Инвестировать в недвижимость — всегда риск. Инвестировать в недвижимость в Украине — особый риск, так как на законодательном уровне инвестор не защищен и не имеет основных гарантий. Поэтому, вкладывая деньги в недвижимость, особенно если речь идет о покупке квартиры среднестатистическим потребителем, следует помнить о множестве рисков, вплоть до того, что инвестор так и не получит желаемой недвижимости. Все просто, отмечают эксперты, Украина — благодатная среда для взращивания финансовых пирамид.
«Мировая практика считает, что финансовые пирамиды повторяются каждые 14 лет и каждый раз — с большей разрушительной силой», — рассказывает старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус. «Украинская действительность впервые столкнулась с явлением финансовых пирамид в 1994—1995 годах. Финансовые пирамиды тех лет стали результатом деятельности доверительных обществ, распространения ценных бумаг, доверительного отношения к ним общественности и инфляционных процессов. Итак, если путем простого математического действия мы к 1994—1995 годам прибавим 14 лет, то получим 2008—2009 годы», — продолжает юрист.
Сегодня инвестировать в недвижимость можно разными способами, но ни один из них не является гарантированно безопасным и все они в равной степени несут риски. Н. Доценко-Белоус отмечает, что «среди 11 применяющихся сегодня способов инвестирования в строящуюся недвижимость на законодательном уровне ни один не предусматривает обеспечения и гарантий возврата вложенных средств, как это происходит, например, при выдаче кредита банком». Юрист считает, что причиной этому — отнюдь не желание обеспечить приток инвестиционных средств, а желание снизить налоговую нагрузку. Особенно опасным эксперт назвала предусмотренные законом фонды финансирования строительства и целевые облигации как наиболее распространенные и пользующиеся доверием способы.
Кроме того, свою лепту в «постройку» финансовых пирамид на рынке недвижимости вносит и растущее число финансовых посредников, поскольку законодательство сегодня допускает участие частных лиц в финансировании строительства исключительно через них. Эксперт отмечает, что «подводными камнями» сотрудничества с посредниками является то, что «согласно законодательству, финансовый посредник не несет ответственности перед покупателем — она возложена на застройщика. Если последний выйдет из договорных отношений с посредником, выполнять обязательства перед доверителями будет некому».
Первый и основной риск, которому подвергает себя потенциальный покупатель, по словам экспертов, — это риск невозможности завершения строительства в связи с тем, что застройщик не завершит успешно начатый проект. «Этот риск не есть чем-то новым. Он знаком достаточно многим пострадавшим инвесторам», — говорит Доценко-Белоус, при этом отмечая, что «Элита-центр» — это чистое мошенничество, мы его даже не рассматриваем как финансовую пирамиду».
«Мы имеем в виду ситуацию, когда добросовестный застройщик, привлекая средства в строительство, допускает финансовую ошибку, ошибку ценообразования. В результате объекты инвестирования проданы, средств недостаточно, банковское кредитование отсутствует — строительство завершить практически невозможно», — рассказывает она, отмечая, что это риск и самого застройщика, и инвесторов. В пример юрист приводит стройку по улице Семьи Сосниных, начатую три года назад, но замороженную через год после начала строительства.
Второй риск — это риск утраты прав на объект инвестирования. В этом случае, даже если строительство успешно завершено, инвестор все равно может утратить права на проинвестированный объект. «Ситуация происходит, когда застройщик по той или иной ошибке, по неосторожности отдела продаж продал один объект дважды, когда застройщик не рассчитал правильно те отчисления, которые необходимо передавать городу в виде социального жилья, и в результате получается ситуация, когда один объект — под двумя обязательствами», — объясняет ситуацию Доценко-Белоус. В этом случае, по словам эксперта, «застройщик вынужден освобождать объект из-под одних обязательств, то есть расторгнуть договорные отношения с покупателем».
Третий риск — это невозможность вернуть вложенные средства. Строительный проект резко приостанавливает свои темпы, строительство практически не ведется, нет еще официального признания данного застройщика и данного объекта финансово несостоятельным, но есть уже ситуация, при которой застройщик не может вернуть денежные средства. Пример — известная «Планета-Земля».
Следующий риск — это невозможность оформить право собственности на объект инвестирования. «Это, конечно не самый громкий риск», — отмечает юрист. Ситуация такова: строительство успешно завершено, объект введен в эксплуатацию и остается получить свидетельство на право собственности. Тут возникает проблема, которая по временным рамкам может занимать год-полтора и даже больше. «Выполнив все обязательства, покупатель не может оформить право собственности. Оказывается, причина в том, что застройщик не рассчитался с городом за социальное жилье. До тех пор, пока застройщик не рассчитается с городом — на сегодняшний день это до 15% от всех построенных квадратных метров — до тех пор объект не принимается под заселение и не выдается правоустанавливающий документ», — рассказывает Доценко-Белоус. «В Киеве это массовое явление и массовая проблема, потому что застройщики строят элитное коммерческое жилье, а с городом рассчитываются тем, которое строят в других районах Киева», — добавляет она.
Следующий риск — отсутствие гарантии качества. «К этому риску мы уже настолько привыкли, что даже не вводим его в категорию риска», — говорит эксперт.
В случае же, если проект невозможно выполнить, объект заморожен либо инвестор хочет выйти из проекта, трудности для инвестора приобретают более неприятные очертания. «В случае незавершения проекта или выхода инвестора из проекта возврат средств осуществляется по номинальной стоимости», — объясняет Наталья Доценко-Белоус и уточняет: «А номинальная стоимость по действующему законодательству не может превышать себестоимости строительства. К примеру, себестоимость строительства 3 тысячи гривен, а приобретаете вы квадратный метр за 20 тысяч гривен. И это законодательное требование — номинал не должен превышать себестоимости строительства». Нетрудно подсчитать, сколько получит инвестор и сколько потеряет. И тут вроде как и не придерешься, что застройщик оказался недобросовестным, — все по закону.
Еще одной причиной высоких рисков инвесторов даже при добросовестном застройщике юрист считает вероятность утраты им прав на земельный участок и на объект строительства.
Конечно, это далеко не все риски, подстерегающие инвестора. Кроме того, для застройщика также существует ряд рисков и возможных проблем. И часто инвесторы теряют деньги даже при очень добросовестном застройщике. В любом случае, решив вложить деньги в недвижимость, следует посоветоваться с юристами и тщательно изучить договора. Но, опять же таки, для того, чтоб инвестор чувствовал себя защищенным в Украине, начинать нужно с изменений в законодательстве...
