Серйозні колізії на іпотечному ринку США стурбували також і багатьох людей в Україні. Чи не перекинеться ця хвороба і на нас? Чи встоїть за таких умов українська іпотека, яка ледве сп’ялася на ноги і ще не надто сильно впливає на ринок житла в нашій країні. Відповідні запитання «День» адресує голові правління Державної іпотечної установи Кирилу ШЕВЧЕНКО, який лише у грудні 2006 року перейшов сюди з банку «Фінанси і Кредит», де чотири роки виконував обов’язки першого заступника голови правління. Розмова почалася з оцінки розвитку іпотечного ринку країни...
— Сьогодні іпотечний ринок України трохи більший за 5% ВВП. До 2011 року, ми сподіваємось, ця цифра сягне, як мінімум, 25%. Для цього є всі підстави. У нас зростає ВВП, зростають реальні доходи населення. Єдине, що може стати на заваді, це радянська ментальність, яка проявляється у тому, що на відміну від західних країн колишня влада забезпечувала громадянина житлом. У західних країнах вважалося цілком нормальним, якщо людина живе у орендованій квартирі. У нас же це вважається ненормальним — і це не економічна, а більше психологічна причина надзвичайно високого попиту на житло, що сприяє зростанню цін.
— А як впливає іпотечне кредитування на економіку країни?
— З одного боку, воно впливає на ринок будівництва. А це — будівельні матеріали, на які завжди є високий попит. Тож ця галузь інтенсивно розвивається і має хороші перспективи на майбутнє. З іншого боку, платити чи не платити за іпотечні кредити залежить від реальних доходів населення. Це інший макроекономічний фактор, який впливає вже на ринок іпотечного кредитування, а не навпаки. Про ці два основних моменти я хотів сказати.
— Цього року Державна іпотечна установа продемонструвала просто блискучі фінансові результати за перше півріччя. За рахунок чого вдалося збільшити чистий прибуток у 124 рази?
— Ми займаємося виключно одним видом діяльності — це рефінансування іпотечних кредитів. Тобто, зростання обсягів кредитів забезпечило пропорційне зростання доходів.
— Поясніть на прикладі з одним банком реальну схему роботи іпотечних коштів установи, тобто скільки ви надали банку коштів на іпотечні кредити і скільки отримали прибутку?
— Ми співпрацюємо з 63 банками, навіть є десятка кращих партнерів з переліком яких можна ознайомитись на сайті www.ipoteka.gov.ua. Державна іпотечна установа з позичальниками не працює. Ми маємо справу з первинними кредиторами — з банками. Для всіх банків однакові умови вступу в систему рефінансування Державної іпотечної установи, для всіх однакова ціна ресурсу. На сьогодні ставка рефінансування зафіксована на рівні 9,9% річних у гривні. Отже не може йтися про окремий банк. Бо умови для всіх рівні. У нас існують cтандарти надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів. Перша їхня складова — термін кредиту, що становить від 5 до 30 років. До речі, термін кредиту на 30 років, окрім нас, не пропонує ніхто, навіть комерційних пропозицій таких немає. Друга — це так званий показник LTV, який є співвідношенням кредиту до вартості застави. Сьогодні він становить 75%, хоча на початку року було 70%. Третя складова — максимальний розмір кредиту, який залежить від регіону. Найбільша сума кредиту — 1 мільйон гривень у Києві, тут найдорожче житло. Але ми не орієнтуємося на елітний ринок і не фінансуватимемо елітні пент-хаузи. Це не наше завдання. Важливими для нас є також показники, які характеризують платоспроможність позичальника. Цих стандартів повинен дотримуватися банк, що є учасником системи рефінансування, при видачі іпотечних кредитів. Якщо позичальник приходить у банк і бажає отримати кредит від Державної іпотечної установи, банки, у межах названих стандартів, видають кредит, а потім цей же банк рефінансує у нас видані кредити. Ось так працює механізм.
— Як визначається сума коштів, яку отримає той чи інший банк?
— Згідно його заяви. У нас не було жодної відмови з рефінансування іпотечних кредитів для банків, за умови, що кредити повністю відповідають нашим вимогам . Зрозуміло, що у нас існує система ризик-менеджменту. І згідно показників балансів банків ми розраховуємо максимальні ліміти на банки.
— Очолювана вами установа має намір цього року рефінансувати комерційні банки на 2,2 мільярда гривень. У першому півріччі вони отримали майже 400 мільйонів. Коли слід очікувати чергового продажу іпотечних облігацій і чи визначено конкретні банки?
— З названої суми два мільярди — це кошти, залучені під державну гарантію, згідно дербюджету на 2006 та 2007 роки. Решту, до двохсот мільйонів гривень, ми плануємо залучити, випустивши до кінця року іпотечні облігації. На початку вересня буде дорозміщення облігацій на 725 мільйонів гривень за номінальною вартістю. Бо нам вдалося перше розміщення зробити за ціною краще, ніж номінал. У нас номінальна дохідність складає 9,5%, а нам вдалося зробити розміщення за ставкою 9,4%. Здається, небагато, але кожний відсотковий пункт важливий на фінансовому ринку. Сьогодні на решту коштів є заявки від потенційних покупців — резидентів і нерезидентів. Дуже великий попит з боку російських інвесторів.
— А щодо власних облігації установи?
— Є такий Закон «Про іпотечні облігації». Згідно нього, можна випускати іпотечні облігації. Їхня основна відмінність полягає в тому, що вони гарантуватимуться не державою, а пулом іпотек. Це буде другий випуск таких цінних паперів на ринку України. Перший випуск іпотечних облігацій здійснив «Укргазбанк» на початку поточного року. А двісті мільйонів — це така сума, на якій ми хочемо відпрацювати методологічні та технічні речі, щоб далі нарощувати емісію цих цінних паперів.
— Тобто, в разі успіху продовження буде?
— У мене немає сумніву, що успіх буде і продовження також.
— На кінець року на яку суму чистого доходу ви плануєте вийти?
— У нас є фінансовий план. Ми плануємо за самим песимістичним сценарієм на кінець року бути у два рази багатшими, ніж це було після першого півріччя.
— Нещодавно з’явилося повідомлення, що американська іпотечна криза спровокувала нову хвилю фінансової лихоманки на азіатському ринку. Чи не вплине це також і на іпотечний ринок України?
— Не думаю. Потрібно детальніше розглянути, чому сталася ця криза. Правила роботи іпотечного ринку у США суттєво відрізняються від наших. По-перше, цей ринок зарегульований з точки зору того, що фактично у США використовується кілька скорингових моделей. Тобто, при оцінці потенційного позичальника є невелика кількість універсальних моделей, і всі банки за ними працюють. У нас на ринку кожен банк працює з тими скоринговими моделями, які розробив сам чи взяв зі світового досвіду. Щоправда, були спроби запровадити єдині стандарти й у нашій країні. І навіть Державна іпотечна установа брала участь у цьому.
Інша справа у США. Десь у середині 70-х років насичення іпотечного ринку досягло там такого рівня, що потрібно було вносити зміни до діючих стандартів, які стали консервативними. Відверто кажучи, вони були жорсткішими, ніж ті, за якими працюють українські банки. І тоді була розроблена методика для так званих sub-prime позичальників, вірогідність погашення кредиту яких нижча, ніж середня. Більше того, за цими стандартами позичальник самостійно визначав свою здатність погасити чи не погасити кредит. Зараз вся американська криза зосереджена лише у цьому секторі. У США за тридцять років відбулося багато змін, а стандарти залишились. Нам до такого розвитку подій ще жити й жити.
— Чи можуть люди, які прагнуть купити житло, очікувати від вас пропозиції нових продуктів?
15 серпня відбулося чергове засідання наглядової ради під головуванням першого заступника міністра фінансів Вадима Копилова, на якому в цілому був схвалений проект порядку рефінансування кредитів на первинному ринку житла. Ми маємо доопрацювати його з Мінфіном, Кабміном та Нацбанком і внести відповідні зміни до нормативної бази. Ми плануємо за місяць вийти на цей ринок. Сьогодні ж працюємо лише на вторинному ринку.
— А що це дасть вам і, головне, громадянам України? — Для нас це суттєве розширення сфери діяльності. Сьогодні існує декілька фінансових механізмів при будівництві житла. Вони в основному врегульовані законодавчо. І, використовуючи цю законодавчу базу, ми виходимо на такий неохоплений сегмент ринку, який навіть комерційна банківська система ще не охопила. Що ж до того, який зиск отримають від цього громадяни, то тут достатньо сказати, що ми плануємо вийти на цей ринок з 1—2 мільярдами гривень. Уявіть, на скільки збільшиться пропозиція житла в країні, як збільшиться ВВП, а відтак — зростуть соціальні фонди.
— Нещодавно Державна іпотечна установа рекомендувала банкам нарощувати обсяги кредитів у гривневому еквіваленті. Чи йдуть банки цим шляхом?
— Ми обговорювали з банками заходи щодо дедоларизації іпотечного ринку. Її рівень в економіці сьогодні становить більше 80%. Причому він стрімко зростає. Наприкінці третього кварталу було 19%, на кінець минулого року — 15%. Зараз ми маємо 88%. Конкретний позичальник бере кредит на 20—30 років. Але більшість громадян отримує заробіток у гривнях. Хто з нас може прогнозувати, яким буде через 5 років курс гривні щодо долара? Ніхто... Це досить великі системні ризики, по-перше, для позичальників, по-друге, для банків з точки зору дефолту. Тому ми будемо працювати у цьому напрямку.
