В последней декаде августа исполняется месяц с момента вступления в действие закона «О внесении изменений в статью 288 Налогового кодекса Украины относительно предельного размера арендной платы». Речь идет о том, что пункт 288.5 статьи 288 Налогового кодекса дополнен новым подпунктом (288.5.3), которым устанавливается, что при сдаче в аренду государственных или муниципальных земель на конкурентной основе размер платы за земельные участки может быть больше 12% нормативной денежной оценки. Как отразится данная норма на преуспевающих фермерских хозяйствах, которые хотели бы увеличить свои земельные банки?
Председатель фермерского хозяйства «Муравские пути» (Богодуховский район Харьковской области) Виталий Львов в свое время принимал участие в обсуждении соответствующего законопроекта на заседании парламентского комитета по аграрной политике. «Мы берем землю в аренду под 4—4,5% нормативной оценки в зависимости от того, какая это земля, где она находится и какая у нее инфраструктура, — сказал фермер «Дню». — А норма 12% и больше касается ценных земель. Например, таких, где можно вести орошаемое земледелие. Но эта норма не обязательна. Если земля ценная, то размер арендной платы может быть и больше 12% и даже до 25%». Львов не считает, что такая норма на практике будет применяться очень широко. Однако отмечает, что определенная тенденция к этому есть: «Местная власть, особенно на уровне некоторых губернаторов, за счет подорожания аренды хотела бы поднимать собственный рейтинг и рейтинг своих политических сил. Они говорят и о 5%, и о 10%. И теперь опосредствованно смогут использовать для этого и данный закон».
Почетный президент Ассоциации фермеров Украины Николай Миркевич сказал «Дню», что фермеры по-разному реагируют на новый закон, потому что есть те, которые арендуют землю, а есть и те, которые ее сдают. «А сегодня чиновники на местах используют данный закон в свою пользу, — говорит он. — Однако здесь есть очень много нюансов. И разве только с данным законом у нас проблемы? У нас в целом в государстве бардак. Фермеры же не имеют никакой выгоды, с тех пор как государство их создало. А сегодня государство создает различные преграды, чтобы они не могли работать. Всей украинской собственностью, в том числе и землей, хочет овладеть олигархат. А кто и на чью «мельницу» льет воду, нам не всегда легко разобраться».
А вот заместитель заведующего отделом проблем аграрного и земельного права Института государства и права им. В.М. Корецкого Павел Кулинич особых угроз от данного закона для фермеров не видит. В разговоре с «Днем» он отметил, что норма распространяется исключительно на земли государственной и коммунальной собственности и не распространяется на земли, которые находятся в частном владении, то есть на земельные участки селян, сдающих их в аренду. По его словам, ранее закон предусматривал, что цена аренды не может быть меньше 3% и больше 12%. Но это противоречит самому смыслу продажи земель на аукционе, где цена должна определяться согласно спросу. Право аренды получает тот, кто предложит арендодателю лучшие условия, то есть высшую цену.
«Поэтому такая норма закона должна была бы пойти в пользу территориальным громадам и органам местной власти, которые являются арендодателями, — указывает ученый, однако отмечает: — Я не вижу большой логики в данных изменениях. Если помните, в марте прошлого года был одобрен закон о чрезвычайных мерах по избежанию национальной катастрофы. Данным документом был резко увеличен уровень нормативной денежной оценки земель государственной и коммунальной собственности. И уже в начале апреля председатели сельских рад бегали и кричали, в том числе и ко мне обращались. Просили: помогите, потому что сейчас никто не берет землю в аренду. По их словам, даже 3% от повышенного нормативного уровня такие дорогие, что никто не соглашается брать в аренду. То были хоть какие-то доходы, а теперь — никаких». Кулинич считает, что и по новому закону аукционная торговля арендой не даст «таких уж заоблачных». «Арендаторы все равно не будут платить того, что превышает разумные пределы. Даже на аукционе размер арендной платы будет меньше 12%», — добавляет он.
А старший юрист правовой группы «Побережнюк и партнеры» Николай Якименко считает, что новый закон несет селянам если и не риски, то много непонятного. Ссылаясь на объяснительную записку и выводы соответствующих парламентских комитетов к законопроекту, он отмечает, что целесообразность таких изменений в Налоговый кодекс обосновывалась тем, что опыт проведения земельных торгов (аукционов) в Украине по продаже права аренды в течение 2014 года свидетельствует о превышении уровня арендной платы по результатам аукционов против максимально определенного Налоговым кодексом, более чем в два раза. Следовательно, существование ограничения размера годичной арендной платы (12%) приводит к недопоступлению в местные бюджеты более чем 8 миллионов гривен (за период с разрешения аренды земельных участков государственной собственности).
Правовед также сказал «Дню», что такие изменения в Налоговый кодекс повлияют на размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения. Ранее, по его словам, верхний размер годичной платы за право аренды на земельных торгах законодательно не ограничивался. Размер аренды на следующие годы в договоре прописывался исходя из нижнего и верхнего предела, определенного в кодексе. Впрочем, как считает Якименко, «как раньше, так и сейчас Налоговый кодекс не регулирует вопрос применения того или иного процента от нормативно-денежной оценки земли при непосредственном указании в договоре аренды конкретного размера арендной платы». «Какими критериями и факторами должны руководствоваться при согласовании такого размера арендатор и арендодатель? — спрашивает он и отвечает: — Законодательство это, на наш взгляд, четко не регулирует. А следовательно, это является предметом для, так сказать, дополнительных торгов и договоренностей между сторонами договора, то есть для коррупции».
Остается открытым, отмечает юрист, также вопрос влияния таких законодательных изменений на увеличение поступлений в местные бюджеты за период аренды земельных участков. Критерием уровня доходности бюджетов от платы за аренду или налога за землю является в целом состояние экономики в стране и в сельском хозяйстве. Что касается аграриев, которые непосредственно работают на земле, в т.ч. и в мелких хозяйствах, то наблюдается тенденция роста на них налоговой нагрузки. Если же не удается (путем изменения или отмены спецрежима налогообложения НДС) увеличить налоговое давление, то это делается путем повышения платы за аренду земли.
Эксперт также считает, что вопрос о том, не будут ли такие законодательные изменения основанием и для частного арендодателя инициировать увеличение платы, остается открытым. По его мнению, в целом такие законодательные изменения направлены на увеличение налоговой нагрузки на арендаторов сельхозземель. Он советует парламентариям сосредоточиться на законах, которые бы способствовали росту эффективности аграрного производства, стимулировали арендаторов к повышению производительности и плодородия земель, а не на таких, которые заставляют аграриев «придумывать способы минимизации налогообложения».
