Где и на каких условиях можно взять «в долг» на покупку жильяСколько стоят квадратные метры Застройщики заявляют о необходимости «изыскивать» стройплощадки на четыре-пять лет вперед Стоит быть готовым к тому, что при условии долгосрочного жилищного кредита за услугу банка придется выложить сумму, равнозначную стоимости еще одной квартиры
Дополнительные квадратные метры... Как много стоит за этим словосочетанием, актуальность которого рано или поздно становится понятной каждому. Правда и то, что представить себе среднестатистического украинца, который может позволить себе в одночасье выложить полную сумму за семейный угол, сегодня несколько сложно. Да и, в общем, на фоне успешно «работающей» общемировой модели — «жизни в кредит» — стремление закрепить за собой «семейное гнездышко» целиком и сразу выглядит уже не столь оправданно. Однако при ставшем уже нормой «равнении на Запад» не стоит забывать про то, что реализация любых «европейских» идей в украинских реалиях приобретает специфические «местные» особенности. В первую очередь, речь о том, что соотечественники, прошедшие «школу» многочисленных банков и трастов, играют с государством в кредитные игры, мягко говоря, неохотно. Во вторую — «европейская» форма жизни, к сожалению, на данный момент доступна, снова-таки, далеко не большинству: слишком уж несоизмерим уровень среднестатистической зарплаты и тех сумм, которые придется выкладывать ежеквартально при покупке жилья данным способом. Тем не менее, ориентироваться в направлениях жилищного инвестирования и кредитования все же полезно.
НА «ПЕРВОЕ» — «КИНДЕРСЮРПРИЗЫ»
Начнем с «новостроев». В начале 90-х к разработке множества схем финансового обеспечения жилищного строительства привело желание строительных компаний остаться «на плаву». И на сегодняшний день «меню» первичного рынка жилья более чем разнообразно: «застройщики» предлагают не менее шести-семи вариантов приобретения квадратных метров. Самый простой — клиент выплачивает 30% стоимости общей площади потенциального «домашнего очага», ежемесячно равными долями погашает остаток суммы, обязуясь обеспечить 100-процентное инвестирование за три месяца до предполагаемой сдачи дома. Другая схема — покупка жилья сантиметрами: когда количество купленной площади составит треть стоимости квартиры, покупатель имеет право закрепить ее за собой, снова-таки, обязуясь выплатить сумму до введения дома в эксплуатацию. Еще один хитрый нюанс — переход со своими «квадратами» (опять же — при наличии выплаченных 30% стоимости) из выбранного ранее дома в другой, где, к примеру, у клиента оказывается уже не 30, а, допустим, 40% оплаченной площади и т.д. Таким вот интересным методом, утверждают разработчики схемы, за 4-5 лет, не вкладывая средств, можно стать обладателем семейного «гнездышка». Хотя, честно говоря, в последнем случае несколько сложно представить себе счастливого владельца заветных метров, поселившегося в «новострое» на Троещине, изначально целившегося, к примеру, на квартиру в Царском селе…
Но в целом, на первый взгляд, заманчиво. Вплоть до того, что, к примеру, застройщик решит за клиента некоторые бытовые нюансы — закрепление «новостроя» за государственным ЖЭКом или организация своей, оказывающей коммунальные услуги, структуры, установку в квартире счетчиков, регистрацию в Бюро технической инвентаризации (процедура, кстати, отнимает не менее двух- трех недель времени и, как минимум, год жизни). Причем, как утверждается, «безвозмездно, то есть даром», то есть за счет строящей организации — нормативами пока не предусмотрено возлагать подобные вопросы на плечи владельцев нового жилья. Хотя подобная «благотворительность» очень даже объяснима: ведь создание частного ЖЭКа — это дополнительная «копейка» в бюджет застройщика. Причем решение вышеупомянутых бытовых вопросов за клиента порою приводит к совершенно неожиданным для последнего результатам: были случаи, когда сдавался дом, подключался к общим сетям, а потом некоторые коммуникации «отрезались» и начиналась постройка, к примеру, собственных котелен — пока оные возводились, клиент, соответственно, вкушал прелести нового быта «виртуально».
Несколько поубавить пыл могут и расценки на вожделенные квадратные метры: столичная околица сегодня «потянет» не менее чем на 1500 и больше гривен за «квадрат», а за расположение дома в центре придется выложить в районе тысячи «вечнозеленых американских президентов». Стоит отметить, что эти приблизительные цены справедливы, во- первых, только на «сейчас», а не на «завтра», во-вторых — для жилища, степень готовности которого в данный момент, что называется, на уровне фундамента. И вот тому яркий пример: после прошлогоднего американского кризиса цены на украинскую недвижимость подскочили процентов на 20, после снизились где-то на 10%, а к сегодняшнему моменту — снова поднялись на 30%. То есть речь о следующем: начать строительство «семейного гнезда» можно с выплат по 300 у. е. за «квадрат», а вот закончить его — уже, к примеру, за 500.
Отдадим должное явно идущему вразрез с украинской действительностью оптимизму застройщиков, а также клиентов: отдельные представители последних (если их возраст не выходит за рамки 18 — 60 лет) могут попробовать убедить первых в том, что в ближайшие тридцать лет их кредитоспособность не изменится и «растянуть» на этот срок выплату долга за приобретенное жилье — естественно, все это время квартира будет находиться в залоге у банка. Нужно для этого «всего ничего» — наличие паспорта, идентификационного кода и выплаченных 35% стоимости жилья. Эффект от предвкушения стать полноправным собственником рекомендуется усилить занимательной математикой. Итак, гипотетические исходные данные (которые, хочется напомнить, по вышеупомянутым причинам справедливы лишь на данный момент): относительно скромная по столичным меркам 3 комнатная квартира площадьюв 90 квадратных метров; стоимость оставшихся невыплаченными 65% «территории» составляет почти 90 тысяч гривен; вышеупомянутые 30 лет на возвращение кредита под 10,5% годовых. «Разбив» «тело» кредита (то есть 90 тысяч) на 120 (количество кварталов в 30 годах), получаем часть поквартальной выплаты — 749 гривен, которая останется неизменной на протяжении всего срока. К данной сумме также будет прибавляться выплата по процентной ставке, уменьшающейся пропорционально «таянию» долга, которая в первом квартале составит 2380 гривен. Не поленимся и произведем еще одну нехитрую калькуляцию: посчитаем, во сколько услуга банка обойдется клиенту. В целом за все время пользования кредитом «набежит»… 194 940 грн. Цена семейного гнездышка, таким образом, трансформируется из 138 тысяч в 333 277 гривен — то есть к стоимости выкупленной прибавится цена еще одной квартиры. В случае растягивания долга на более длительный срок помесячный платеж будет более посильным — на первый взгляд, резонно отмечают застройщики. Однако расчеты показывают, что в случае, если кредит взят, к примеру, лет на десять, «переплатить» придется треть от стоимости жилья. Стоит помнить и о том, что по закону квартира, которая пребывает в залоге, должна быть застрахована, и финансово позаботиться об этом придется клиенту, равно как и о внесении задатка на расходы, связанные с нотариальным оформлением залога, страховой платеж и т. д. — обойдутся «бумажные хлопоты» в 1,5 — 2 тысячи. И Боже упаси в один из месяцев не справиться с погашением кредита по графику: в лучшем случае, к 10,5% прибавится 20- процентная ставка, или 2% на каждый просроченный день выплат по процентам (последнее, как говорят специалисты, очень «больно»). Худший вариант — продажа квартиры в судебном порядке: как правило, ее цена будет ниже номинальной, и поэтому внесенные клиентом при покупке 35% стоимости попросту «сгорят». Правда, в случае, если клиент чувствует, что он не справится с погашением кредита, банк позволяет продать ее под «присмотром» нотариуса. Несомненно, это выбор меньшего из двух зол. Однако и не самый печальный исход — с учетом того, что цена квадратных метров растет с завидным постоянством.
В общем, вывод, исходя из вышеизложенного, прост — удобность схем «компенсируется» сомнительным исходом их использования. Допустим, не стоит забывать, что деньги — тоже товар, имеющий свою стоимость, которая в данный конкретный момент может быть определена, к примеру, показателями процентной ставки на кредитование у всех банков в данной конкретной стране. И если жилищный кредит предлагается на выгодных условиях, то, значит, «подводный камень» — в чем-то другом. К примеру, когда банком вводится своя, малопонятная для клиента единица расчета — пять тысяч банковских «у.е.» и через три года будут теми же пятью тысячами, но вот гривенный их эквивалент может стать совершенно другим. То есть непредсказуемость отечественных экономических реалий может превратить светлую мечту обзавестись собственным «углом» в «киндерсюрприз» с малоприятной начинкой — многолетней «долговой ямой».
ХОРОШАЯ СПРАВКА — ХОРОШИЙ КРЕДИТ
Думается, именно приснопамятными экспериментами государства, которые пережило немалое количество соотечественников на заре «новой экономической эры», объясняется популярность у граждан вторичного рынка жилья, где конкретные деньги можно обменять на конкретный же и вполне осязаемый, а не гипотетический, товар. В данном случае взять недостающие для покупки «семейного очага» средства можно по двум схемам: заняв сумму в банке или обратившись за финансовой подмогой в кредитный союз.
Для решения вопроса через банк, в первую очередь, необходимо собрать ворох документов: справку из ЖЭКа с информацией о всех членах семьи, паспорт, идентификационный код, справку с места работы о доходах за последний год, а также справку-подтверждение «адекватности» клиента, выданную психоневрологическим диспансером. Затем, естественно, следует выбрать жилище, которое сотрудники банка должны оценить и определить, какой процент стоимости квартиры может быть предоставлен — как правило, это 50 — 70%. Если все формальности пройдены успешно, деньги будут выделены — под 23 — 35% годовых в гривнях (или от 14 до 20 в валюте) с поквартальной выплатой по «телу» кредита и процентам. Для «наглядности»: первая сумма взноса от взятых в долг 60-ти тысяч (на пять лет под 23%) составит 6450 гривен; в целом за оказанную банком услугу придется выложить по процентам около 36 тысячи гривен. И снова — о некоторых минусах, главный из которых состоит в следующем: если, так сказать, неофициальная часть зарплаты клиента позволяет ему приобрести жилье, но в справке с места работы значится сумма в несколько раз скромнее, на банковский кредит можно не рассчитывать. Кроме того, далеко не на всякое жилье, на котором покупатель остановил свой взгляд, кредит будет выдан: при выборе квартиры следует сразу же отсеивать окраинные малометражки и помещения, требующие серьезного ремонта. Необходимо также знать, что в договоре «купли-продажи» придется указывать реальную, а не устанавливаемую экспертами Бюро технической инвентаризации стоимость будущего жилья. Соответственно, и государственные налоги (1% Госпошлины и столько же — в Пенсионный фонд) придется заплатить, к примеру, не с 14 тысяч гривен, а с 12 тысяч условных единиц. Клиенту снова-таки придется взять на себя расходы по страхованию, а продавцу квартиры следует приготовиться к тому, что в день продажи всю сумму на руки он не получит — деньги будут выданы только после перерегистрации жилища в БТИ: как уже говорилось, данная процедура длится до трех недель. Стоит учесть и то, что на новой жилплощади не позволят закрепить стариков, несовершеннолетних детей и умалишенных родственников. Если по каким-либо причинам клиент не справится со своевременным погашением долга, санкции не заставят себя долго ждать. Ими могут стать как дополнительные проценты на просроченные выплаты (нехитрые математические расчеты показывают, что в результате жилище становится «золотым»), так и продажа квартиры с торгов. Причем, о сумме, внесенной клиентом (составляющей 30 — 50% стоимости «гнездышка»), в этом случае можно смело забыть: она не возвращается, поскольку идет на покрытие расходов по продаже жилища. Кстати, не стоит забывать и о том, что в случае покупки «долгосрочного» жилья как на первичном, так и на вторичном рынках в какой-то момент клиента может ожидать, мягко говоря, неприятный сюрприз — повышение процентной ставки. И рассчитываться за невыплаченную часть кредита придется уже по новым «тарифам».
«ЕВРОПЕЙСКАЯ» НОРМА И УКРАИНСКАЯ «ПОЧВА»
В начале 90-х на финансовых просторах отечества стали возникать организации, именуемые кредитными союзами (КС). В мире данные структуры давно заняли свой сегмент финансового рынка — на сегодняшний день их численность превышает 40 тысяч, а количество членов составляет около 100 млн. человек. К примеру, сегодня, по словам главы Национальной ассоциации кредитных союзов Петра Козинца, каждый четвертый американец является членом какого-либо КСа, тогда как в Украине — лишь каждый тысячный житель. Принцип организации союза прост: это своего рода касса взаимопомощи, объединяющая людей на основе какого-либо общего признака — места проживания, профессии, религиозных убеждений и т. д. Принцип работы таков: привлеченные деньги каждого физического лица (которое становится членом (собственником) КСа с правом одного голоса) «работают» на получение доходов и взаимное кредитование — кредитный союз по Закону не может контролироваться ограниченным кругом людей.
Но если во всем мире основным видом деятельности этих организаций как раз и является жилищное кредитование, отечественные КСы в преимущественном большинстве делают «ставку» на микрокредиты. Тем не менее, если года два назад о выдаче кредитов на покупку жилья союзами как о варианте, альтернативном банковскому, говорить вообще не приходилось, то на сегодняшний день самые крупные из них могут позволить себе оказывать данную услугу. Преимуществом получения кредита через союз является гибкость системы, что объясняется просто: во-первых, тем, что КСам, которые вышли на рынок жилья, пока еще приходится «меряться силой» с банками. Во-вторых, если обслуживание физических лиц для банков является далеко не главным пунктом дохода, то союзы по своей природе сориентированы исключительно на первых.
Что касается вышеупомянутой гибкости: клиент, получивший кредит, на протяжении срока его действия сам определяет даты возврата; не обязательно производить одновременно выплаты и по «телу кредита», и по процентной ставке. При этом если клиент все же «гасит» долг по «телу кредита», то, соответственно, размер выплат по процентам уменьшается пропорционально «таянию» кредитной суммы. И если эти выплаты были исправными, договор может быть продлен. Безусловно, отказать в получении кредита могут и здесь — если сумма, имеющаяся в наличии у клиента, не «дотягивает» до половины стоимости выбранного жилья. Хотя в данном случае в качестве обеспечения кредита можно предложить другую недвижимость или «задействовать» третье лицо, которое может выступить имущественным поручителем. Другой вариант — «включиться» в накопительную систему. То есть стать вкладчиком союза с прибыльностью в 12 — 15% годовых и таким образом «дособрать» недостающую до необходимой стоимости жилья сумму, пополняя свой вклад.
В целом, система такова: агентства по недвижимости (те из них, которым союз доверил «квартирные поиски» и которые по договору с КСом предоставляют свои услуги по льготным ценам) предлагают клиенту различные варианты жилища. Причем в данном случае классификации жилья, не подлежащего кредитованию, не существует: можно облюбовать и требующую серьезного ремонта квартиру, и квадратные метры «на периферии» города. Когда выбор сделан, в назначенное время прибывает эксперт, который оценивает стоимость жилья, убеждается в том, что документы в порядке, и решает вопрос задатка — дабы у продавца квартиры со временем не изменились планы относительно данного покупателя. Непосредственно при подписании договора купли-продажи представитель Союза передает продавцу деньги, он же — улаживает дела в БТИ. Союз позволяет регистрировать на приобретенной в долг (и, естественно, являющейся залоговой) жилплощади несовершеннолетних, стариков и «неадекватных» членов семьи, не является необходимостью справка о полученных доходах. И снова обратимся к математике — к примеру, если в кредит даны 60 тысяч гривен под 21% годовых, то при изначальных условиях договора (без пролонгации) следует платить за услугу чуть более тысячи гривен в месяц. Безусловно, как в любом другом финансовом учреждении, «нерадивому» клиенту не избежать санкций. Однако в данном случае у последнего существует возможность продать квартиру через агентство недвижимости и вернуть ту часть суммы, которая была уплачена при покупке жилья.
В общем, как видно, очередная европейская норма на украинской почве понемногу приживается, свидетельством чему могут послужить хотя бы заявления отдельных застройщиков: на сегодняшний день, к примеру, столице для «рассасывания» жилищной очереди строительные площадки нужны как минимум на 4- 5 лет вперед. Правда, оценивать ситуацию с большим воодушевлением вряд ли своевременно. В условиях, когда спрогнозировать и соразмерить уровень зарплаты с платежеспособностью невозможно даже на короткий срок. В условиях, когда еще свеж в памяти печальный опыт доверения своих средств отечественным финансовым структурам.
