Останнім часом топ-темою для киян стали «хрущовки». Той факт, що міська влада нарешті вирішила звернути увагу на «квартири-кліточки», викликав чимало чуток і припущень. Дехто навіть намагається досить хитро поліпшити свої житлові умови — терміново переїхати в «хрущовський» мікрорайон, що планується під знос, аби потім безкоштовно отримати квартиру. Водночас, терміни реконструкції «хрущовок» називають весь час різні, багато питань виникає з інвесторами, а кияни продовжують ознайомлюватися з московським досвідом.
Проте дещо вже відомо. Міфи й правда про «хрущовки» — в матеріалі кореспондента «Дня».
ЧОМУ «ХРУЩОВКИ» НЕ ПРИВАБЛЮЮТЬ ІНВЕСТОРІВ
Термін життя радянських «хрущовок» стрімко добігає кінця. Ще років п’ять—десять й ці будинки, розраховані на півстолітню експлуатацію, можуть просто розсипатися, немов карткові будиночки. Тим часом, незважаючи на те, що питання реконструкції кварталів будинків перших масових серій обговорюються вже не один рік, кардинального розв’язання проблеми не знайдено досі.
Напевно, півстоліття тому в розпал реалізації програми незабутнього Микити Сергійовича з будівництва економічного житла, ніхто не замислювався про негативні наслідки цієї затії. Навпаки, крім беззастережних плюсів тоді в ній нічого не бачили: це й розв’язання житлового питання для багатьох громадян, які стомилися тулитися в комуналках, і економічний підйом будівельної галузі. Тоді були створені величезні індустріальні потужності — гігантські заводи з виготовлення залізобетонних панелей, з яких потім легко й швидко, наче з конструктора, було зручно складати будинки для людей. Усі були раді отримати нехай невеличку, але свою квартирку, мати свою кухню й туалет, а не стояти в черзі, щоб умитися або нагріти чайник вранці. А про те, що це затісне, холодне й шкідливе з погляду екології житло, старалися не думати.
Мрії розвіялися, а хрущовські будинки залишилися. Мало того, після багатьох десятиліть експлуатації, здебільшого без капітального ремонту, вони стають непридатними для проживання. Водогінні труби постійно прориваються, через що в квартирах на перших поверхах стіни «відшаровуються» від стелі. І навіть усі зусилля мешканців цих володінь зробити ремонт часто сходять нанівець. До того ж який, скажіть, сенс встановлювати новий змішувач, якщо з нього не тече вода, бо труби забиті іржею? А взимку водогінні труби іноді й замерзають — сантехнікам доводиться весь час їх «розбивати». І навіщо штукатурити стики панелей, якщо дощ незабаром їх знову розмиє? Та й зовнішній вигляд цих будинків, м’яко кажучи, не прикрашає сучасний Київ. Поруч із цегляними новобудовами ці сірі «панельки» з облупленими стінами, жирно замазаними стиками й похмурими перекошеними під’їздами виглядають, в образному порівнянні перехожого, як брудні бомжі. Тим часом у Києві сьогодні близько двох тисяч п’ятиповерхівок хрущовських часів. Саме в таких будинках сьогодні живе кожний четвертий громадянин України.
Донедавна досить популярною була думка про можливу реконструкцію цих, за сьогоднішніми мірками, київських нетрів. За словами корифеїв будівництва, ці будинки стоять на підмурівку, міцність якого в декілька разів перевищує розрахункову. Так було заведено будувати в повоєнні роки — із запасом. Саме це уможливлює їх часткову реконструкцію — надбудову ще декількох поверхів, які не лише збільшать корисну площу, а й дозволяють змінити безликі коробки часів боротьби з архітектурними надмірностями. Для експерименту таким чином уже оновлено декілька будинків у Києві й Харкові. Однак масовості цей процес так і не здобув — як свідчить досвід, подібна реконструкція обходиться дуже недешево. Зокрема, як пояснює архітектор Ігор Факас, за нормами при підвищенні поверховості в цих будинках необхідно встановлювати ліфт, а це справа досить дорога. Навіть на Печерську інвестори за такі об’єкти не б’ються. Якби подібна реконструкція могла принести хоча б два відсотки рентабельності, тут стояла б черга.
... А МЕШКАНЦІ ПРОТИ
Крім того, очевидно, що навіть оновлені хрущовки сьогодні не відповідають критеріям сучасного житла. Адже якщо площу п’ятиметрової кухні можна збільшити, а дві кімнати об’єднати в одну, то підняти стелю вище ніж на 2,70 м, за винятком нових поверхів, будівельники не можуть. Навряд чи такі квартири можуть суперничати з тими, що продаються в сусідніх будинках сучасного планування. Як правило, перші поверхи таких будинків намагаються переобладнати під магазини або офіси, що часто ослабляє несучі конструкції всього будинку. У певний момент він починає тріскатися.
На думку заслуженого архітектора України Миколи Жарикова, лише цегляні п’ятиповерхівки з малогабаритними квартирами мають шанси вижити, а збірно-панельні реконструкції практично не підлягають. Головний архітектор Києва Василь Присяжнюк також вважає, що реконструкція п’ятиповерхівок недоцільна, й краще їх знести. Можна, звісно, робити санацію, але це неприбуткова програма, а кошти міського бюджету обмежені. Словом, без залучення інвесторів явно не обійтися.
Тим часом навіть за наявності коштів, головною причиною пробуксовування програми реконструкції «хрущовок» є відсутність законодавчої бази, що регламентує питання відселення мешканців. Багато квартир у «хрущовках» приватизовані, а в чинному Житловому кодексі немає навіть терміну «приватна власність». За словами представників влади, процедура відселення мешканців iз приватизованих ними квартир на період реконструкції законом не врегульована. В інших країнах такими проблемами займаються суди, які оцінюють вартість квартири, визначають гарантії компенсації відселенцям і вирішують інші спірні питання. У нас же з мешканцями «хрущовок», як і багатьох старих будинків, які збираються зносити або робити капітальний ремонт, доводиться домовлятися сепаратно. При цьому трапляється, що хтось принципово не бажає відселятися, хтось вимагає непомірну суму компенсації. Особливо противляться переселенню немолоді люди. Вони все життя прожили поруч із сусідами, здружилися сім’ями, звикли до свого масиву, облаштували територію, посадили дерева, квіти. А буває й таке: дізнавшись про майбутню реконструкцію будинку, господарі квартири швиденько оформляють розлучення, їхні дорослі діти спішно обзаводяться сім’ями, прописують близьких родичів, а потім претендують на декілька квартир. Звісно, по-людськи їх можна зрозуміти, але можливі інвестори при цьому, підрахувавши майбутні витрати, просто зникають. До того ж, у місті поки достатньо вільних земельних ділянок, де без особливих проблем можна зводити нові будинки. При цьому не треба вирішувати питання відселення мешканців і надання їм компенсацій. Щоправда, з часом нові майданчики для будівництва знаходити буде все важче, й інвесторам доведеться орієнтувати свої бізнес- плани й на мікрорайони, забудовані п’ятиповерхівками. Однак доки не буде законодавчої бази, що рівною мірою відповідає вимогам мешканців і інвесторів, всерйоз говорити про широкомасштабний процес реконструкції «хрущовок» не можна.
ЯК У НИХ
На початку поточного року київська делегація в складі представників міської адміністрації, компаній- забудовників і фінансових структур Києва відвідала Москву з метою ознайомлення з досвідом регенерації хрущовських кварталів. Досвід москвичів виявився досить цікавим: у місті є генплан, до якого щороку робиться моніторинг. На його підставі Інститут генплану за бюджетні кошти замовляє інвестиційні проекти, які потім роздають на тендерній основі. Участь у конкурсі може взяти лише організація, інвестиційні можливості якої перевірені муніципальним комітетом. До 2010 року Москва на 100% планує закінчити реконструкцію всіх районів «хрущевок». Успіх програми в тому, що мерія віддає на реконструкцію солідному інвестору цілий мікрорайон, а не 1—2 будинки. Це дає можливість будувати комерційне житло. Спочатку в тому ж мікрорайоні будується стартовий будинок для відселення. Причому за архітектурою та плануванням він не гірший за комерційні будинки й зрозуміло, що жителі «хрущовки» переселяються в нього із задоволенням. До того ж, кожен виграє в площі квартири, бо відселення здійснюється з коефіцієнтом 1,6. За бажання жителі зможуть поліпшити свої житлові умови — придбати додаткові квадратні метри на пільгових умовах. А якщо й виникають конфлікти, їх у Москві вирішити легше — міська Дума ухвалює закони, обов’язкові для столиці. На жаль, Київ не має федерального статусу і свого уряду, який би ухвалював закони для столиці України.
Спроби ж комплексної реконструкції київських «хрущовок» поки робляться тільки у вигляді проектно-інвестиційних пропозицій. Печерська райадміністрація запропонувала реконструкцію кварталу на бул. Дружби Народів. На думку автора проекту реконструкції Володимира Шевченка, його можна швидко й ефективно реалізувати тільки при законодавчій підтримці з боку Київради або Верховної Ради. Необхідно створити механізм залучення інвесторів і повернення інвестицій. Проектувальниками передбачено три стадії поетапного освоєння кварталу. Спочатку зведуть відселенський будинок на бул. Ліхачова. Жителі отримають житло у своєму ж кварталі. Але при цьому бажано мати механізм, що виключає можливість спекуляції. Сьогодні в кварталі багато будинків погано інсольовані, планування квартир незручне, їхня площа не відповідає сучасним вимогам. До того ж, зношені інженерні комунікації. Після реконструкції жителі отримають повноцінне житло. Другий етап включає подальший знос п’ятиповерхівок і будівництво нових житлових будинків, третій — завершення будівництва житлового комплексу та будівництво громадсько-розважального центру. Як відомо, перший і другий етапи реконструкції є збитковими, оскільки потребують фінансування зведення будинків для відселення й зносу «хрущовок».
ЩО РОБИТИ З БУДІВЕЛЬНИМ СМІТТЯМ І... ЗАКОНОДАВСТВОМ
Ще одна проблема, яка виникає при масовому демонтажі колись економічного житла — відсутність потужностей для переробки будівельного сміття. В Україні немає заводу, який би переробляв другосортні будівельні матеріали. Викидати сміття також нікуди. У росіян і в цьому є чому повчитися, у них є цілих сім заводів iз переробки та утилізації продуктів зносу, що дозволяє 70% матеріалів пускати в роботу, зокрема використовувати при будівництві доріг. За розрахунками, знос, вивіз і переробка будівельного сміття становить $100 за кв. м. Ці витрати компенсуються тільки на другому етапі здійснення проекту за рахунок прибутків від продажу житла.
Минулого року російська корпорація «Конті» зареєструвала в Києві дочірню компанію ЗАТ «Конті-буд- Україна». Вона взяла на себе функції керуючої компанії у програмі реконструкції будинків перших індустріальних серій. Нова фірма збирається спочатку вивчити території й виділити ті, що підлягають реконструкції у першу чергу. У свою чергу, Київ не забарився запропонувати для реконструкції центральну частину столиці.
ЗАТ планує знести й реконструювати «хрущовки» на території житлового масиву Сирець. Для розв’язання проблеми переробки будівельного сміття, яке обов’язково з’явиться після початку масштабної реконструкції, компанія готова взяти на себе будівництво заводу з його переробки. На думку російських експертів, масова реконструкція приведе до значного зростання будівельних потужностей Києва — доведеться побудувати ще декілька заводів iз виробництва бетону.
Плани російських інвесторів вельми масштабні й їх здійснення вони готові розпочати вже цього року. На Сирці планується знести близько 200 п’ятиповерхівок, мешканці яких переселяться в нові будинки. Механізм компенсації жителям будинків, що зносяться, полягатиме у виділенні квартир аналогічної площі в нових будинках.
Можливості території, що звільниться, досить великі, за попередніми розрахунками, площа житла, об’єктів інфраструктури та обслуговування — 1,2 млн. кв. м. Загальна вартість цього проекту оцінюється в $1,35 млрд., а будівництво «стартових» будинків для відселення потребує близько $150 млн. Функції із залучення інвесторів і управління проектом візьме на себе ЗАТ «Конті-буд-Україна».
Схема надання безкоштовного житла при переселенні сьогодні законодавче не затверджена. Тому успішність процесу комплексної реконструкції кварталів, забудованих «хрущовками», залежатиме від ефективності співпраці з міською владою. Саме вона має взяти на себе вирішення питань, що стосуються виділення земельних майданчиків під «стартові» (відселенські) будинки, інженерних комунікацій, а також роботу з мешканцями будинків. У Москві розв’язанням подібних проблем займається спеціальне управління з реконструкції житлового фонду. Ймовірно, найближчим часом і Києву доведеться подумати про створення аналогічного управління при Київській міськдержадміністрації.
ДО РЕЧІ
Київ розглядає можливість будівництва «стартових» будинків для відселення жителів «хрущовок» за рахунок міського бюджету. Про це, як передає Інтерфакс-Україна, повідомив на брифінгу в середу перший заступник київського міського голови Валерій Борисов. Водночас, В. Борисов зауважив, що основною схемою розв’язання проблеми реконструкції «хрущовок» у Києві є залучення інвестора, зокрема, ЗАТ «Конті-буд- Україна», який займеться реконструкцією кварталів на території мікрорайону Вітряні Гори. Крім того, за його словами, програму реконструкції старого житла починає холдингова компанія «Київміськбуд», що взяла в експлуатацію житловий будинок, куди були відселені жителі декількох старих будинків на вул. Андрія Бубнова в Голосіївському районі. «За кожний знесений квадратний метр їм довелося збудувати близько 2,5 кв. м для відселення, однак «Київміськбуд» отримав можливість зводити нові будинки на місці старих знесених», — сказав він. За словами В. Борисова, за дорученням прем’єр-міністра Юлії Тимошенко Дерджбуд України готує законопроект, який має врегулювати питання компенсації мешканцям будинків, що зносяться.
