Украинский рынок первичной недвижимости имеет значительный потенциал развития. Однако по состоянию на сегодняшний день он замер. «В прошлом году было построено 8,4 миллиона квадратных метров жилья, в то время как по среднеевропейским стандартам эта цифра должна была бы составлять где-то 40 миллионов: в расчете один новопостроенный квадратный метр жилой площади на одного гражданина ежегодно», — отмечает экс-президент Украинской ассоциации риелторов Александр Бондаренко. Вместо этого 90% нашего строительства сегодня заморожено — информируют строители.
«Объем строительных работ за январь-август текущего года сократился на 54,3%. Что же касается количества завершенных объектов, то здесь падение еще больше, оно составляет 70,6%», — информирует глава Наблюдательного совета и вице-президент Союза архитекторов Украины Владимир Гусаков. Кроме того, не разрабатывается ни один новый проект строительства жилой недвижимости. Достраивают старые или же вообще сворачивают деятельность — продолжает эксперт. Это угрожает украинцам дефицитом жилья первичной недвижимости через 4 — 5 лет, — уверен Гусаков.
Причин кризисного состояния рынка жилища эксперты называют более чем достаточно, начиная с мирового финансового коллапса, заканчивая значительной забюрократизированностью отрасли. Что же касается инструментов оздоровления сектора, то ассортимент антикризисных рецептов значительно более бедный. «Я бы не советовал людям вкладывать средства в незаконченные проекты», — говорит Александр Бондаренко, в ответ на вопросы, могут ли деньги потребителей помочь разбудить замороженное производство. Эксперт убежден, что безопаснее вкладывать средства в объекты по меньшей мере с 90% готовности. В другом же случае высоким является риск мошенничества.
Однако как же при таком подходе реанимировать новое строительство? Ассоциация специалистов по недвижимости видит выход в восстановлении ипотечного кредитования. Свидетельством этого является подготовка совместно с коммерческими банками программы реанимации сектора первичной недвижимости, где ключевая роль будет отведена оздоровлению рынка ипотечного кредитования.
Однако возродить ипотеку будет вряд ли проще, чем строительство... Ведь банки дают неутешительные прогнозы что касается этого вида кредитования, особенно после введения новых правил взыскания задолженности по выплате кредитных платежей. Последнее, согласно решения Министерства юстиции Украины, информация относительно которого недавно появилась в средствах массовой информации, может осуществляться только после окончания срока действия самого ипотечного кредита. А поскольку большинство таких договоров заключаются на 15 — 25 лет, то банкиры не слишком положительно оценивают перспективу возрождения рынка ипотечного кредитования. При таких условиях значительно растет риск невозвращения кредитов.
Причину же риска наступления вакуума на украинском рынке первичной недвижимости Бондаренко видит не только в дефиците средств. Нерешенный земельный вопрос — вот беда строительных компаний этого сектора, утверждает он. «Государственные чиновники как будто тренируют строителей. Сегодня дам земли под строительство, а завтра — отберу», — рассказывает эксперт. «Наши предки издревле покупали и продавали землю, о каком ментально особом отношении украинцев здесь можно говорить», — уверяет Бондаренко. Он уверен, разрешение продавать и покупать земли под строительство в Украине — реальная панацея от сна для рынка первичной недвижимости. «Тогда и цены снизятся. Будет соответствие: цена-качество. Ведь строители не будут закладывать политические риски в стоимость своего продукта», — убежден эксперт.
Факт обсчета политических рисков при определении цены на объекты первичной недвижимости подтверждает и вице-президент Союза архитекторов Украины Владимир Гусаков. «Это реальные деньги, и мы просто не можем их не считать», — говорит он. Кроме того, сетует Гусаков, что и так строители сегодня работают на грани возможной рентабельности. Поэтому надеяться на снижение цен, уверяет эксперт, напрасно. А если и такое произойдет, то сектор первичной недвижимости просто умрет — убежден Гусаков.
КСТАТИ
Симптомами угрожающе тяжелого состояния строительной отрасли является и выход из рынка первичной недвижимости спекулятивного капитала, считают эксперты. Если в прошлые годы 40 — 60% договоров продажи жилья на первичном рынке заключались не с целью проживания, а для перепродажи, то на сегодня этот показатель упал до нуля.
