Жилищно-коммунальное хозяйство остается единственной отраслью украинской экономики, которая не реформировалась со времени обретения Независимости. Если не считать пилотные проекты отдельных муниципалитетов, то прошедшие 20 лет запомнились разве что бесплодными дискуссиями, которые не привели ни к выработке вразумительной концепции трансформации советской административной модели управления коммунальным хозяйством, ни к принятию государственной программы технологического обновления всей жкх-сферы.
Постоянные повышения тарифов, в принципе, не решают накопившиеся проблемы, да и, по большому счету, не могут их решить. Уже очевидно, что проблема состоит не в погоне за недосягаемой рентабельностью отрасли, а в создании правовых, экономических и финансовых условий для капитализации коммунального сектора. А это возможно только при решении трех задач жкх-реформы: правового оформления частной собственности на жилье, создания эффективного механизма управления собственностью, демонополизации отрасли и формирования конкурентной среды на рынке жкх-услуг.
В Украине сложилась парадоксальная ситуация. Приватизировалась только жилплощадь в многоквартирном доме, но не подсобные помещения, коридоры, межэтажные площадки и лестничные клетки, чердаки, крыши, а также земля, на которой расположен дом; коммуникации и придомовые территории. Другими словами, владельцами домов остаются местные органы власти, тогда как жильцы квартир, по мнению некоторых юристов, получили в частную собственность всего лишь кубометры воздуха, находящиеся в приватизируемом помещении, но не само помещение. В результате частные владельцы так и не стали полноценными собственниками и вынуждены согласовывать свои действия с государством в виде всевозможных жэков, БТИ, ЖЭУ и прочих структур.
Выходом из сложившейся ситуации в последнее время стало создание объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которые, по идее, должны получить в свое распоряжение подсобные помещения, чердаки, крыши, коммуникации и придомовые территории. Однако ни предлагаемый Кабмином законопроект, ни действующая редакция Жилищного кодекса пока что не предлагают правовых и рыночных механизмов реализации права собственности на многоквартирные дома как имущественные комплексы. До сих пор остается нерешенным юридический статус объединений — это будут юридические лица или общественные организации. Статус юридического лица предполагает, что ОСМД может выступать как коммерческая структура, которая получает возможность напрямую заключать договора с поставщиками жкх-услуг. Если же речь идет об общественной организации, то последняя как неприбыльная структура не имеет права заниматься коммерческой деятельностью. В таком случае ОСМД будет вынуждено выступать учредителем коммерческих фирм, что влечет за собой дополнительные затраты для совладельцев ОСМД.
Кроме того, создание ОСМД — если рассматривать эту проблему с точки зрения бизнеса — означает, что жэки обязаны провести капитальный ремонт приватизируемого или выкупаемого дома, поменять коммуникации, облагородить придомовую территорию. Если этого не будет сделано, то весь проект по совместному управлению жильем окажется провальным, ведь все затраты по содержанию и проведению ремонтных работ будут переложены с жэков на совладельцев приватизируемых домов.
Еще одним направлением реформирования жкх-сферы является привлечение частного инвестора. Однако при реализации подобных инвестиционных программ нужно понимать, что электросети, водопровод, канализация являются объектами национальной безопасности. Поэтому, даже если государство будет стимулировать появление частных энергокомпаний и электростанций, сами коммуникации могут передаваться либо в долгосрочную аренду, либо в концессию. С другой стороны, как показал опыт создания ООО «Лугансквода», существует значительный риск того, что передача коммунальных сетей в концессию может спровоцировать рост стоимости тарифов для населения при отказе концессионера от взятых на себя инвестиционных обязательств. Понятно, что ни один частный инвестор не станет вкладывать в такую рискованную сферу, как украинское жилищно-коммунальное хозяйство до тех пор, пока не будут выработаны правовые механизмы защиты прав и концессионеров, и потребителей жкх-услуг, разработана прозрачная сетка формирования жкх-тарифов, наведен элементарный порядок с платежами, а «правила игры» на этом рынке примут устойчивую форму и не будут изменяться в зависимости от ситуативных колебаний экономических, административных или политических конъюнктур.
Для Украины наиболее привлекательным является польский опыт проведения жкх-реформы. В отличие от других государств бывшего соцлагеря, в Польше функционировали структуры, аналогичные нашим жэкам, а правительство жестко контролировало цены на коммунальные тарифы. За пять лет полякам удалось изменить систему управления коммунальным хозяйством, привлечь частный капитал и иностранные инвестиции, модернизировать сети, обеспечить функционирование механизма защиты прав потребителей. Это стало возможным за счет того, что основное внимание при реформировании было уделено созданию ОСМД, а также благодаря проведению массовой приватизации по новым правилам — жилье официально было признано частной собственностью.
При этом выкуп жилья у государства сопровождался широкомасштабной приватизацией придомовых территорий и земли под жилыми домами. Но если ОСМД действовали как юридические лица, то для того чтобы сгладить негативные последствия перехода на «рыночные рельсы» и для эффективного диалога с государством, в частности, с антимонопольным бюро, создавались общественные объединения и организации, которые выступали агентами интересов домовладельцев. Через создаваемые организации или союзы жильцы получили право напрямую заключать договора с поставщиками соответствующих услуг, а тарифная политика превратилась в предмет договорных обязательств между поставщиками и потребителями услуг. Государство в тарифную политику не вмешивается. В таких условиях гипотетическое повышение тарифов означает разрыв договорных обязательств в одностороннем порядке, а это уже предмет судебного разбирательства. Понятно, что ни один из поставщиков жкх-услуг на такой шаг не пойдет, так как это грозит ему правовыми и финансовыми издержками, не говоря уже о применении достаточно жестких антимонопольных санкций.
Любопытен также и чешский опыт реформирования. В принципе, он не отрицает польские наработки, но более применим к «новостройкам» и современным жилищным комплексам. В отличие от поляков, чехи получили право выкупа только собственных квартир. Домовая инфраструктура продавалась отдельному собственнику, который уже полностью отвечал за техническое состояние дома и представлял интересы жильцов в отношениях с государством и поставщиками жкх-услуг. При этом цены на услуги устанавливаются по согласованию трех сторон: потребителей, предприятий ЖКХ и местными властями. Такой подход помог сохранить социальную составляющую тарифов и снизить риски монополизации со стороны энергокомпаний.
Реформа будет ходить по замкнутому кругу, пока не будет выработана система координат: определены стабильные «правила игры» на рынке жкх-услуг, укоренено право частной собственности и выработаны правовые инструменты защиты интересов как собственников жилья, так и поставщиков коммунальных услуг.
