Нижний каскад Совских прудов спасен от застройки. Недавно столичная прокуратура добилась в суде расторжения договора аренды земли, заключенного c ООО «Господарник». Теперь территория площадью 19 гектаров принадлежит территориальной громаде Киева. Эти очень хорошие новости портит ложка дегтя: активист Максим Юрьев рассказал, что сразу в день суда бенефициар ООО «Господарник», депутат Киевсовета Игорь Баленко подал иск, в котором просит обжаловать пункт договора, невыполнение которого стало предметом иска от прокуратуры.
Часто общественность требует от депутатов горрады расторжения договора аренды с недобросовестными предпринимателями, надеясь спасти ценную для города территорию от застройки. Обжалования подобных решений городского совета или судов также стали устоявшейся практикой.
КРУГОВАЯ ПОРУКА
Свежий пример — Киевская городская рада проголосовала за расторжение договора аренды с ООО «Контактбудсервис», которое застраивает зеленую зону на Осокорках. Впрочем, акционерный коммерческий банк «Аркада», подрядчиком которого является «Контактбудсервис», теперь обжалует это решение в суде и продолжает строительство жилого комплекса «Патриотика на озерах».
Не менее скандальная история связана с компанией «Маркон», которая собралась строить гостиничный комплекс на Андреевском спуске, 14-16. В прошлом году в ноябре Киеврада так же приняла решение о расторжении с предприятием договора аренды земельного участка. Строительство пока заморожено, но недавно активисты общественной организации «Громада Андреевский спуск» узнали, что «Маркон» готовится обжаловать это решение в суде. Время рассмотрения дела еще неизвестно.
Год назад Киеврада разорвала договор аренды земли с компанией «Фонд «Качественное жилье», которая планировала построить на улице Дехтярной, 2-4 девятиэтажную гостиницу. Речь идет о Воздвиженке, историческом районе в центре столицы. Против строительства выступили местные жители. Но уже в ноябре фонд получил решение Хозяйственного суда города Киева об отмене соответствующего решения Киевской городской рады о расторжении договора аренды.
Иногда такой судебный «пинг-понг» тянется годами. Так, в сентябре 2016 года на заседании постоянной комиссии Киеврады по вопросам градостроения, архитектуры и землепользования депутаты согласовали расторжение договора аренды земельного участка с ООО «БК «Травертин». Компания взяла в аренду на 15 лет землю для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого дома с подземным паркингом на улице Тулузы, 6-Д. В течение 11 лет строительство не начиналось, а когда началось, то фактически развернулось на территории парка «Интернациональный».
Это была повторная попытка Киеврады разорвать договор аренды с застройщиком. Первое решение приняли в ноябре 2012 года, и ООО «СК «Травертин» обжаловало его в Хозяйственном суде Киева, город подал апелляцию и выиграл ее. В 2013 году «СК «Травертин» подала иск в Высший хозяйственный суд, который удовлетворил требование отменить решение столичных депутатов разорвать договор аренды земли с компанией.
СОВСКИЙ ПРИМЕР В ДЕТАЛЯХ
К счастью, большинство этих баталий велись на бумаге, до рытья котлована и закладки фундаментов дело не доходило. Но почему не работает механизм расторжения договоров между городом и арендаторами?
Максим Юрьев попытался объяснить на примере Совских прудов. ООО «Господарник» стремилось во что бы то ни стало сохранить действие договора аренды. Для этого затягивали рассмотрение иска прокуратуры: провоцировали самоотводы судей, заменяли юридическую фирму, а за несколько минут до последнего заседания подали 300 страниц дополнений.
Теперь ООО «Господарник» обжалует в суде один из пунктов договора аренды с Киеврадой: если в течение первых трех лет действия договора застройка отсутствует, город имеет право его разорвать. Застройки нет уже более 10 лет.
«Но юрист застройщика под конец процесса решил заявить, что этот пункт вообще не важен. Даже на последнем заседании пытались завести третьей стороной неизвестную фирму «ЮрЖитло», которая выступила с требованием признать недействительным этот пункт договора, в чем, конечно, было отказано, потому что это уже не вписывалось ни в какие правовые рамки, — добавляет активист Максим Юрьев. — Хотя за все время действия договора не поступало никаких обращений в Киевраду от застройщика относительно изменения договора в этой части, то есть застройщика все устраивало».
Отметим, иск о расторжении договора подала прокуратура в интересах громады. Киевраде так и не удалось подготовить соответствующий проект решения, все зависло на уровне постоянной комиссии Киеврады по вопросам экологической политики. Депутаты колебались, на чью сторону стать — активистов или застройщика.
ПРАВОВАЯ НЕДАЛЬНОВИДНОСТЬ
Общественный активист Георгий МОГИЛЬНЫЙ считает, что за тем, как соблюдаются условия договоров между городом и компаниями-арендаторами, должны следить специалисты департамента земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации. Например, если запланированное строительство не завершено за три года, как это предусматривает законодательство, или если арендатор не платит за аренду земли на протяжении трех месяцев, город может смело заявлять о расторжении договора. Активист приводит пример Осокорков, где ООО «Контактбудсервис» накопило перед городом долгов за аренду земли на более чем 60 миллионов гривен.
«Департамент земельных ресурсов должен контролировать это, такая информация, наверное, у него есть. Но все решается на уровне личных договоренностей. Или бывают случаи, когда передача земли в аренду признается незаконной, но вернуть ее назад депутаты не могут, потому что истек срок исковой давности, а Киеврада проводит через сессию решение о продолжении аренды. Распространенная причина, почему суд отменяет расторжение договора, — потому что представители ответчика, то есть Киеврады, не смогли доказать нарушения и нанесение ущерба», — продолжает Могильный.
«Что касается застройки на Осокорках, то первый проект решения о расторжении договора поступил от депутатов-»свободовцев» еще весной, подавались сканы договоров, нарушения обосновывались юридически. Потом появился проект Сергея Гусовского, где даже договор аренды не был предоставлен. Но первый проект не был рассмотрен, а проект Гусовского идет дальше, а затем возникнет вопрос в суде, какие же аргументы, почему нужно разрывать договор?» — рассуждает активист.
СОВЕТЫ ЮРИСТА
Недавно юрист Анатолий ПАШИНСКИЙ на правовом портале «ЛИГА:ЗАКОН» описывал причины, почему, по его мнению, не работает расторжение договоров аренды между Киеврадой и недобросовестными застройщиками. Во-первых, из-за отсутствия единых типичных условий договора аренды, они прописываются департаментом земельных ресурсов отдельно под каждого арендатора. Во-вторых, если Киеврада решает разорвать договор через суд, то решение об этом готовит юридически неправильно или необоснованно. Этим Анатолий Пашинский подтвердил тезис Георгия Могильного.
Что делать? Юрист советует готовить решение о расторжении договора аренды от отдельных депутатов, а затем поручить управлению правового обеспечения секретариата Киеврады обратиться в суд с соответствующим иском. «Судебный путь расторжения автоматически расширяет перечень оснований, при которых договор может быть разорван, — здесь и нарушение условий договора, и несоблюдение обязанностей арендатора, определенных в законодательстве», — добавляет Пашинский.
Также необходимо готовить сильную аргументацию для суда. Например, если арендатор не платит арендную плату, это нужно подтвердить справкой из Государственной фискальной службы. Если на протяжении трех лет арендатор ничего не построил, об этом должен свидетельствовать акт проверки Государственной архитектурно-строительной инспекции. Аргументы наподобие «к нам обратилась громада» в суде не работают.
