Ни один город или поселок в Украине не избежал столкновений за придомовую территорию. Постоянно происходят конфликты, в результате которых застройщики пытаются построить многоэтажку, а жильцы соседних домов жалуются на нарушение собственных прав, а иногда — и угрозу разрушения своего жилья. Причиной таких столкновений является непонимание, кому принадлежит эта придомовая территория и кто имеет право ею распоряжаться и пользоваться.
Многоквартирный дом — это целостный имущественный комплекс, в котором квартиры «не висят в воздухе» отдельно от придомовой территории — земельного участка на которой, собственно, он расположен и которая необходима для его жизнеобеспечения. Совладельцами этого имущественного комплекса — совместного имущества — являются владельцы жилых и нежилых помещений в доме. Кажется, все просто. Соответственно, эти владельцы должны решать, как использовать свою землю. Но формально во время приватизации квартир земельные участки не были переданы новым владельцам, а также такое право не получают автоматически те, кто покупает квартиру. Земельный участок, преимущественно, продолжает находиться в собственности органов местного самоуправления. Согласно закону, единственный механизм, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирном доме могут зарегистрировать свое право на земельный участок, — это создать ОСМД и после этого уже оформить придомовую территорию в свою собственность или пользование.
Однако на практике очень мало ОСМД смогли воспользоваться таким правом. На национальном уровне не определена процедура передачи придомовой территории, поэтому данный вопрос передали на «откуп» местному самоуправлению, и зависеть он стал исключительно от политической воли местной власти. А поскольку в законодательных актах само право ОСМД прописано не совсем четко, то, если такой воли нет, коллизии в законодательстве служат прикрытием для того, чтобы совладельцы не получили придомовой территории.
Коалиция общественных организаций исследовала, сколько ОСМД и ЖСК смогли воспользоваться правом на землю. По данным областных Госкомземов Украины, которые предоставили информацию для коалиции, за последние десять лет наименьшее количество оформленных придомовых территорий — на Юге и Востоке Украины. Всего за эти годы было оформлено 994 придомовые территории (количество зарегистрированных ОСМД — около 18 тысяч), в собственность ОСМД — 568, в аренду ОСМД — 196 участков и ЖСК: 128 участков — в собственность и 102 — в аренду.
В процентном соотношении оформление земельных участков лишь ОСМД составляют около 10 %. Из них 7 % придомовых территорий оформлено в собственность, остальные 3 % — в аренду.
Согласно рейтингу 15 областей, которые предоставили информацию для исследования, наибольшее количество земельных участков в собственности ОСМД и ЖСК имеют Винницкая (128), Львовская (82) и Ивано-Франковская (76) области. Очень большой блок областей, которые имеют низкие показатели от 0 до 30, — Хмельницкая, Сумская, Херсонская, Закарпатская, Харьковская, Николаевская, Одесская, Кировоградская.
ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Земельный кодекс Украины в статьях 42 и 41 дает право ОСМД и ЖСК оформить в собственность или аренду придомовую территорию, но процедуры, как это сделать, нет. Все права, определенные в Земельном кодексе, имеют процедуру их реализации, и только ОСМД и ЖСК ее лишены.
Последствия для ОСМД и ЖСК из-за отсутствия единой процедуры
Во-первых, возможность получить придомовую территорию полностью зависит от политической воли, желания либо нежелания органа местного самоуправления. От него также зависит, получит ли ОСМД или ЖСК придомовую территорию в собственность или в аренду. Распространенными являются случаи, когда ОСМД обращается с ходатайством о собственности, изготовляет техническую документацию или проект землеустройства, тратит значительные средства, а сессия принимает решение об аренде. Поэтому за последние 10 лет процент ОСМД и ЖСК, которым таки удалось оформить землю, находится на очень низком уровне (3—5%.).
Во-вторых, в тех населенных пунктах, где городская власть все же решает, что придомовые территории можно передавать их законным владельцам, процедуру она определяет на свое усмотрение. Местные процедуры кардинально отличаются одна от другой. Основные отличия заключаются в пакете документов, который необходимо предоставить для подачи ходатайства, виде необходимой землеустроительной документации, количестве решений сессии и, в конечном итоге, в том, в какой форме будет оформлен земельный участок — в собственность или аренду.
В итоге эти все отличия влияют на стоимость и сроки прохождения процедуры, которые могут колебаться: по стоимости — от 2 тыс. грн до 80 тыс. грн, по срокам — от 1 до 7 лет и более.
Для исправления такой ситуации достаточно внести изменения в Земельный кодекс Украины, где следует четко прописать право ОСМД и ЖСК, а также определить процедуру оформления придомовых территорий многоквартирных домов.
