Український ринок первинної нерухомості має значний потенціал розвитку. Однак на сьогодні він завмер. «В минулому році було збудовано 8,4 мільйона квадратних метрів житла, в той час, як за середньоєвропейським стандартом ця цифра мала б складати десь 40 мільйонів: у розрахунку один новозбудований квадратний метр житлової площі на одного громадянина щороку», — наголошує екс-президент Української асоціації ріелторів Олександр Бондаренко. Натомість 90% нашого будівництва сьогодні заморожено — інформують будівельники.
«Об’єм будівельних робіт за січень-серпень поточного року скоротився на 54,3 %. Що ж до кількості завершених об’єктів, то тут падіння ще більше, воно становить 70,6%», — інформує голова Наглядової ради й віце-президент Союзу архітекторів України Володимир Гусаков. Крім того, не розробляється жоден новий проект будівництва житлової нерухомості. Добудовують старі, або ж взагалі згортають діяльність — продовжує експерт. Це загрожує українцям дефіцитом житла первинної нерухомості через 4 — 5 років, — впевнений Гусаков.
Причин кризового стану ринку житла експерти називають більш ніж достатньо, починаючи зі світового фінансового колапсу, закінчуючи значною забюракритизовністю галузі. Що ж до інструментів оздоровлення сектору, то асортимент антикризових рецептів значно бідніший. «Я б не радив людям вкладати кошти у незавершені проекти», — каже Олександр Бондаренко, у відповідь на запитання, чи можуть гроші споживачів допомогти розбудити заморожене виробництво. Експерт переконаний, що безпечніше вкладати кошти у об’єкти щонайменше з 90% готовністю. В іншому ж випадку високий ризик шахрайства.
Проте як же за такого підходу реанімувати нове будівництво? Асоціація спеціалістів із нерухомості бачить вихід у відновленні іпотечного кредитування. Свідченням цього є підготовка спільно з комерційними банками програми реанімації сектора первинної нерухомості, де ключову роль буде відведено оздоровленню ринку іпотечного кредитування.
Однак відродити іпотеку буде навряд чи простіше, ніж будівництво... Адже банки дають невтішні прогнози стосовно цього виду кредитування, особливо після введення нових правил стягнення заборгованості по виплаті кредитних платежів. Останнє, згідно з рішенням Міністерства юстиції України, інформація щодо якого нещодавно з’явилась у засобах масової інформації, може здійснюватися лише після закінчення терміну дії самого іпотечного кредиту. А оскільки більшість таких договорів укладаються на 15 — 25 років, то банкіри не надто позитивно оцінюють перспективу відродження ринку іпотечного кредитування. За таких умов значно зростає ризик неповернення кредитів.
Причину ж ризику настання вакууму на українському ринку первинної нерухомості Бондаренко бачить не лише в дефіциті коштів. Не вирішене земельне питання — ось біда будівельних компаній цього сектору, стверджує він. «Державні чиновники ніби тренують будівельників. Сьогодні дам землі під будівництво, а завтра — відберу», — розповідає експерт. «Наші предки з покон-віків купували й продавали землю, про яке ментально особливе ставлення українців тут можна говорити», — запевняє Бондаренко. Він впевнений, дозвіл продавати та купувати землі під будівництво в Україні — реальна панацея від сну для ринку первинної нерухомості. «Тоді і ціни знизяться. Буде відповідність: ціна-якість. Адже будівельники не закладатимуть політичні ризики у вартість свого продукту», — переконаний експерт.
Факт обрахунку політичних ризиків при визначенні ціни на об’єкти первинної нерухомості підтверджує й віце-президент Союзу архітекторів України Володимир Гусаков. «Це реальні гроші, і ми, просто не можемо їх не рахувати», — говорить він. Крім того, бідкається Гусаков, що й так будівельники сьогодні працюють на межі можливої рентабельності. Тому сподіватись на зниження цін, запевняє експерт, марно. А якщо й таке станеться, то сектор первинної нерухомості просто вмре — переконаний Гусаков.
ДО РЕЧI
Симптомами загрозливо тяжкого стану будівельної галузі є й вихід з ринку первинної нерухомості спекулятивного капіталу, вважають експерти. Якщо в минулі роки 40 — 60% договорів продажу житла на первинному ринку укладались не з метою проживання, а для перепродажу, то на сьогодні цей показник впав до нуля.
