В Cекретариате Президента Украины готовится проект указа о стабилизации ситуации на первичном рынке жилья. Как сообщил недавно и.о. руководителя главной службы социально-экономической политики секретариата Павел Гайдуцкий, документ предусматривает создание более совершенного правового механизма для защиты прав обманутых инвесторов. Станет ли этот механизм универсальным?
Как считает председатель Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень, любая риэлтерская компания сегодня может выступить в роли «Элита-Центра», и для этого не будет никаких препятствий. Одним из факторов, позволивших аферистам обмануть наших сограждан, стала неупорядоченность работы посредников, которые не несут никаких обязательств перед инвесторами.
Чтобы такая «пирамида» больше не строилась, а клиенты или, вернее, инвесторы, не попадались на удочки новых «элита- центров», Злыдень предлагает ввести работу риэлтеров в законодательные рамки. Правда, он предупреждает против повторения белорусского «опыта», состоящего в том, что риэлтерские компании подчинены Министерству юстиции и лишены всех прав. Это, по словам эксперта, просто убьет рынок. В наших условиях альтернативой было бы принятие закона о саморегулирующихся организациях, которым предоставляется право контролировать риэлтеров. Кроме того, как считает Злыдень, в соответствующем законе должен быть детально расписан процесс посредничества, права и обязанности компаний и то, кто может заниматься подобной деятельностью. Такие рамки, по мнению Злыдня, будут на пользу и клиентам, и операторам рынка, а главное — станут препятствием для подобных афер. Кроме того, специалисты намерены написать и принять кодекс этики для риэлтеров.
Президент группы компаний «МС-Инвест» Михаил Жоголев считает, что риэлтерские компании, продающие недвижимость, просто не привыкли взаимодействовать с застройщиками. Не означает ли это, что с них «взятки гладки»? На вопрос, будут ли нести ответственность перед вкладчиками риэлтеры, предлагавшие к продаже квартиры в «пирамиде», Жоголев ответил неопределенно: «Покупатель заключал договор с застройщиком, а деньги платил риэлтеру». Мол, договора нет, а значит, в суд не подашь. Впрочем, Жоголев считает, что этот вопрос помогло бы решить создание арбитражной комиссии. По его мнению, это более простой способ воздействовать на риэлтеров, нежели суд.
Представители рынка недвижимости считают, что лучший способ разрешения этой затруднительной ситуации — создать программу материальной компенсации утраченных средств для пострадавших инвесторов. И, надо сказать, городская власть с этим согласна и уже приступила к разработке такой программы.
Повлияет ли она на довольно неблагоприятный прогноз цен на недвижимость? В риэлтерском сообществе на этот счет сомневаются. Снизить цены могла бы растущая конкуренция, но риэлтеры не верят, что этого можно будет добиться за счет регуляции со стороны государства.
В то же время рынок почти не опасается, что люди просто начнут забирать свои деньги и строительство жилья рухнет, как карточный домик. По мнению Злыдня, это могло бы стать возможным, если бы началось массовое банкротство компаний. Тогда бы и цены упали. Но ничего подобного не случилось. Безусловно, цены на жилье несколько снизились, но к выборам, по словам Злыдня, все вернется на круги своя: поскольку на рынок вбрасываются большие деньги, спрос вырастет, и квартиры, может быть, даже подорожают.
Подорожание прогнозирует и Сергей Жоголев. Причем, по его словам, к этому приведут используемые механизмы страхования рисков. Привлекая внимание к идее регуляции рынка со стороны профессиональных ассоциаций риэлтеров, он выступил против предлагаемых кредитно-финансовых механизмов гарантирования сделок с недвижимостью. По его мнению, «банковские структуры и застройщики не смогли найти общего языка» из-за желания банков занять лидирующую позицию в вопросах финансирования.
Между тем нельзя не признать, что страхование финансовых рисков могло бы не только защитить от «пирамид», но и помогло бы обезопасить граждан от «фокусов» застройщиков. Украинцы уже давно привыкли, что сроки строительства нарушаются компаниями сплошь и рядом, а качество сдаваемых в эксплуатацию объектов, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Бороться с этим можно. Согласно Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», каждый застройщик обязан иметь полис строительно-монтажных работ и ответственности перед третьими лицами, сиречь своими инвесторами. Тем не менее, большинство строительных компаний игнорируют эти требования закона и продолжают работать без страховки. К слову, наличие полисов у застройщиков никто не проверяет. Исключение составляют лишь случаи, когда на заключении такого договора настаивает кто-либо из контрагентов — банк- кредитор или иностранный инвестор. А потому инвесторам приходится оставаться со своими рисками один на один и в случае конфликтных ситуаций выяснять отношения с застройщиками через суд. Конечно, если ответчик, прихватив с собой деньги, не «растворится» с ними навсегда.
Однако, по словам Жоголева, если строители будут вынуждены страховать объекты, то цена квартир автоматически взлетит и даже может перейти все разумные границы. Если же граждане будут настаивать на страховании через финансовые организации и потом не будут покупать дорогие квартиры, строительные компании могут отойти от жилой недвижимости и переключиться на более доходную коммерческую. А значит, считает Жоголев, на рынке останутся только компании-монополисты. Кто разорвет этот порочный круг?
