Житлово-комунальне господарство залишається єдиною галуззю української економіки, яка не реформувалася з часу встановлення незалежності. Якщо не рахувати пілотні проекти окремих муніципалітетів, то минулі 20 років запам’яталися хіба що безплідними дискусіями, в результаті яких не було вироблено ані зрозумілої концепції трансформації радянської адміністративної моделі управління комунальним господарством, ані державної програми технологічного оновлення всієї сфери ЖКГ.
Постійні підвищення тарифів не вирішують проблем, що накопичилися, та й вочевидь не можуть їх вирішити. Вже зрозуміло, що проблема полягає не в гонитві за недосяжною рентабельністю галузі, а у створенні правових, економічних і фінансових умов для капіталізації комунального сектора. А це можливо лише за умови вирішення трьох завдань жкг-реформи: правового оформлення приватної власності на житло, створення ефективного механізму управління власністю, демонополізації галузі і формування конкурентного середовища на ринку послуг ЖКГ .
В Україні склалася парадоксальна ситуація. Приватизується лише житлова площа в багатоквартирному будинку, але не підсобні приміщення, коридори, міжповерхові майданчики і сходові клітини, горища, дахи, а також земля, на якій розташовано будинок, комунікації та прибудинкові території. Іншими словами, власниками будинків залишаються місцеві органи влади, тоді як мешканці квартир, на думку деяких юристів, отримали в приватну власність лише кубометри повітря, що є в приміщенні, яке приватизується, але не саме приміщення. Зрештою приватні власники так і не стали повноцінними власниками і змушені погоджувати свої дії з державою у вигляді всіляких ЖЕКів, БТІ, ЖЕУ та інших структур.
Виходом із ситуації, що склалася, останнім часом стало створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), які, ймовірно, мають отримати у своє розпорядження підсобні приміщення, горища, дахи, комунікації і прибудинкові території. Проте ані пропонований Кабміном законопроект, ані редакція чинного Житлового кодексу поки що не пропонують правові і ринкові механізми реалізації права власності на багатоквартирні будинки як майнові комплекси. Досі залишається невирішеним юридичний статус об’єднань — це будуть юридичні особи чи громадські організації. Статус юридичної особи передбачає, що ОСББ може виступати як комерційна структура, яка отримує можливість безпосередньо укладати договори з постачальниками жкг-послуг. Якщо ж йдеться про громадські організації, то остання як неприбуткова структура не має права займатися комерційною діяльністю. В такому разі ОСББ буде вимушене виступати засновником комерційних фірм, що спричиняє додаткові витрати для співвласників ОСББ.
Крім того, створення ОСББ — якщо розглядати цю проблему з точки зору бізнесу — означає, що ЖЕКи зобов’язані провести капітальний ремонт будинку, який приватизується або викуповується, замінити комунікації, впорядкувати прибудинкову територію. Якщо цього не буде зроблено, то весь проект щодо спільного управління житлом виявиться провальним, — адже всі витрати на утримання і проведення ремонтних робіт будуть перекладені з ЖЕКів на співвласників приватизованих будинків.
Ще одним напрямом реформування сфери ЖКГ є залучення приватного інвестора. Проте у ході реалізації подібних інвестиційних програм потрібно розуміти, що електромережі, водопровід, каналізація є об’єктами національної безпеки. Тому навіть якщо держава стимулюватиме появу приватних енергокомпаній та електростанцій, самі комунікації можуть передаватися або в довгострокову оренду, або в концесію. З іншого боку, як показав досвід створення ТОВ «Луганськвода», існує значний ризик того, що передача комунальних мереж у концесію може спровокувати зростання вартості тарифів для населення при відмові концесіонера від узятих на себе інвестиційних зобов’язань. Зрозуміло, що жоден приватний інвестор не стане вкладати кошти в таку ризиковану сферу як українське житлово-комунальне господарство до тих пір, поки не буде вироблено правові механізми захисту прав концесіонерів і споживачів жкг-послуг, розроблено прозору сітку формування жкх-тарифів, упорядковано платежі, а «правила гри» на цьому ринку набудуть стійкої форми і не змінюватимуться залежно від ситуативних коливань економічної, адміністративної чи політичної кон’юнктури.
Для України найпривабливішим є польський досвід проведення жкг-реформи. На відміну від інших держав колишнього соцтабору, в Польщі функціонували структури, аналогічні нашим ЖЕКам, а уряд жорстко контролював ціни на комунальні тарифи. За п’ять років полякам вдалося змінити систему управління комунальним господарством, залучити приватний капітал та іноземні інвестиції, модернізувати мережі, забезпечити функціонування механізму захисту прав споживачів. Це стало можливим завдяки тому, що основну увагу при реформуванні було приділено створенню ОСББ, а також завдяки проведенню масової приватизації за новими правилами — житло офіційно було визнане приватною власністю.
При цьому процес купівлі житла у держави супроводжувався широкомасштабною приватизацією прибудинкових територій і землі під житловими будинками. Але якщо ОСББ діяли як юридичні особи, то для того щоб пом’якшити негативні наслідки переходу на «ринкові рейки» і для ефективного діалогу з державою, зокрема з антимонопольним бюро, створювалися громадські об’єднання та організації, які виступали агентами інтересів домовласників. Через створювані організації чи союзи мешканці отримали право безпосередньо укладати договори з постачальниками відповідних послуг, а тарифна політика перетворилася на предмет договірних зобов’язань між постачальниками і споживачами послуг. Держава у тарифну політику не втручається. За таких умов гіпотетичне підвищення тарифів означає розрив договірних зобов’язань в односторонньому порядку, а це вже предмет судового розгляду. Зрозуміло, що жоден з постачальників жкг-послуг на такий крок не піде, оскільки це загрожує йому правовими і фінансовими витратами, не кажучи вже про застосування досить жорстких антимонопольних санкцій.
Цікавим є також і чеський досвід реформування. Загалом він не заперечує польські напрацювання, але більш застосовний до «новобудов» і сучасних житлових комплексів. На відміну від поляків, чехи отримали право на викуп лише власних квартир. Будинкова інфраструктура продавалася окремому власникові, який вже повністю відповідав за технічний стан будинку і представляв інтереси мешканців у справах з державою та постачальниками жкг-послуг. При цьому ціни на послуги встановлюються за погодженням трьох сторін: споживачів, підприємств ЖКГ і місцевою владою. Такий підхід допоміг зберегти соціальну складову тарифів і знизити ризики монополізації з боку енергокомпаній.
Реформа буде ходити по замкненому колу доти, доки не буде сформовано систему координат: визначено стабільні «правила гри» на ринку жкг-послуг, укорінено право приватної власності і вироблено правові інструменти захисту інтересів як власників житла, так і постачальників комунальних послуг.
