Серьезные коллизии на ипотечном рынке США обеспокоили также и многих людей в Украине. Не перекинется ли эта болезнь и на нас? Устоит ли в таких условиях украинская ипотека, которая едва встала на ноги и еще не слишком сильно влияет на рынок жилья в нашей стране. Соответствующие вопросы «День» адресует председателю правления Государственного ипотечного учреждения Кириллу Шевченко, который только в декабре 2006 года перешел сюда из банка «Финансы и Кредит», где четыре года исполнял обязанности первого заместителя председателя правления. Разговор начался с оценки развития ипотечного рынка страны...
— Сегодня ипотечный рынок Украины немногим более 5% ВВП. До 2011 года, мы надеемся, эта цифра достигнет, как минимум, 25%. Для этого есть все основания. У нас растет ВВП, растут реальные доходы населения. Единственное, что может помешать, это советская ментальность, которая проявляется в том, что в отличие от западных стран бывшая власть обеспечивала граждан жильем. В западных странах считалось вполне нормальным, если человек живет в арендованной квартире. У нас же это считается ненормальным — и это не экономическая, а больше психологическая причина очень высокого спроса на жилье, которая содействует росту цен.
— А как влияет ипотечное кредитование на экономику страны?
— С одной стороны, оно влияет на рынок строительства. А это — строительные материалы, на которые всегда есть высокий спрос. Поэтому эта отрасль интенсивно развивается и имеет хорошие перспективы на будущее. С другой стороны, платить или не платить за ипотечные кредиты зависит от реальных доходов населения. Это второй макроэкономический фактор, который влияет уже на рынок ипотечного кредитования, а не наоборот. Об этих двух основных моментах я хотел рассказать.
— В этом году Государственное ипотечное учреждение продемонстрировало просто блестящие финансовые результаты за первое полугодие. За счет чего удалось увеличить чистую прибыль в 124 раза?
— Мы занимаемся исключительно одним видом деятельности — это рефинансирование ипотечных кредитов. Т.е. рост объемов кредитов обеспечил пропорциональный рост доходов.
— Объясните на примере с одним банком реальную схему работы ипотечных средств учреждения, т.е. сколько вы предоставили банку средств на ипотечные кредиты и сколько получили прибыли?
— Мы сотрудничаем с 63 банками, даже есть десяток лучших партнеров, с перечнем которых можно ознакомиться на сайте www.ipoteka.gov.ua. Государственное ипотечное учреждение напрямую с заемщиками не работает. Мы имеем дело с первичными кредиторами — с банками. Для всех банков одинаковые условия введения в систему рефинансирования Государственного ипотечного учреждения, для всех одинаковая цена ресурса. На сегодняшний день ставка рефинансирования зафиксирована на уровне 9,9% годовых в гривне. Следовательно, не может идти речь об отдельном банке. Потому что условия для всех равные. У нас существуют стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Первая их составляющая — срок кредита, который составляет от 5 до 30 лет. Кстати, срок кредита на 30 лет, кроме нас, не предлагает никто, даже коммерческих предложений таких нет. Вторая — это так называемый показатель LTV, который является соотношением кредита к стоимости залога. Сегодня он составляет 75%, хотя в начале года был 70%. Третья составляющая — максимальный размер кредита, который зависит от региона. Самая большая сумма кредита — 1 миллион гривен в Киеве, здесь самое дорогое жилье. Но мы не ориентируемся на элитный рынок и не будем финансировать элитные пент-хаузы. Это не наша задача. Важными для нас являются также показатели, которые характеризуют платежеспособность заемщика. Этих стандартов должен придерживаться банк, являющийся участником системы рефинансирования, при выдаче ипотечных кредитов. Если заемщик приходит в банк и желает получить кредит от Государственного ипотечного учреждения, банки, в пределах названных стандартов, выдают кредит, а потом этот же банк рефинансирует у нас выданные кредиты. Вот так работает механизм.
— Как определяется сумма средств, которую получит тот или иной банк?
— Согласно его заявлению. У нас не было ни одного отказа по рефинансированию ипотечных кредитов для банков, при условии, что кредиты полностью отвечают нашим требованиям. Понятно, что у нас существует система риск-менеджмента. И согласно показателям балансов банков мы рассчитываем максимальные лимиты на банки.
— Возглавляемое вами учреждение намерено в этом году рефинансировать коммерческие банки на 2,2 миллиарда гривен. В первом полугодии они получили почти 400 миллионов. Когда следует ожидать очередной продажи ипотечных облигаций, и определены ли конкретные банки?
— Из названной суммы два миллиарда — это средства, привлеченные под государственную гарантию, согласно госбюджету на 2006 и 2007 годы. Остальные, до двухсот миллионов гривен, мы планируем привлечь, выпустив до конца года ипотечные облигации. В начале сентября будет доразмещение облигаций на 725 миллионов гривен по номинальной стоимости. Потому что нам удалось первое размещение сделать по цене лучшей, чем номинал. У нас номинальная доходность составляет 9,5%, а нам удалось сделать размещение по ставке 9,4%. Кажется, немного, но каждый процентный пункт важен на финансовом рынке. Сегодня на остальные средства есть заявки от потенциальных покупателей — резидентов и нерезидентов. Очень большой спрос со стороны российских инвесторов.
— А что касается собственных облигаций учреждения?
— Есть такой закон «Об ипотечных облигациях». Согласно ему можно выпускать ипотечные облигации. Их основное отличие заключается в том, что они будут гарантироваться не государством, а пулом ипотек. Это будет второй выпуск таких ценных бумаг на рынке Украины. Первый выпуск ипотечных облигаций провел «Укргазбанк» в начале текущего года. А двести миллионов — это такая сумма, на которой мы хотим отработать методологические и технические вещи, чтобы далее наращивать эмиссию этих ценных бумаг.
— Т.е. в случае успеха продолжение следует?
— У меня нет сомнения, что успех будет и продолжение также.
— На конец года на какую сумму чистого дохода вы планируете выйти?
— У нас есть финансовый план. Мы планируем по самым пессимистическим сценариям на конец года быть в два раза богаче, чем это было после первого полугодия.
— Недавно появилось сообщение, что американский ипотечный кризис спровоцировал новую волну финансовой лихорадки на азиатском рынке. Не повлияет ли это также и на ипотечный рынок Украины?
— Не думаю. Надо подробнее рассмотреть, почему произошел этот кризис. Правила работы ипотечного рынка в США существенно отличаются от наших. Во-первых, этот рынок зарегулирован с точки зрения того, что фактически в США используется несколько скоринговых моделей. Т.е. при оценке потенциального заемщика есть небольшое количество универсальных моделей, и все банки по ним работают. У нас на рынке каждый банк работает с теми скоринговыми моделями, которые разработал сам или взял из мирового опыта. Правда, были попытки ввести единые стандарты и в нашей стране. И даже Государственное ипотечное учреждение принимало участие в этом.
Другое дело в США. Где-то в середине 70 годов насыщение ипотечного рынка достигло там такого уровня, что следовало вносить изменения в действующие стандарты, которые стали консервативными. Откровенно говоря, они были более жесткими, чем те, по которым работают украинские банки. И тогда была разработана методика для так называемых sub-prime заемщиков, вероятность погашения кредита которых ниже средней. Более того, по этим стандартам заемщик самостоятельно определял свою способность погасить или не погасить кредит. Сейчас весь американский кризис сосредоточен только в этом секторе. В США за тридцать лет произошло много изменений, а стандарты остались. Нам до такого развития событий еще жить и жить.
— Могут ли люди, которые стремятся купить жилье, ждать от вас предложения новых продуктов?
15 августа состоялось очередное заседание наблюдательного совета под председательством первого заместителя министра финансов Вадима Копылова, на котором в целом был одобрен проект порядка рефинансирования кредитов на первичном рынке жилья. Мы должны доработать его с Минфином, Кабмином и Нацбанком и внести соответствующие изменения в нормативную базу. Мы планируем через месяц выйти на этот рынок. Сегодня же работаем только на вторичном рынке.
— А что это даст вам и, главное, гражданам Украины? — Для нас это существенное расширение сферы деятельности. Сегодня существует несколько финансовых механизмов при строительстве жилья. Они в основном урегулированы законодательно. И, используя эту законодательную базу, мы выходим на такой неохваченный сегмент рынка, который даже коммерческая банковская система еще не охватила. Что же касается того, какую выгоду получат от этого граждане, то здесь достаточно сказать, что мы планируем выйти на этот рынок с 1—2 миллиардами гривен. Представьте, на сколько увеличится предложение жилья в стране, если увеличится ВВП, а поэтому — вырастут социальные фонды.
— Недавно Государственное ипотечное учреждение рекомендовало банкам наращивать объемы кредитов в гривневом эквиваленте. Идут ли банки этим путем?
— Мы обсуждали с банками меры дедолларизации ипотечного рынка. Ее уровень в экономике сегодня составляет более 80%. Причем он стремительно растет. В конце третьего квартала было 19%, на конец прошлого года — 15%. Сейчас мы имеем 88%. Конкретный заемщик берет кредит на 20—30 лет. Но большинство граждан получает зарплату в гривнях. Кто из нас может прогнозировать, каким будет через 5 лет курс гривни относительно доллара? Никто... Это довольно большие системные риски, во-первых, для заемщиков, во-вторых, для банков с точки зрения дефолта. Поэтому мы будем работать в этом направлении.
