Решение парламента, которым было преодолено вето Президента на продажу земли сельскохозяйственного назначения, в очередной раз раскололо страну. Споры по этому поводу идут во всех прослойках и ячейках общества. Однако вопрос настолько сложный, что решать его с помощью разнообразных опросов, а тем более — референдумов, слишком рискованно. Простое арифметическое большинство, которым, возможно, будут руководить предубежденность и стереотипы или даже страх, может подсказать порочный путь. Похоже, сейчас, ввиду того, что взгляды общества несколько изменились, опять нужна профессиональная дискуссия, которая в свое время уже проводилась «Днем». Начинаем ее этим материалом.
Попробуем сделать короткий предварительный анализ того, какие изменения в правовом регулировании земельных отношений нас ожидают, когда вступит в силу очередное запрещение на торговлю землей сельскохозяйственного назначения, которое содержится в Законе «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины» (относительно запрещения продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов), который после преодоления Верховной Радой вето Президента должен вступить в силу.
По нашему мнению, начать следует с того, что отмеченный выше закон хотя и называет 1 января 2008 г. датой окончания действия моратория, но устанавливает для его прекращения достаточно-таки нереальное условие: вступление в действие до указанной даты законов Украины о земельном кадастре и о рынке земель, а также законодательном определении особенностей обращения земель государственной и коммунальной собственности. Иначе говоря, срок прекращения моратория привязан не к календарной дате, а к моменту наступления события политического характера. Обратите внимание, что закон не обязывает народных депутатов до 1 января 2008 г. принять соответствующие нормативные акты. Следовательно, политические игры вокруг моратория могут быть продолжены и в 2008 г. Основания сомневаться в выполнении указанного условия дает тот факт, что со времени принятия Земельного кодекса Украины и до сегодня, а это более пяти лет, парламент временил с принятием нужных для функционирования земельного рынка законов, и маловероятно, что он сделает это в течение текущего календарного года. Факт такой проволочки свидетельствует о систематическом воздействии на политические решения сил, которым невыгодна легализация в Украине операций с землей, т.е. ликвидация теневого рынка земли, который уже в полной мере сформировался и содействует росту спекулятивных цен на землю.
Вышеуказанный закон, в дополнение к пока еще действующей редакции п.п. 14, 15 переходных положений Земельного кодекса, устанавливает запрещение купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности.
Кроме того, действие моратория теперь будет касаться и «земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных частиц (паев) для ведения личного селянского хозяйства». Последняя формулировка допускает неоднозначное толкование и потому нуждается в большем внимании.
Согласно первому варианту трактовки, такое запрещение распространяется на так называемые земли личных сельских хозяйств (ЛСХ), которые сначала входили в состав КСП и были разделены между его членами. Т.е. каждый такой член КСП получил сертификат на земельную частицу (пай), которым подтверждалось его право на выделение пая в натуре и получение государственного акта на право собственности на землю. Таким образом, именно выделенные в натуре паи с целевым назначением для ведения личного селянского хозяйства и подпадают под действие моратория. Пользуясь этой логикой, можно далее утверждать, что упомянутая норма должна распространяться также на земельные участки, неоплачиваемо переданные в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, размер которых был увеличен вследствие присоединения к ним полученной в натуре земельной частицы (пая) в соответствии с п. 2 ст. 121 Земельного кодекса. Таким образом, мораторий не распространяется на распаеванные земли ЛСХ, которые после выделения в натуре меняли своего владельца в результате отчуждения или наследования, поэтому в государственных актах на право собственности на земельные участки, выданных новым владельцам, в качестве основания выдачи будет указан гражданско-правовой акт, например, договор купли-продажи. Мораторий также не распространяется на земли ЛСХ, которые имеют происхождение, не связанное с паеванием (например, неоплачиваемые приватизированные или выкупленные из государственной или коммунальной собственности, или же земельные участки, переведенные в ЛСХ в порядке изменения целевого назначения).
Согласно другому варианту, запрещение отчуждения может распространяться на все распаеванные земли ЛСХ, независимо от того, какое основание приобретения в собственность указано в государственном акте. Однако такое толкование, по всей вероятности, вызовет массу возражений и жалоб со стороны потенциальных покупателей и продавцов. Остается дождаться, какой из этих вариантов изберут суды и органы земельных ресурсов.
В любом случае, проблем с отчуждением сельскохозяйственной земли можно будет избежать, как и ранее, изменяя ее целевое назначение. Так, по данным Госкомзема, только в Киевской обл. 16,3 тыс. га земли стали объектом изменения целевого назначения. Тот факт, что депутаты в последний момент исключили из текста закона запрещение изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель, опять превращает мораторий в сложную и достаточно расходную формальность, которая не прекратит практического применения уже хорошо отработанных схем обхода моратория и только будет содействовать дальнейшему процветанию теневого рынка земли, на котором земля дешево продается селянами и дорого перепродается посредниками с нужными связями в соответствующих государственных органах.
При условии существования в Украине прозрачного рынка земли свободная ее купля-продажа повлекла бы к формированию именно рыночных цен на землю. Земля имела бы реального владельца, который стремился бы получить от нее прибыль. А это в свою очередь означает, что в землю будут вкладываться инвестиции, способные вывести сельское хозяйство из нынешнего тяжелого кризиса. Поскольку земля является, кроме того, эффективным инструментом залога, то селяне также смогли бы получать кредиты под залог земли и использовать их для развития сельскохозяйственного производства. Среди других прямых позитивных последствий отмены моратория стоит отметить более эффективное использование земель и рост доходов бюджета от продажи земли и налога на землю.
Отмена моратория играла бы не последнюю роль в росте инвестиций под застройку и создание основных фондов, поскольку инвесторы, которые приходят на рынок, стремятся иметь землю под принадлежащими им сооружениями именно на праве собственности, которое государство должно гарантировать и защищать, а не ограничивать.
