єднання і запропонувати йому взяти під контроль ще й ваш будинок. Насправді людей, які мають хороший досвід управління житлом, зараз в Україні вже доволі багато.
ПРОСТО ПРО СКЛАДНЕ
За відсутності у будинку ОСББ найважливішими сьогодні є загальні збори співвласників. Саме на них обирається уповноважений для взаємодії з управителем, визначається власне управитель, затверджуються умови договору, обговорюються зміни до нього тощо.
При цьому, виконання кінцевих рішень, прийнятих загальними зборами, обов’язкове для кожного співвласника, навіть якщо хазяїн якоїсь квартири змінився після затвердження конкретних умов.
Покрокова процедура прийняття рішення:
• мінімум троє людей ініціює проведення зборів;
• держреєстр прав на майно надає списки усіх співвласників житла у будинку;
• ініціативна група інформує мешканців: розміщує оголошення на дошці, вручає під розписку запрошення або ж надсилає рекомендованим листом письмове повідомлення. Збори правомочні, скільки б людей не прийшло на них, проте інформування та явка важливі для подальшого прийняття рішень;
• обирається головуючий. За нього мають проголосувати мінімум 50 % присутніх на зборах;
• відбувається обговорення згідно заздалегідь визначеного порядку денного;
• голосування по кожному питанню — «квадратними метрами». Ось тут і відіграє роль ваша частка майна. Щоб рішення вважалося ухваленим, за нього треба зібрати 75 % голосів. Якщо кількість людей, присутніх на зборах, недостатня, у вас є 15 днів для того, щоб провести письмове опитування серед тих, хто був відсутній;
• результати зборів скеровуються до місцевої влади. Це має бути протокол зборів відповідної форми, а також скріплені та підписані результати письмового опитування;
• місцева влада розміщує відповідну інформацію про ваше рішення на сайті. Відбувається офіційне оповіщення, і після 10 днів рішення набирає чинності.
НОВІ УМОВИ РОБОТИ ОСББ
Дещо змінилася ситуація з об’єднанням співвласників житла. Якщо раніше були ті, хто стали членом ОСББ, та всі інші, то з 1 липня всі співвласники автоматично отримують право впливати на прийняття рішень.
Можете забути про кворум, а також про те, що один член ОСББ — це один голос. Голосування відбуваються пропорційно до площі майна, як варіант — за схемою «один власник — один голос» або «одна квартира — один голос». Принцип, за яким ухвалюватимуться рішення, визначається заздалегідь у статуті.
Щодо самого статуту. Очевидно, що він зазнає змін, проте поспішати з цим не варто. У законі визначено, що статути, які регламентують діяльність ОСББ, мають відповідати типовому статуту, редакцію якого досі не затверджено. Проте й розслаблятися не варто: слідкуйте за змінами у податковому законодавстві, щоб потім не виникли проблеми зі звітами.
НА КОГО ТЕПЕР ЖАЛІТИСЯ?
Якщо ви звинувачували жек у всіх негараздах будинку, доведеться позбутися цієї звички. Тепер ви — співвласник, і разом зі своїми сусідами відповідальні за управління і користування спільним майном. Ви визначаєте перелік і розмір внесків на утримання будинку, кому і на яких умовах передавати у користування спільні площі, коли проводити реконструкцію мереж і капремонт.
Управитель — це наймана особа. Ви підписуєте з ним договір на один рік, і продовжуєте його, якщо не виникає зауважень щодо якості надання послуг. Цей договір можна розірвати, якщо ви незадоволені тим, як він виконує свої обов’язки, або організацією його роботи. Зауважимо: на кожен окремий дім управитель заводить окремий рахунок, тому ваші кошти на обслуговування в жодному разі не мають бути використані на благоустрій іншого будинку.
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» — унікальна можливість продемонструвати, наскільки ви хороший господар. Адже кожен з нас краще знає, як правильно скористатися своїм майном.
