Інвестувати в нерухомість — завжди ризик. Інвестувати в нерухомість в Україні — особливий ризик, оскільки на законодавчому рівні інвестор незахищений і не має основних гарантій. Тому, вкладаючи гроші в нерухомість, особливо, якщо йдеться про купівлю помешкання пересічним споживачем, потрібно пам’ятати про безліч ризиків аж до того, що інвестор так і не отримає бажаної нерухомості. Все просто, зазначають експерти, Україна — благодатне середовище для вирощування фінансових пірамід.
«Світова практика вважає, що фінансові піраміди повторюються кожні 14 років і кожного разу з більшою руйнівною силою», — розповідає старший юрист ЮФ «Василь Кисіль і Партнери» Наталя Доценко-Белоус «Українська дійсність уперше зіткнулася з явищем «фінансових пірамід» в 1994—1995 роках. Фінансові піраміди 1994—1995 років стали результатом діяльності довірчих товариств, поширення цінних паперів, довірчого ставлення до них громадськості та інфляційних процесів. Отже, якщо шляхом простої математичної дії ми до 1994—1995 років додамо 14 років, то отримаємо 2008—2009 рік», — веде далі юрист.
Сьогодні інвестувати в нерухомість можна різними способами, але жоден із них не є гарантовано безпечним і всі вони в рівній мірі несуть ризики. Доценко-Белоус зазначає, що «серед 11 застосовуваних сьогодні способів інвестування в нерухомість, яка будується, на законодавчому рівні жоден не передбачає забезпечення і гарантій повернення вкладених коштів, як це відбувається, наприклад, при видачі кредиту банком». Юрист вважає, що причиною цього є аж ніяк не бажання забезпечити приток інвестиційних коштів, а бажання знизити податкове навантаження. Особливо небезпечним експерт назвала передбачені законом фонди фінансування будівництва і цільові облігації, як найбільш поширені способи і такі, яким довіряють.
Окрім того, свій внесок у «спорудження» фінансових пірамід на ринку нерухомості вкладає і зростаюче число фінансових посередників, оскільки законодавство сьогодні допускає участь приватних осіб у фінансуванні будівництва виключно через них. Експерт зазначає, що «підводними каменями» співпраці з посередниками є те, що «згідно із законодавством, фінансовий посередник не несе відповідальності перед покупцем — її покладено на забудовника. Якщо останній вийде з договірних відносин із посередником, виконувати зобов’язання перед довірителями буде нікому».
Перший і основний ризик, якому піддає себе потенційний покупець, за словами експертів, — це ризик неможливості завершення будівництва в зв’язку з тим, що забудовник не завершить успішно розпочатий проект. «Цей ризик не є чимось новим. Цей ризик знайомий досить багатьом потерпілим інвесторам», — говорить Доценко-Белоус, при цьому зазначаючи, що «Еліта-центр — це шахрайство, ми його навіть не розглядаємо як фінансову піраміду».
«Ми маємо на увазі ситуацію, коли забудовник, будучи добросовісним, але, залучаючи кошти в будівництво, припускається фінансової помилки, помилки ціноутворення. У результаті об’єкти інвестування продано, коштів недостатньо, банківське кредитування відсутнє — будівництво завершити практично неможливо», — розповідає вона, зазначаючи, що це й ризик самого забудовника й інвесторів. Як приклад, юрист наводить будівництво на вулиці Сім’ї Сосніних, розпочате три роки тому, але заморожене два роки тому.
Другий ризик — це ризик втрати прав на об’єкт інвестування. У цьому випадку, навіть якщо будівництво успішно завершене, інвестор все одно може втратити права на проінвестований об’єкт. «Ситуація відбувається, коли забудовник із тієї чи іншої помилки, через необережність відділу продажу продав один об’єкт двічі, коли забудовник не розрахував правильно ті відрахування, які необхідно передавати місту в вигляді соціального житла і в результаті вийде ситуація, коли один об’єкт під двома зобов’язаннями», — пояснює ситуацію Доценко-Белоус. У цьому випадку, за словами експерта, «забудовник змушений звільняти об’єкт з-під одних зобов’язань, тобто розірвати договірні відносини з покупцем».
Третій ризик — це неможливість повернути вкладені кошти. Будівельний проект різко зупиняє свої темпи, будівництво практично не ведеться, немає ще офіційного визнання даного забудовника і даного об’єкта фінансово неспроможним, але є вже ситуація, за якої забудовник не може повернути кошти. Приклад — відома «Планета-Земля».
Наступний ризик — це неможливість оформити право власності на об’єкт інвестування. «Це, звичайно не найбільш звучний ризик», — зазначає юрист. Ситуація така: будівництво успішно завершене, об’єкт введено в експлуатацію і залишається отримати посвідчення на право власності. Тут виникає проблема, яка за часовими рамками може займати рік-півтора і навіть більше. «Виконавши всі зобов’язання, покупець не може оформити право власності. Виявляється, причина в тому, що забудовник не розрахувався з містом за соціальне житло. Доти, доки забудовник не розрахується з містом — на сьогоднішній день це до 15% від усіх побудованих квадратних метрів — доти об’єкт не приймається під заселення й не видається документ, який встановлює це право», — розповідає Доценко-Белоус. «У Києві це масове явище і масова проблема, бо забудовники будують елітне комерційне житло, а за соціальне розраховуються тим, яке будують у інших районах Києва», — додає вона.
Наступний ризик — відсутність гарантії якості. «До цього ризику ми вже настільки звикли, що навіть уже не вводимо його в категорію ризику», — дивується експерт.
У випадку ж, якщо проект неможливо виконати, об’єкт заморожено або інвестор хоче вийти з проекту, труднощі для інвестора набувають більш неприємних контурів. «У разі незавершення проекту або виходу інвестора з проекту повернення коштів здійснюється за номінальною вартістю», — розповідає Наталя Доценко-Белоус і уточнює: «А номінальна вартість, за чинним законодавством, не може перевищувати собівартості будівництва. Наприклад, собівартість будівництва 3 тисячі гривень, а ви купуєте квадратний метр за 20 тисяч гривень. І ця законодавча вимога — номінал не повинен перевищувати собівартості будівництва». Неважко підрахувати, скільки отримає інвестор і скільки втратить. І тут начебто і не причепишся, що забудовник виявився несумлінним — все згідно із законом.
Ще однією причиною високих ризиків інвесторів, навіть при добросовісному забудовникові, юрист вважає ймовірність втрати ним прав на земельну ділянку і на об’єкт будівництва.
Звичайно, це далеко не всі ризики, які підстерігають інвестора. Крім того, для забудовника також існує ряд ризиків і можливих проблем. І часто інвестори втрачають гроші навіть при дуже добросовісному забудовникові. У будь-якому випадку, вирішивши вкласти гроші в нерухомість, потрібно порадитися з юристами й ретельно вивчити договір. Але, знову ж таки, для того, щоб інвестор відчував себе захищеним в Україні, починати потрібно зі змін у законодавстві...
