Вся европейская история, начиная со времен Древнего Рима, пронизана земельным вопросом. Раз за разом земли становилось критически мало, и общественная напряженность выливалась в войны, в том числе кровавые и многолетние гражданские. Где-то выручали колониальные земли и открытие Нового света, временами помогал научно-технический прогресс. Но даже до рубежа XX века земельные реформы и упорядочивание земельных отношений волновали Европу. Во время таких трансформаций наука и практика, и даже политика, выработали определенные основы организации земельных отношений. В их основу положены два основополагающих принципа: частная собственность на землю и жесткое государственное регламентирование. Но кроме этого есть еще немало критически важных принципов и основ. Возьмем для примера экономическую эффективность сельскохозяйственного производства.
Научными исследованиями и эмпирическими примерами доказано, что крупномасштабное производство имеет существенные экономические преимущества перед мелкотоварным, не говоря уже о полунатуральном. Конкурентоспособность будет требовать все большей концентрации сельскохозяйственного производства. Но экономическая эффективность и прибыль, эти столпы рыночной экономики, являются ли такими важными, чтобы реорганизовать аграрное производство на основах корпораций и латифундий? Сначала Европа, но теперь уже и все смелее США утверждают — нет. Для страны, для общества, для обеспечения глубокой перспективы развития сельских территорий важно сохранить не только семейные фермы, но и частично — архаические, почти натуральные, способы производства. Уже этот пример ставит несколько вопросов к будущей организации рынка земли.
В первую очередь, важно, как обеспечить, чтобы земля находилась в собственности тех, кто на ней работает или использует как средство производства? Во-вторых, как ограничить излишнюю концентрацию угодий? Не трудно предусмотреть, что накопление значительного количества земли у ограниченного круга собственников вызовет последствия, подобные монополистическому коллапсу. Почти во всех странах Европы есть ограничения по количеству земли у одного владельца. Очевидно, что у нас это должно иметь региональную диверсификацию.
Принципиально важным является сохранение определенного количества земли за общиной. Это обуславливается не только потребностями перспективного развития, но и выполнением некоторых специфических функций сельских поселений. Где-то должен быть выгон, левада, где-то — общественный пруд, а где-то дети имеют право, закопав две штанги с перекладиной, построить свой «стадион» или волейбольную площадку. Доступ к лесу, к водоемам, сенокосам и даже к ивняку — это для городского жителя может показаться мелочью. Но село — это еще большая фабрика по формированию человека, это резерв человеческих ресурсов, берегиня культуры и сокровищница бесценных ландшафтов. Эти функции также требуют земли. Даже самые жестокие иностранцы не ограничивали так доступ селян к лесу, водоемам, источникам минеральной и питьевой воды, другим природным объектам так, как это делают наши домашние новоявленные собственники и арендаторы. А что, если они утвердятся в своих убеждениях с помощью покупки земли? Неужели для села эти объекты будут закрытыми или платными?
Частная собственность на землю требует внимательнее присмотреться к собственникам. Ведь все они очень разные. Как минимум, мы можем выделить в среде собственников несколько групп с различными интересами и мотивацией. Ведь уже сейчас есть феномен так называемых отдаленных собственников, т.е. таких из них, которые живут далеко от земельного участка и фактически не имеют возможности его использовать. Есть еще более проблемная группа «безнадежных» собственников, которые, учитывая преклонный возраст, плохое здоровье или сложные семейные обстоятельства, не имеют никакой перспективы использовать свое право собственности. Имеют ли они только одну перспективу — продать свой надел? В цивилизованном мире не только дают право, но и поощряют несколько другие действия — бесплатную передачу (дарение) земельных участков государству, местным общинам, образовательным учреждениям или спортивно-оздоровительным, медицинским заведениям.
Государство не может стоять на рынке земли в роли наблюдателя-регулятора. Ведь для своих функций оно может требовать новых земель, а с другой стороны, что-то у него из земельных запасов может высвобождаться. Изъятие земель для общественных и государственных потребностей — это тема, важность которой уже почувствовали в Киеве и вблизи больших городов. Волна быстро дойдет до села. В своей практике видел в Польше земельные участки, которые местная власть покупала у крестьян для того, чтобы поставить памятник национальному герою Й. Пилсудскому. Готовы ли мы к такому? Бедное и наказанное безденежьем местное самоуправление на уровне малых городов и сел сможет ли выкупить участок, чтобы сделать тротуар, обустроить кладбище или построить автобусную остановку?
Конституционная запись и норма об особом статусе земли не позволяет трактовать землю как ординарный товар. Поэтому необходимо жесткое, четкое и однозначное государственное регулирование во всех возможных ситуациях. Нужно признать, что к этому мы не готовы, и в первую очередь, учитывая низкое качество законотворчества. Очень сложными являются вопросы доступа к земле будущих поколений — кто и каким способом лишил права всех граждан, которые рождаются в Украине, их конституционно права на землю? Где-то рядом вопросы социальной справедливости, поддержки начинания сельскохозяйственной деятельности. Это даже не вопросы, это целые проблемы, у которых есть десятки оттенков. Решит ли их рынок, нет, наоборот — только обострит.
Земля, а вернее, земельные ресурсы, как это модно теперь говорить, требуют эффективного менеджмента. Нельзя эти функции оставлять за районными администрациями или же за Управлением земельных ресурсов. Все должно быть четко институционально разделено. Контрольная функция по использованию всех земель — это одно, хозяйственное использование и управление государственной землей — это что-то другое. Поэтому актуально формирование, по аналогу Фонда государственного имущества, Земельного (государственного) фонда.
И еще одно предостережение относительно рынка земли на основе коммерческих принципов. Очевидно, что на стороне покупателей земли группируются совсем не те люди, на которых можно надеяться в стратегическом развитии села. Это, кстати, прекрасно показала в своих исследованиях профессор Татьяна Остапко. По ее исследованиям, состав и мотивация потенциальных покупателей земли не позволяет надеяться, что для них важным является развитие сельскохозяйственного производства. В большей степени речь идет о выгодном размещении капитала. А теперь моделируем развитие событий: мы вводим рынок земли и получим ситуацию по гипотетическому селу: а) инвесторы выкупили основную часть земельных угодий; б) инвесторы выкупили только часть земельных угодий; в) инвесторы выкупили только небольшую часть угодий. Очевидно, что в случае в) рынок вообще не оправдал надежд, в случае а) он лишил селян средств производства. И только в случае б) мы можем дискутировать, возможно (!), о приемлемом результате. Простыми словами, мы импровизируем на рынке земли с высокой вероятностью получить не совсем ожидаемый результат.
По нашему убеждению, новые времена не позволяют использовать все эти наработки безоглядно, потому что человечество, а особенно Европа, приближаются к такому периоду своей истории, когда обычные природные ресурсы, даже не нефть или газ, а вода, земля, чистый воздух, биологическое разнообразие, незагрязненный генетический материал — все это будет иметь новую стоимость, ценность и, возможно, и цену. Две страны — Нидерланды и Израиль, показали образцы эффективного формирования рынка земли на основе арендных отношений. Все более популярной становится долгосрочная аренда земли в Европе, даже в США арендные земельные отношения набирают обороты. Но почему-то призывы, научная мотивация или публицистические статьи по поводу введения рынка земли именно на отношениях аренды остаются не услышанными.
