Темпы строительства недвижимости в Украине продолжают снижаться. По данным Госкомстата, в 2012 году снижение составляло 25% по сравнению с предыдущим годом, а за первые четыре месяца 2013 года — 3,8%. В исследовании «Основные тренды и перспективы рынка недвижимости Украины по итогам первого полугодия 2013 года», проведенном национальной консалтинговой компанией в сфере недвижимости UTG, эксперты указывают причины двухгодичного падения. К ним относится: ограниченный доступ к внутренним капитальным инвестициям, сложность получения финансовых ресурсов, а также высокие риски девелопмента. «За период с января по май 2013 года в Украине выполнено строительных сооружений на сумму 18, 160 миллионов гривен, что на 17,85 меньше показателя аналогичного периода прошлого года», — отмечают в компании.
Однако не все направления демонстрируют падение. В секторе торговой недвижимости наблюдается подъем. «До конца 2013 года мы ожидаем достаточно большое предложение, которое выразится в строительстве семи торговых центров общей арендной площадью более чем 190 тысяч квадратных метров. Это увеличит предложение на рынке на 23% и составит около 1,2 миллиона квадратных метров арендных торговых площадей столицы», — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский. И это при том, что в Киеве в первом полугодии уже построено два новых объекта, общей площадью 930 тысяч квадратных метров.
В настоящий момент показатель обеспеченности торговыми площадями в Киеве составляет 325 квадратных метров на тысячу жителей, а до конца 2015 года эксперты прогнозируют его увеличение до 700 квадратных метров. Об этом говорит партнер UTG Виталий Бойко: «В общей массе в столице до 2015 года будет уже больше двух миллионов квадратных метров, что приведет к насыщенности приблизительно 700 квадратных метров на тысячу жителей». По мнению Бойко, это позволит арендаторам переходить от менее современных торговых центров к более современным. Вследствие этого, изменятся и отношения между арендатором и арендодателем, поскольку теперь уже арендаторы смогут диктовать свои условия. Торгово-строительный бум в столице объясняют высокой рентабельностью строительства, обусловленной высокими арендными ставками.
Подобное мнение высказывает и президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич. «Торговая недвижимость пострадала менее всего, по сравнению с офисной. Если вакантность (другими словами — это количество свободных арендованных площадей) офисной недвижимости составляет около 35%, и я думаю, что в дальнейшем она будет еще расти, то вакантность торговой недвижимости составляет в настоящий момент приблизительно 5%. То есть 95% — заполнение арендаторами. Это свидетельствует о том, что торговая недвижимость держится в плановых показателях. Хотя арендные ставки в последние годы пересматривались и в некоторых случаях понижались или повышались. Но компромисс между владельцами торговых помещений и арендаторами удавалось находить», — говорит эксперт.
Ненасыщенность торговыми метрами прослеживается и в целом по стране. Региональный рынок торговой недвижимости, говорят в UTG, в целом характеризуется низким уровнем развития, высокой частью объектов рыночного типа и ограниченным представительством сетевых розничных операторов. В первой половине 2013 года девелопмент торговых объектов прослеживался преимущественно в городах с населением от 400 тысяч лиц. Это обусловлено отсутствием качественного предложения и конкуренции, которая представляет для инвесторов значительный интерес. «Шансы относительно успешной реализации остаются в больших проектах, которые благодаря своим размерам и концепции могут претендовать на роль основного ТЦ в городе, тем самым исключая появление конкурентов в ближайшем будущем», — говорят в UTG.
По мнению Генриха Людкевича, введение новых торговых площадей повысит конкуренцию на рынке арендаторов и увеличит процент арендованных площадей. «Однозначно, увеличение предложения приведет к уменьшению арендных ставок. Это — закон рынка. Однако здесь тоже много своих моментов. Объявлено, что будет введено определенное количество арендных площадей, а де-факто всегда бывают задержки, так как было с офисными помещениями. Останутся в лучшей ситуации те торговые центры, которые смогут составить правильную маркетинговую политику, политику арендных ставок, в результате чего вакантность существенно увеличится», — отмечает Людкевич. Также, по мнению эксперта, на увеличение процента арендованных площадей в дальнейшем будет иметь влияние и развитие среднего и малого бизнеса. Хотя особых надежд на эту категорию он также не возлагает. «Вакантность увеличится еще и потому, что количество арендных площадей, которое будет введено, не заполнится достаточным количеством арендаторов, потому что это, в первую очередь, будет малый и средний бизнес, который сейчас, мягко говоря, плохо развивается. Однако при отсутствии роста реальных доходов населения, в эти многочисленные торговые центры некому будет ходить», — отметил он. В целом же до конца года, считает Людкевич, на рынке торговой недвижимости существенных изменений не произойдет, потому что даже при условии открытия новых площадок понадобится много времени, чтобы их заполнить.
