Нижній каскад Совських ставків врятовано від забудови. Нещодавно столична прокуратура домоглася у суді розірвання договору оренди землі, укладеного із ТОВ «Господарник». Тепер територія площею 19 гектарів належить територіальній громаді Києва. Ці надзвичайно хороші новини псує ложка дьогтю: активіст Максим Юр’єв розповів, що одразу в день суду бенефіціар ТОВ «Господарник», депутат Київради Ігор Баленко подав позов, у якому просить оскаржити пункт договору, невиконання якого стало предметом позову від прокуратури.
Часто громада вимагає від депутатів міськради розірвання договору оренди з недобросовісними підприємцями, сподіваючись врятувати цінну для міста територію від забудови. Оскарження подібних рішень міської ради чи судів також стали усталеною практикою.
КРУГОВА ПОРУКА
Свіжий приклад — Київська міська рада проголосувала за розірвання договору оренди з ТОВ «Контактбудсервіс», яке забудовує зелену зону на Осокорках. Утім, акціонерний комерційний банк «Аркада», підрядником якого є «Контактбудсервіс», наразі оскаржує це рішення у суді та продовжує будівництво житлового комплексу «Патріотика на озерах».
Не менш скандальна історія пов’язана з компанією «Маркон», яка зібралась будувати готельний комплекс на Андріївському узвозі, 14-16. Торік у листопаді Київрада так само ухвалила рішення про розірвання з підприємством договору оренди земельної ділянки. Будівництво поки заморожене, але нещодавно активісти громадської організації «Громада Андріївський узвіз» дізналися, що «Маркон» готується оскаржувати це рішення в суді. Час розгляду справи ще невідомий.
Рік тому Київрада розірвала договір оренди землі з компанією «Фундація «Якісне житло», що планувала збудувати на вулиці Дегтярній, 2-4 дев’ятиповерховий готель. Йдеться про Воздвиженку, історичний район у центрі столиці. Проти будівництва виступили місцеві жителі. Та вже у листопаді фундація отримала рішення Господарського суду міста Києва про скасування відповідного рішення Київської міської ради про розірвання договору оренди.
Іноді такий судовий «пінг-понг» тягнеться роками. Так, у вересні 2016 року на засіданні постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування депутати погодили розірвання договору оренди земельної ділянки з ТОВ «БК «Травертин». Компанія взяла в оренду на 15 років землю для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з підземним паркінгом на вулиці Тулузи, 6-Д. Протягом 11 років будівництво не починалось, а коли почалось, то фактично розгорнулось на території парку «Інтернаціональний».
Це була повторна спроба Київради розірвати договір оренди із забудовником. Перше рішення ухвалили у листопаді 2012 року, і ТОВ «БК «Травертин» оскаржило його у Господарському суді Києва, місто подало апеляцію і виграло її. У 2013 році «БК «Травертин» подало позов до Вищого господарського суду, який задовольнив вимогу скасувати рішення столичних депутатів розірвати договір оренди землі з компанією.
СОВСЬКИЙ ПРИКЛАД У ДЕТАЛЯХ
На щастя, більшість цих баталій велися на папері, до риття котловану та закладки фундаментів справа не доходила. Але чому не працює механізм розірвання договорів між містом та орендарями?
Максим Юр’єв спробував пояснити на прикладі Совських ставків. ТОВ «Господарник» воліло будь-що зберегти дію договору оренди. Для цього затягували розгляд позову прокуратури: провокували самовідводи суддів, замінювали юридичну фірму, а за декілька хвилин до останнього засідання подали 300 сторінок додатків.
Тепер ТОВ «Господарник» оскаржує в суді один із пунктів договору оренди з Київрадою: якщо протягом перших трьох років дії договору забудова відсутня, місто має право його розірвати. Забудови немає вже понад 10 років.
«Але юрист забудовника під кінець процесу вирішив заявити, що цей пункт взагалі не важливий. Навіть на останньому засіданні намагалися завести третьою стороною невідому фірму «ЮрЖитло», яка виступила з вимогою визнати недійсним цей пункт договору, в чому, звісно, було відмовлено, бо це вже не вписувалось у жодні правові рамки, — додає активіст Максим Юр’єв. — Хоча за весь час дії договору не надходило жодних звернень до Київради від забудовника щодо зміни договору в цій частині, тобто забудовника все влаштовувало».
Зауважмо, позов про розірвання договору подала прокуратура в інтересах громади. Київраді так і не вдалося підготувати відповідний проект рішення, все зависло на рівні постійної комісії Київради з питань екологічної політики. Депутати вагалися, на чий бік пристати — активістів чи забудовника.
ПРАВОВА СЛАБОЗОРІСТЬ
Громадський активіст Георгій МОГИЛЬНИЙ вважає, що за тим, як дотримуються умови договорів між містом і компаніями-орендарями, повинні стежити фахівці департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації. Приміром, якщо заплановане будівництво не завершене за три роки, як це передбачає законодавство, або якщо орендар не сплачує за оренду землі упродовж трьох місяців, місто може сміливо заявляти про розірвання договору. Активіст наводить приклад Осокорків, де ТОВ «Контактбудсервіс» накопичило перед містом боргів за оренду землі на понад 60 мільйонів гривень.
«Департамент земельних ресурсів повинен контролювати це, така інформація, напевне, в нього є. Та все вирішується на рівні особистих домовленостей. Або бувають випадки, коли передавання землі в оренду визнається незаконним, але повернути її назад депутати не можуть, бо минув термін позовної давності, а Київрада проводить через сесію рішення про продовження оренди. Поширена причина, чому суд скасовує розірвання договору, — бо представники відповідача, тобто Київради, не змогли довести порушення та нанесення збитків», — продовжує Могильний.
«Щодо забудови на Осокорках, то перший проект рішення про розірвання договору надійшов від депутатів-«свободівців» ще навесні, подавалися скани договорів, порушення обґрунтовувались юридично. Потім з’явився проект Сергія Гусовського, де навіть договір оренди не був поданий. Але перший проект не був розглянутий, а проект Гусовського йде далі, а потім виникне питання в суді, які ж аргументи, чому треба розривати договір?», — розмірковує активіст.
ПОРАДИ ЮРИСТА
Нещодавно юрист Анатолій ПАШИНСЬКИЙ на правовому порталі «ЛІГА:ЗАКОН» описував причини, чому, на його думку, не працює розірвання договорів оренди між Київрадою та недобросовісними забудовниками. По-перше, через відсутність єдиних типових умов договору оренди, натомість вони прописуються департаментом земельних ресурсів окремо під кожного орендаря. По-друге, якщо Київрада вирішує розірвати договір через суд, то рішення про це готує юридично неправильно чи необґрунтовано. Цим Анатолій Пашинський підтвердив тезу Георгія Могильного.
Що робити? Юрист радить готувати рішення про розірвання договору оренди від окремих депутатів, а потім доручити управлінню правового забезпечення секретаріату Київради звернутись до суду з відповідним позовом. «Судовий шлях розірвання автоматично розширює перелік підстав, за яких договір може бути розірвано — тут і порушення умов договору, і недотримання обов’язків орендаря, визначених у законодавстві», — додає Пашинський.
Також необхідно готувати сильну аргументацію для суду. Приміром, якщо орендар не платить орендну плату, це треба підтвердити довідкою з Державної фіскальної служби. Якщо упродовж трьох років орендар нічого не збудував, про це має свідчити акт перевірки Державної архітектурно-будівельної інспекції. Аргументи на кшталт «до нас звернулася громада» у суді не працюють.
