Уся європейська історія, починаючи з часів Стародавнього Риму, просякнута земельним питанням. Раз по раз землі ставало критично мало, і суспільна напруга виливалась у війни, серед яких криваві та багаторічні громадянські. Десь виручали колоніальні землі та відкриття Нового світу, часом у пригоді ставав науково-технічний прогрес. Але навіть до межі XX століття земельні реформи та впорядкування земельних відносин колихали Європу. Під час таких трансформацій наука та практика, навіть політика, виробила певні засади організації земельних відносин. У їхню основу покладено дві головні підвалини: приватна власність на землю та жорстке державне регламентування. Але до кожної з цих підвалин є ще чимало критично важливих принципів і засад. Візьмімо для прикладу економічну ефективність сільськогосподарського виробництва.
Науковими дослідженнями та емпіричними прикладами доведено, що великомасштабне виробництво має суттєві економічні переваги перед дрібнотоварним, не кажучи вже про напівнатуральне. Конкурентоспроможність змушуватиме до все більшої концентрації сільськогосподарського виробництва. Але чи економічна ефективність і прибуток, ці стовпи ринкової економіки, є такими важливими, щоб реорганізувати аграрне виробництво на засадах корпорацій та латифундій? Спочатку Європа, а тепер вже й США все сміливіше стверджують — ні. Для країни, для суспільства, для забезпечення глибокої перспективи розвитку сільських територій важливо зберегти не лише родинні ферми, але й частково — архаїчні, майже натуральні способи виробництва. Вже цей приклад ставить декілька запитань до майбутньої організації ринку землі.
Насамперед: як забезпечити, щоб земля перебувала у власності тих, хто на ній працює або використовує як засіб виробництва? По-друге, як обмежити надмірну концентрацію угідь? Неважко передбачити, що нагромадження значної кількості землі в обмеженого кола власників викличе наслідки, подібні до монополістичного колапсу. Майже в усіх країнах Європи є обмеження щодо кількості землі в одного власника. Очевидно, що у нас це повинно мати регіональну диверсифікацію.
Принципово важливим є збереження певної кількості землі за громадою. Це обумовлюється не лише потребами перспективного розвитку, але й певними специфічними функціями сільських поселень. Десь має бути вигін, левада, десь громадський ставок, а десь діти мають право, закопавши два стовпці з перекладиною, сформувати свій «стадіон» чи волейбольний майданчик. Доступ до лісу, до водойм, сіножатей та навіть верболозу — це для міського жителя може видатися дрібницями. Але село — це ще велика фабрика з формування людини, це резерв людських ресурсів, берегиня культури та скарбниця неоціненних ландшафтів. Ці функції теж вимагають землі. Навіть найжорстокіші чужоземні пани не обмежували доступ селян до лісу, водойм, джерел мінеральної та питної води, інших природних об’єктів так, як це роблять наші домашні новоявлені власники й орендатори. А що як вони утвердяться у своїх переконаннях за допомогою купівлі землі? Невже для села ці об’єкти будуть закритими або платними?
Приватна власність на землю вимагає уважніше придивитися до власників. Адже вони таки різноманітні. Мінімально ми можемо виділити у середовищі власників декілька груп з різними інтересами і мотивацією. Адже вже зараз ми маємо феномен так званих віддалених власників, тобто тих, які мешкають далеко від земельної ділянки і фактично не мають змоги її використовувати. Є ще більш проблемна група «безнадійних» власників, які з огляду на похилий вік, погане здоров’я або складні сімейні обставини не мають жодної перспективи використовувати своє право власності. Чи мають вони лише одну перспективу — продати свій наділ? У цивілізованому світі не лише дають право, але й заохочують дещо інші дії — безоплатну передачу (дарування) земельних ділянок державі, місцевим громадам, освітнім установам або спортивно-оздоровчим, медичним закладам.
Держава не може стояти на ринку землі у ролі спостерігача-регулятора. Адже для своїх функцій вона може потребувати нових земель, а з іншого боку — щось у неї із земельних запасів може вивільнятися. Вилучення земель для громадських і державних потреб — це тема, важливість якої вже відчули в Києві та поблизу великих міст. Хвиля швидко дійде до села. У своїй практиці бачив у Польщі земельні ділянки, які місцева влада купувала в селян для того, щоб поставити пам’ятник національному герою Й. Пілсудському. Чи готові ми до такого? Чи бідне і покаране безгрошів’ям місцеве самоврядування на рівні малих міст і сіл зможе викупити ділянку, щоб зробити тротуар, облаштувати цвинтар чи збудувати автобусну зупинку?
Конституційний запис і норма про особливий статус землі не дозволяє трактувати землю як ординарний товар. Тому необхідне жорстке, чітке і однозначне державне регулювання в усіх можливих ситуаціях. Треба визнати: до цього ми не готові, і в першу чергу —з огляду на низьку якість законотворення. Дуже складними є питання доступу до землі майбутніх поколінь — хто і яким способом позбавив усіх громадян, які народяться в Україні, їхнього конституційного права на землю? Десь поряд питання соціальної справедливості, підтримки започаткування сільськогосподарської діяльності. Це навіть не питання, це цілі проблеми, у яких є десятки відтінків. Чи вирішить їх ринок? Ні, навпаки — лише загострить.
Земля, а вірніше — земельні ресурси, як це модно тепер говорити, вимагають ефективного менеджменту. Не можна ці функції залишати за районними адміністраціями або ж управлінням земельних ресурсів. Усе має бути чітко інституційно розділене. Контрольна функція щодо використання усіх земель — це одне, господарське управління і використання державної землі — це щось інше. Тому на часі формування, за аналогом Фонду державного майна, Земельного (державного) фонду.
І ще одне застереження щодо ринку землі на основі комерційних принципів. Очевидно, що на боці покупців землі групуються зовсім не ті люди, на яких можна сподіватися в стратегічному розвитку села. Це, до речі, чудово показала у своїх дослідженнях професор Тетяна Остапко. За її спостереженнями, склад і мотивація потенційних покупців землі не дозволяє сподіватися, що для них важливим є розвиток сільськогосподарського виробництва. Більшою мірою мова йде про вигідне розміщення капіталу. А тепер моделюємо розвиток подій — ми запроваджуємо ринок землі і отримаємо ситуацію у гіпотетичному селі: а) інвестори викупили основну частину земельних угідь; б) інвестори викупили лише частину земельних угідь; в) інвестори викупили лише невеличку частину угідь. Очевидно, що у випадку в) ринок взагалі не виконав сподівань, у випаду а) він позбавив селян засобів виробництва. І лише у випаду б) ми можемо дискутувати про можливо(!) прийнятний результат. Простими словами, ми імпровізуємо на ринку землі з високою вірогідністю отримати не зовсім очікуваний результат.
На наше переконання, нові часи не дозволяють використовувати усі ці напрацювання безоглядно, тому що людство, а особливо Європа, наближаються до такого періоду своєї історії, коли звичайні природні ресурси, навіть не нафта чи газ, а вода, земля, чисте повітря, біологічне розмаїття, незабруднений генетичний матеріал — усе це матиме нову вартість, цінність та, можливо, й ціну. Дві країни світу — Нідерланди та Ізраїль показали зразки ефективного формування ринку землі на основі орендних відносин. Усе популярнішою стає довгострокова оренда землі в Європі, навіть у США орендні земельні відносини набирають обертів. Але чомусь заклики, наукова мотивація чи публіцистичні статті з приводу впровадження ринку землі саме на відносинах оренди залишаються непочутими.
