Жодне місто чи містечко в Україні не уникнуло сутичок за прибудинкову територію. Постійно відбуваються конфлікти, внаслідок яких забудовники намагаються побудувати багатоповерхівку, а мешканці сусідніх будинків скаржаться на порушення власних прав, а інколи — і загрозу руйнування свого житла. Причиною таких сутичок є нерозуміння, кому належить ця прибудинкова територія і хто має право нею розпоряджатися й користуватися.
Багатоквартирний будинок — це цілісний майновий комплекс, у якому квартири «не висять у повітрі» окремо від прибудинкової території — земельної ділянки, необхідної для його життєзабезпечення, де він, власне, розташований. Співвласниками цього майнового комплексу — спільного майна — є власники житлових і нежитлових приміщень у будинку. Здається, все просто. Відповідно, ці власники повинні вирішувати, як використовувати свою землю. Але формально під час приватизації квартир земельні ділянки не були передані новим власникам, а також такого права не набувають автоматично ті, хто купує квартиру. Земельна ділянка зазвичай продовжує перебувати у власності органів місцевого самоврядування. Відповідно до закону, єдиний механізм, за допомогою якого власники квартир у багатоквартирному будинку можуть зареєструвати своє право на земельну ділянку, — це створити ОСББ і після цього вже оформити прибудинкову територію собі у власність чи користування.
Проте на практиці дуже мало ОСББ змогли скористатися таким правом. На національному рівні не визначено процедури передавання прибудинкової території, тому вказане питання віддано на «відкуп» місцевому самоврядуванню і залежить виключно від політичної волі місцевої влади. Оскільки в законодавчих актах саме право ОСББ прописано не зовсім чітко, то, якщо такої волі немає, колізії у законодавстві слугують прикриттям для того, аби співвласники прибудинкової території не отримали.
Коаліція громадських організацій дослідила, скільки ОСББ та ЖБК змогли скористатися правом на землю. За даними обласних Держкомземів України, які надали інформацію для коаліції, за останні десять років найменша кількість оформлених прибудинкових територій — Південь та Схід України. Всього за ці роки було оформлено 994 прибудинкові території (кількість зареєстрованих ОСББ — близько 18 тисяч), у власність ОСББ — 568, в оренду ОСББ — 196 ділянок і ЖБК 128 ділянок — у власність і 102 — в оренду.
У відсотковому відношенні оформлення земельних ділянок лише ОСББ становить близько 10%. Із них 7% прибудинкових територій оформлено у власність, решта 3% — в оренду.
За рейтингом 15 областей, які надали інформацію для дослідження, найбільшу кількість земельних ділянок у власності ОСББ і ЖБК мають Вінницька (128), Львівська (82) та Івано-Франківська (76). Дуже великий блок областей, які мають низькі показники від 0 до 30 — Хмельницька, Сумська, Херсонська, Закарпатська, Харківська, Миколаївська, Одеська, Кіровоградська.
ПРОБЛЕМИ ЗАКОНОДАВСТВА
Земельний кодекс України у статтях 42 та 41 дає право ОСББ і ЖБК оформити у власність чи оренду прибудинкову територію, але процедури, яким чином це зробити, немає. Усі права, визначені в Земельному кодексі, мають процедуру їхньої реалізації, і лише ОСББ та ЖБК її позбавлені. (Див. таблицю)
Наслідки для ОСББ і ЖБК через відсутність єдиної процедури
По-перше, можливість отримати прибудинкову територію цілком залежить від політичної волі, бажання або небажання органу місцевого самоврядування. Від нього також залежить — чи отримає ОСББ або ЖБК прибудинкову територію у власність, чи в оренду. Поширеними є випадки, коли ОСББ звертається із клопотанням про власність, виготовляє технічну документацію чи проект землеустрою, витрачає значні кошти, а сесія ухвалює рішення про оренду. Тому за останні 10 років відсоток ОСББ і ЖБК, яким таки вдалося оформити землю, опинився на дуже низькому рівні (3—5%.).
По-друге, в тих населених пунктах, де міська влада таки вирішує, що прибудинкові території можна передавати їхнім законним власникам, процедуру вона визначає на власний розсуд Місцеві процедури кардинально відрізняються одна від одної. Основні відмінності полягають у пакеті документів, який необхідно подати до клопотання, виду необхідної землевпорядної документації, кількості рішень сесії, та, врешті-решт, у якій формі буде оформлено земельну ділянку — у власність чи оренду.
Отже, всі ці відмінності впливають на вартість і строки проходження процедури, які можуть коливатися: за вартістю — від 2 тис. грн до 80 тис. грн, за термінами — від 1 до 7 років і більше.
Для виправлення такої ситуації досить внести зміни до Земельного кодексу України, де мають бути чітко прописані права ОСББ та ЖБК і визначена процедура оформлення прибудинкових територій багатоквартирних будинків.
