Рішення парламенту, яким було подолане вето Президента на продаж землі сільськогосподарського призначення, у черговий раз розкололо країну. Суперечки з цього приводу йдуть у всіх прошарках і осередках суспільства. Однак питання настільки складне, що вирішувати його за допомогою різноманітних опитувань, а тим більше референдумів, надто ризиковано. Проста арифметична більшість, якою, можливо, керуватимуть упередженість та стереотипи або навіть страх, може підказати хибний шлях. Схоже, нині, з огляду на те, що погляди суспільства дещо змінилися, знову потрібна фахова дискусія, яка свого часу вже провадилася «Днем». Розпочинаємо її даним матеріалом.
Спробуємо зробити короткий попередній аналіз того, які зміни в правовому регулюванні земельних відносин нас очікують, коли вступить в силу чергова заборона на торгівлю землею сільськогосподарського призначення, що міститься у законі «Про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів)», який, після подолання Верховною Радою вето Президента, має вступити в силу.
На нашу думку, почати слід з того, що зазначений вище закон хоча і називає 1 січня 2008 р. датою закінчення дії мораторію, але встановлює для його припинення досить- таки нереальну умову: набрання чинності до вказаної дати законів України про земельний кадастр та про ринок земель, а також законодавче визначення особливостей обігу земель державної та комунальної власності. Інакше кажучи, термін припинення мораторію прив’язаний не до календарної дати, а до моменту настання події політичного характеру. Зверніть увагу, що закон не встановлює обов’язку народних депутатів до 1 січня 2008 р. ухвалити відповідні нормативні акти. Отже, політичні ігри навколо мораторію можуть бути продовжені і в 2008 р. Підстави сумніватися у виконанні вказаної умови дає той факт, що з часу прийняття Земельного кодексу України і до сьогодні, а це більше ніж п’ять років, парламент зволікав з ухваленням потрібних для функціонування земельного ринку законів, і малоймовірно, що він зробить це протягом поточного календарного року. Факт такого зволікання свідчить про систематичний вплив на політичні рішення сил, яким не вигідна легалізація в Україні операцій із землею, тобто ліквідація тіньового ринку землі, який вже повною мірою сформувався і сприяє зростанню спекулятивних цін на землю.
Вищевказаний закон, на додаток до поки що чинної редакції п.п. 14, 15 перехідних положень Земельного кодексу, встановлює заборону купівлі- продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності.
Крім того, дія мораторію тепер стосуватиметься і «земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства». Останнє формулювання допускає неоднозначне тлумачення і тому потребує більшої уваги.
Згідно з першим варіантом тлумачення така заборона поширюється на так звані землі особистих селянських господарств (ОСГ), які спочатку входили до складу КСП і були розпайовані між його членами. Тобто кожен такий член КСП отримав сертифікат на земельну частку (пай), яким підтверджувалося його право на виділення паю в натурі та отримання державного акту на право власності на землю. Таким чином, саме виділені в натурі паї з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства і підпадають під дію мораторію. Користуючись цією логікою, можна далі стверджувати, що згадана норма має поширюватися також на земельні ділянки, безоплатно передані у власність із земель державної або комунальної власності, розмір яких було збільшено внаслідок приєднання до них отриманої в натурі земельної частки (паю) відповідно до п. 2 ст. 121 Земельного кодексу. Таким чином, мораторій не поширюється на розпайовані землі ОСГ, які після виділення в натурі змінювали свого власника в результаті відчуження або спадкування, і тому в державних актах на право власності на земельні ділянки, виданих новим власникам, у якості підстави видачі буде вказано цивільно-правовий правочин, наприклад, договір купівлі-продажу. Мораторій також не поширюється на землі ОСГ, що мають походження, не пов’язане з паюванням (наприклад, безоплатно приватизовані або викуплені з державної чи комунальної власності, або ж земельні ділянки, переведені в ОСГ у порядку зміни цільового призначення).
Згідно з іншим варіантом заборона відчуження може поширюватися на всі розпайовані землі ОСГ незалежно від того, яка підстава набуття у власність вказана в державному акті. Однак таке тлумачення ймовірно викличе масу заперечень і скарг з боку потенційних покупців і продавців. Залишається дочекатися, який з цих варіантів оберуть суди та органи земельних ресурсів.
У будь-якому разі, проблем з відчуженням сільськогосподарської землі можна буде уникнути, як і раніше, змінивши її цільове призначення. Так, за даними Держкомзему лише в Київській обл. 16,3 тис. га землі стали об’єктом зміни цільового призначення. Той факт, що депутати в останній момент виключили з тексту закону заборону зміни цільового призначення сільськогосподарських земель, знову перетворює мораторій на складну та доволі витратну формальність, яка не припинить практичного застосування вже добре відпрацьованих схем обходу мораторію і лише сприятиме подальшому процвітанню тіньового ринку землі, на якому земля дешево продається селянами і дорого перепродається посередниками з потрібними зв’язками у відповідних державних органах.
За умови існування в Україні прозорого ринку землі вільна її купівля-продаж призвела б до формування саме ринкових цін на землю. Земля мала б реального власника, який прагне отримати з неї прибуток. А це, у свою чергу, означає, що в землю вкладатимуться інвестиції, здатні вивести сільське господарство з теперішньої тяжкої кризи. Оскільки земля є, крім того, ефективним інструментом застави, то селяни також змогли б отримувати кредити під заставу землі і використовувати їх для розвитку сільськогосподарського виробництва. Серед інших прямих позитивних наслідків відміни мораторію варто відзначити більш ефективне використання земель та зростання доходів бюджету від продажу землі та податку на землю.
Відміна мораторію грала б не останню роль у зростанні інвестицій під забудову та створення основних фондів, оскільки інвестори, які приходять на ринок, прагнуть мати землю під належними їм спорудами саме на праві власності, яке держава має гарантувати та захищати, а не обмежувати.
