В последнее время топ-темой для киевлян стали «хрущевки». Тот факт, что городские власти наконец-то решили обратить внимание на «квартиры-клеточки», вызвал массу слухов и предположений. Некоторые даже пытаются довольно хитрым образом улучшить свои жилищные условия — срочно переехать в планирующийся под снос «хрущевский» микрорайон, дабы потом бесплатно получить квартиру. В то же время, сроки реконструкции «хрущевок» называют все время разные, много вопросов возникает с инвесторами, а киевляне продолжают знакомиться с московским опытом.
Впрочем, кое-что уже известно. Мифы и правда о «хрущевках» — в материале корреспондента «Дня».
ПОЧЕМУ «ХРУЩЕВКИ» НЕ ПРИВЛЕКАЮТ ИНВЕСТОРОВ
Срок жизни советских «хрущевок» стремительно подходит к концу. Еще лет пять—десять и эти дома, рассчитанные на полувековую эксплуатацию, большей частью, надо полагать, просто рассыпятся, словно карточные домики. Между тем, несмотря на то, что вопросы реконструкции кварталов домов первых массовых серий, обсуждаются уже не один год, кардинального решения проблемы не найдено и по сей день.
Вероятно, полвека назад в разгар реализации программы незабвенного Никиты Сергеевича по строительству экономичного жилья, никто не задумывался о негативных последствиях этой затеи. Напротив, кроме безоговорочных плюсов тогда в ней ничего не видели: это и решение жилищного вопроса для многих граждан, уставших ютиться в коммуналках, и экономический подъем строительной отрасли. Тогда были созданы огромные индустриальные мощности — гигантские заводы по изготовлению железобетонных панелей, из которых затем легко и быстро, словно из конструктора, было удобно складывать дома для людей. Все были счастливы получить пусть небольшую, но свою квартирку, иметь свою кухню и туалет, а не стоять в очереди, чтобы умыться или нагреть чайник утром. А о том, что это тесноватое, холодное и вредное с точки зрения экологии жилье, старались не думать.
Мечты исчезли, а хрущевские дома остались. Мало того, после многих десятилетий эксплуатации, по большей части без капитального ремонта, они приходят в негодность. Водопроводные трубы постоянно прорывают, в результате чего в квартирах на первых этажах стены «отслаиваются» от потолка. И даже все усилия обитателей сих владений сделать ремонт зачастую идут насмарку. Да и какой, скажите, смысл устанавливать новый смеситель, если из него не течет вода, потому что трубы забиты ржавчиной? А зимой водопроводные трубы иногда и вовсе замерзают — сантехникам приходится все время их «разбивать». И зачем штукатурить стыки панелей, если дождь вскоре их опять размоет? Да и внешний вид этих домов, мягко говоря, не украшает современный Киев. Рядом с кирпичными новостройками эти серые «панельки» с облезлыми стенами, жирно замазанными стыками и мрачными перекошенными подъездами, выглядят, по образному сравнению прохожего, как грязные бомжи. Между тем в Киеве сегодня около двух тысяч пятиэтажек хрущевских времен. Именно в таких домах сегодня живет каждый четвертый гражданин Украины.
До недавнего времени довольно популярным было мнение о возможной реконструкции этих, по сегодняшним меркам, киевских трущоб. По словам корифеев строительства, эти дома стоят на фундаменте, прочность которого в несколько раз превышает расчетную. Так было принято строить в послевоенные годы — с запасом. Именно это делает возможным их частичную реконструкцию — надстройку еще нескольких этажей, которые не только увеличивают полезную площадь, но и позволяют преобразить безликие коробки времен борьбы с архитектурными излишествами. В качестве эксперимента таким образом уже обновлено несколько домов в Киеве и Харькове. Однако массовости этот процесс так и не получил — как показывает опыт, подобная реконструкция обходится очень недешево. В частности, как объясняет архитектор Игорь Факас, по нормам при повышении этажности в этих домах необходимо устанавливать лифт, а это дело довольно дорогое. Даже на Печерске инвесторы такие объекты не рвут на части. Если бы подобная реконструкция могла принести хотя бы два процента рентабельности, здесь стояла бы очередь.
...А ЖИЛЬЦЫ ПРОТИВ
Кроме того, очевидно, что даже обновленные хрущевки сегодня не отвечают критериям современного жилья. Ведь если площадь пятиметровой кухни можно увеличить, а две комнаты объединить в одну, то поднять потолок выше, чем на 2,70 м, за исключением новых этажей, строители пока способа не придумали. Едва ли такие квартиры могут соперничать с теми, что продаются в соседних домах современной планировки. Как правило, первые этажи таких домов стремятся переоборудовать под магазины или офисы, что зачастую ослабляет несущие конструкции всего строения. В определенный момент оно начинает трескаться.
По мнению заслуженного архитектора Украины Николая Жарикова, только кирпичные пятиэтажки с малогабаритными квартирами имеют шансы выжить, а сборные-панельные реконструкции практически не подлежат. Главный архитектор Киева Василий Присяжнюк также считает, что реконструкция «пятиэтажек» нецелесообразна, и лучше отправлять их под снос. Можно, конечно, делать санацию, но это неприбыльная программа, а средства городского бюджета ограничены. Словом, без привлечения инвесторов в данном случае явно не обойтись.
Между тем даже при наличии средств, главной причиной пробуксовки программы реконструкции «хрущевок» является отсутствие законодательной базы, регламентирующей вопросы отселения жильцов. Многие квартиры в «хрущевках» приватизированы, а в действующем Жилищном кодексе отсутствует даже термин «частная собственность». По словам представителей власти, процедура отселения жильцов из приватизированных ими квартир на период реконструкции законом не урегулирована. В других странах такими проблемами занимаются суды, которые оценивают стоимость квартиры, определяют гарантии компенсации «отселенцам» и решают другие спорные вопросы. У нас же с жильцами «хрущевок», как и многих старых домов, подлежащих сносу или капитальному ремонту, приходится договариваться сепаратно. При этом бывает что, кто-то принципиально не желает отселяться, кто-то запрашивает непомерную сумму компенсации. Особенно противятся переселению пожилые люди. Они всю жизнь прожили рядом с соседями, сдружились семьями, привыкли к своему массиву, благоустроили территорию, посадили деревья, цветы. А бывает и так: узнав о предстоящей реконструкции дома, хозяева квартиры быстренько оформляют развод, их взрослые дети спешно обзаводятся семьями, прописывают близких родственников, а затем претендуют на несколько квартир. Конечно, по-человечески, их понять можно, но возможные инвесторы при этом, подсчитав будущие расходы, просто исчезают. К тому же, в городе пока достаточно свободных земельных участков, где без особых хлопот можно строить новые дома. При этом не нужно решать вопросы отселения жильцов и предоставления им компенсаций. Правда, со временем новые площадки для строительства найти будет все труднее, и инвесторам придется ориентировать свои бизнес-планы и на микрорайоны, застроенные пятиэтажками. Однако до тех пор пока не будет законодательной базы, в равной степени отвечающей требованиям жильцов и инвесторов, всерьез говорить о широкомасштабном процессе реконструкции «хрущевок» нельзя.
КАК У НИХ
В начале текущего года киевская делегация в составе представителей городской администрации, компаний-застройщиков и финансовых структур Киева посетила Москву с целью ознакомления с опытом регенерации хрущевских кварталов. Опыт москвичей оказался довольно любопытным: в городе есть генплан, к которому ежегодно выполняется мониторинг. На его основании Институт генплана за бюджетные средства заказывает инвестиционные проекты, которые затем раздают на тендерной основе. Участие в конкурсе может принимать только организация, инвестиционные возможности которой проверены муниципальным комитетом. К 2010 году Москва на 100% планирует закончить реконструкцию всех районов «хрущевок». Успех программы в том, что мэрия отдает на реконструкцию солидному инвестору целый микрорайон, а не 1—2 дома. Это дает возможность возводить коммерческое жилье. Вначале в том же микрорайоне строится стартовый дом для отселения. Причем по архитектуре и планировке он не хуже коммерческих зданий и понятно, что жители «хрущевки» переселяются в него с удовольствием. К тому же каждый выигрывает в площади квартиры, так как отселение выполняется с коэффициентом 1,6. При желании жители смогут улучшить свои жилищные условия — приобрести дополнительные квадратные метры на льготных условиях. А если и возникают конфликты, их в Москве решить легче — городская Дума принимает законы, обязательные для столицы. К сожалению, Киев не имеет федерального статуса и своего правительства, которое бы принимало законы для столицы Украины.
Попытки же комплексной реконструкции киевских «хрущевок» пока предпринимаются только в виде проектно-инвестиционных предложений. Печерская райадминистрация предложила реконструкцию квартала по бул. Дружбы Народов. По мнению автора проекта реконструкции Владимир Шевченко, он может быть быстро и эффективно реализован только при законодательной поддержке со стороны Киеврады или Верховной Рады. Необходимо создать механизм привлечения инвесторов и возврата инвестиций. Проектировщиками предусмотрено три стадии поэтапного освоения квартала. Вначале будет построен отселенческий дом по бул. Лихачева. Жители получат жилье в своем же квартале. Но при этом желательно иметь механизм, исключающий возможность спекуляции. Сегодня в квартале многие дома плохо инсолированы, планировка квартир неудобна, их площадь не отвечает современным требованиям. К тому же, изношены инженерные коммуникации. После реконструкции жители получат полноценное жилье. Второй этап включает дальнейший снос пятиэтажек и строительство новых жилых домов, третий — завершение строительства жилого комплекса и строительство общественно-развлекательного центра. Как известно, первый и второй этапы реконструкции являются убыточными, так как требуют финансирования строительства домов для отселения и сноса «хрущевок».
ЧТО ДЕЛАТЬ СО СТРОИТЕЛЬНЫМ МУСОРОМ И... ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
Еще одна проблема, которая возникает при массовом демонтаже некогда экономичного жилья — отсутствие мощностей для переработки строительного мусора. В Украине нет завода, который бы перерабатывал второсортные строительные материалы. Выбрасывать мусор тоже некуда. У россиян и в этом есть чему поучиться, у них есть целых семь заводов по переработке и утилизации продуктов сноса, что позволяет 70% материалов пускать в работу, в частности, использовать при строительстве дорог. По расчетам, снос, вывоз и переработка строительного мусора составляет $100 за кв. м. Эти затраты компенсируются только на втором этапе осуществления проекта за счет доходов от продажи жилья.
В прошлом году российская корпорация «Конти» зарегистрировала в Киеве дочернюю компанию ЗАО «Конти-буд-Украина». Она взяла на себя функции управляющей компании по программе реконструкции домов первых индустриальных серий. Новая фирма намерена вначале изучить территории и выделить ту, что подлежит реконструкции в первую очередь. В свою очередь, Киев не замедлил предложить для реконструкции центральную часть столицы.
ЗАО планирует снести и реконструировать «хрущевки» на территории жилого массива Сырец. Для решения проблемы переработки строительного мусора, который обязательно появится после начала масштабной реконструкции, компания готова взять на себя строительство завода по его переработке. По мнению российских экспертов, массовая реконструкция приведет к значительному росту строительных мощностей Киева — придется построить еще несколько заводов по производству бетона.
Планы российских инвесторов весьма масштабны и к их осуществлению они готовы приступить уже в текущем году. На Сырце планируется снести около 200 пятиэтажек, жители которых переселятся в новые дома. Механизм компенсации жителям сносимых домов будет заключаться в выделении квартир аналогичной площади в новых зданиях. Возможности высвобождаемой территории довольно велики, по предварительным расчетам, площадь жилья, объектов инфраструктуры и обслуживания — 1,2 млн. кв. м. Общая стоимость этого проекта оценивается в $1,35 млрд., а строительство «стартовых» домов для отселения потребует около $150 млн. Функции по привлечению инвесторов и управлению проектом возьмет на себя ЗАО «Конти-буд-Украина».
Схема предоставления бесплатного жилья при переселении на сегодняшний день законодательно не утверждена. Поэтому успешность процесса комплексной реконструкции кварталов, застроенных «хрущевками», будет зависеть от эффективности сотрудничества с городской властью. Именно она должна взять на себя решение вопросов, касающихся выделения земельных площадок под «стартовые» (отселенческие) дома, инженерных коммуникаций, а также работу с подлежащими отселению жителями домов. В Москве решением подобных проблем занимается специальное управление по реконструкции жилого фонда. Вероятно, в ближайшее время в Киеве придется подумать о создании аналогичного управления при Киевской горгосадминистрации.
КСТАТИ
Киев рассматривает возможность строительства «стартовых» домов для отселения жителей «хрущевок» за счет городского бюджета. Об этом, как передает Интерфакс-Украина, сообщил на брифинге в среду первый заместитель киевского городского главы Валерий Борисов. В то же время, В. Борисов отметил, что основной схемой решения проблемы реконструкции «хрущевок» в Киеве является привлечение инвестора, в частности, ЗАО «Конти-буд-Украина», которое займется реконструкцией кварталов на территории микрорайона Ветряные Горы. Кроме того, по его словам, программу реконструкции ветхого жилья начинает холдинговая компания «Киевгорстрой», взявшая в эксплуатацию жилой дом, куда были отселены жители нескольких ветхих домов по ул. Андрея Бубнова в Голосеевском районе. «За каждый снесенный квадратный метр им пришлось построить около 2,5 кв. м для отселения, однако «Киевгорстрой» получил возможность строить новые дома на месте старых снесенных», — сказал он. По словам. В. Борисова, по поручению премьер-министра Юлии Тимошенко Госстрой Украины готовит законопроект, который должен урегулировать вопросы компенсации жителям сносимых домов.
