У Cекретаріаті Президента України готується проект указу про стабілізацію ситуації на первинному ринку житла. Як повідомив нещодавно в.о. керівника головної служби соціально-економічної політики секретаріату Павло Гайдуцький, документ передбачає створення більш довершеного правового механізму для захисту прав обдурених інвесторів. Чи стане цей механізм універсальним?
Як вважає голова Київського міського відділення Асоціації фахівців із нерухомості Сергій Злидень, будь-яка ріелтерська компанія сьогодні може виступити в ролі «Еліта-Центру», і для цього не буде ніяких перешкод. Одним із чинників, що дозволили аферистам обдурити наших співгромадян, стала невпорядкованість роботи посередників, які не мають жодних зобов’язань перед інвесторами.
Щоб така «піраміда» більше не будувалася, а клієнти або, вірніше, інвестори, не попадалися на вудочки нових «еліта-центрів», Злидень пропонує ввести роботу ріелтерів у законодавчі рамки. Щоправда, він попереджає проти повторення білоруського «досвіду», який полягає в тому, що ріелторські компанії підпорядковані Міністерству юстиції й позбавлені всіх прав. Це, за словами експерта, просто вб’є ринок. У наших умовах альтернативою було б ухвалення закону про саморегульовані організації, яким надається право контролювати ріелтерів. Крім того, як вважає Злидень, у відповідному законі має бути детально розписаний процес посередництва, права й обов’язки компаній і те, хто може займатися подібною діяльністю. Такі рамки, на думку Злидня, будуть на користь і клієнтам, і операторам ринку, а головне — стануть перешкодою для подібних афер. Крім того, фахівці збираються написати й ухвалити кодекс етики для ріелтерів.
Президент групи компаній «МС-Інвест» Михайло Жоголєв вважає, що ріелтерські компанії, що продають нерухомість, просто не звикли взаємодіяти із забудовниками. Чи не означає це, що з них «взяти нічого»? На запитання, чи будуть нести відповідальність перед вкладниками ріелтери, що пропонували до продажу квартири в «піраміді», Жоголєв відповів невизначено: «Покупець укладав договір із забудовником, а гроші платив ріелтеру». Мовляв, договору немає, а отже, до суду не подаси. Проте Жоголєв вважає, що це питання допомогло б вирішити створення арбітражної комісії. На його думку, це простіший спосіб впливати на ріелтерів, ніж суд.
Представники ринку нерухомості вважають, що кращий спосіб розв’язання цієї скрутної ситуації — створити програму матеріальної компенсації втрачених коштів для потерпілих інвесторів. І, слід сказати, міська влада з цим згодна й уже розпочала розробку такої програми.
Чи вплине вона на досить несприятливий прогноз цін на нерухомість? У ріелтерському співтоваристві сумніваються. Знизити ціни могла б зростаюча конкуренція, але ріелтери не вірять, що цього можна буде добитися за рахунок регулювання з боку держави.
У той же час, ринок майже не боїться, що люди просто почнуть забирати свої гроші й будівництво житла зруйнується як картковий будиночок. На думку Злидня, це могло б бути можливим, якби почалося масове банкрутство компаній. Тоді б і ціни впали. Але нічого подібного не сталося. Безумовно, ціни на житло дещо знизилися, але до виборів, за словами Злидня, все повернеться на круги своя: оскільки на ринок вкидаються великі гроші, попит зросте, й квартири, можливо, навіть подорожчають.
Подорожчання прогнозує й Сергій Жоголєв. Причому, за його словами, до цього призведуть механізми страхування ризиків. Привертаючи увагу до ідеї регулювання ринку з боку професійних асоціацій ріелтерів, він виступив проти кредитно-фінансових механізмів гарантування операцій з нерухомістю. На його думку, «банківські структури й забудовники не змогли знайти спільної мови» через бажання банків зайняти позицію лідера в питаннях фінансування.
Тим часом не можна не визнати, що страхування фінансових ризиків могло б не лише захистити від «пірамід», а й допомогло б убезпечити громадян від «фокусів» забудовників. Українці вже давно звикли, що терміни будівництва порушуються компаніями весь час і всюди, а якість об’єктів, що здаються в експлуатацію, м’яко кажучи, залишає бажати кращого. Боротися з цим можна. Згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла й операціях із нерухомістю», кожний забудовник зобов’язаний мати поліс будівельно-монтажних робіт і відповідальності перед третіми особами, тобто своїми інвесторами. Проте більшість будівельних компаній ігнорують ці вимоги закону й продовжують працювати без страховки. До речі, наявність полісів у забудовників ніхто не перевіряє. Винятком є лише випадки, коли на укладенні такого договору наполягає будь-хто з контрагентів — банк-кредитор або іноземний інвестор. А тому інвесторам доводиться залишатися зі своїми ризиками сам на сам і в разі конфліктних ситуацій з’ясовувати стосунки із забудовниками через суд. Звісно, якщо відповідач, прихопивши з собою гроші, не «розчиниться» з ними назавжди.
Однак, за словами Жоголєва, якщо будівельники будуть змушені страхувати об’єкти, то ціна квартир автоматично злетить, і навіть може перейти всі розумні межі. Якщо ж громадяни наполягатимуть на страхуванні через фінансові організації й потім не купуватимуть дорогі квартири, будівельні компанії можуть відійти від житлової нерухомості й переключитися на більш прибуткову комерційну. А отже, вважає Жоголєв, на ринку залишаться тільки компанії-монополісти. Хто розірве це зачароване коло?
