Де і на яких умовах можна взяти «в борг» на купівлю житлаСкільки коштують квадратні метри Забудовники заявляють про необхідність «відшукувати» будмайданчики на чотири-п’ять років напередВарто бути готовим до того, що при умові довгострокового житлового кредиту за послугу банку доведеться викласти суму, що рівнозначна вартості ще одного помешкання
Додаткові квадратні метри... Як багато стоїть за цим словосполученням, актуальність якого рано чи пізно стає зрозумілою кожному. Правда і те, що уявити собі пересічного українця, який може дозволити собі одразу викласти повну суму за родинний закуток, сьогодні трохи складно. Проте, на тлі успішно «працюючої» загальносвітової моделі — «життя в кредит» — прагнення закріпити за собою «родинне гніздечко» цілком і відразу виглядає вже не так виправдано. Проте, за прийнятого вже за норму «рівняння на Захід» не варто забувати про те, що реалізація будь-яких «європейських» ідей в українських реаліях набуває специфічних «місцевих» особливостей. Насамперед, йдеться про те, що співвітчизники, які пройшли «школу» численних банків і трастів, грають з державою в кредитні ігри, м’яко кажучи, неохоче. По-друге — «європейська» форма життя, на жаль, на даний момент доступна, знову ж таки, далеко не більшості: дуже вже несумірний рівень середньостатистичної платні та тих сум, які доведеться викладати щоквартально при купівлі житла даним способом. Проте, орієнтуватися в напрямах житлового інвестування та кредитування все ж корисно.
НА «ПЕРШЕ» — «КІНДЕРСЮРПРИЗИ»
Почнемо з «новобудов». На початку 90-х до розробки безлічі схем фінансового забезпечення житлового будівництва призвело бажання будівельних компаній залишитися «на плаву». І на сьогоднішній день «меню» первинного ринку житла (новобудови) більш ніж різноманітне: «забудовники» пропонують не менше шести-семи варіантів придбання квадратних метрів. Найпростіший — клієнт виплачує 30% вартості загальної площі потенційної «домівки», щомісяця рівними частками погашає решту суми, зобов’язуючись забезпечити 100-відсоткове інвестування за три місяці до передбачуваної здачі будинку. Інша схема — купівля житла сантиметрами: коли кількість купленої площі становитиме третину вартості помешкання, покупець має право закріпити його за собою, знов-таки, зобов’язуючись виплатити суму до введення будинку в експлуатацію. Ще один хитрий нюанс — перехід зі своїми «квадратами» (також — при наявності виплачених 30% вартості) з вибраного раніше будинку до іншого, де, наприклад, у клієнта виявляється вже не 30, а, скажімо, 40% оплаченої площі тощо. Таким ось цікавим методом, твердять розробники схеми, за 4-5 років, не вкладаючи коштів, можна стати володарем родинного «гніздечка». Хоча, чесно кажучи, в останньому випадку досить складно уявити собі щасливого власника заповітних метрів, який оселився у новобудові на Троєщині, а спочатку цілився, наприклад, на квартиру у Царському селі.
Але загалом, на перший погляд, привабливо. Аж до того, що, наприклад, забудовник вирішить за клієнта певні побутові нюанси — закріплення новобудови за державним ЖЕКом, або організація власної структури, що надає комунальні послуги, встановлення в помешканні лічильників, реєстрацію в Бюро технічної інвентаризації (процедура, до речі, забирає не менше двох-трьох тижнів часу і, як мінімум, рік життя). Причому, як стверджується, «безвідплатно, тобто задарма», отже, за рахунок організації, яка будує — нормативами, поки що не передбачено покладати такі питання на плечі власників нового житла. Хоча таку благодійність можна таки пояснити: адже створення приватного ЖЕКу — це додаткова «копійка» до бюджету забудовника. Причому вирішення вищезгаданих побутових питань за клієнта часом призводить до абсолютно неочікуваних для останнього результатів: були випадки, коли здавався будинок, підключався до загальних мереж, а потім деякі комунікації «відрізалися» й починалося зведення, наприклад, власних котелень — поки вони будувалися, клієнт, відповідно, «вкушав» принади нового побуту «віртуально».
Трохи зменшити запал можуть і розцінки на жадані квадратні метри: столична околиця сьогодні «потягне» не менш ніж на 1,5 та більше тисяч гривень за «квадрат», а за розташування будинку в центрі доведеться викласти близько тисячі «вічнозелених американських президентів». Варто відзначити, що ці приблизні ціни справедливі, по- перше, тільки на «сьогодні», а не на «завтра», по-друге — для житла, ступінь готовності якого у даний момент, як то кажуть, на рівні фундаменту. І ось тому яскравий приклад: після тогорічної американської кризи ціни на українську нерухомість підскочили відсотків на 20, потім знизилися десь на 10%, а на сьогоднішній момент — знов піднялися на 30%. Тобто йдеться про наступне: почати будівництво «сімейного гнізда» можна з виплат по 300 у.о. за «квадрат», а ось закінчити його — вже, наприклад, за 500.
Віддамо належне оптимізмові забудовників, а також їх клієнтів, що явно йде врозріз з українською дійсністю: окремі представники останніх (якщо їх вік не виходить за межі 18-60 років) можуть спробувати переконати перших у тому, що в найближчі тридцять років їх кредитоспроможність не зміниться, й «розтягти» на цей термін виплату боргу за придбане житло — природно, весь цей час помешкання перебуватиме як застава в банку. Для цього потрібно дуже мало — наявність паспорта, ідентифікаційного коду і виплачених 35% вартості житла. Ефект від передчуття стати повноправним власником рекомендується посилити цікавою математикою. Отже, гіпотетичні вихідні дані (які, хочеться нагадати, за вищевказаних причин, справедливі лише на даний момент): відносно скромна за столичними мірками трикімнатна квартира площею 90 квадратних метрів; вартість решти неоплачених 65% «території» становить майже 90 тисяч гривень; вищезгадані 30 років на повернення кредиту під 10,5% річних. «Розбивши тіло» кредиту (тобто 90 тисяч) на 120 (кількість кварталів у 30 роках), отримуємо частину поквартальної виплати — 749 гривень, яка залишиться незмінною протягом усього терміну. До даної суми також додаватиметься виплата за відсотковою ставкою, яка зменшується пропорційно «таненню» боргу, що в першому кварталі становитиме 2380 гривень. Не полінуймося й зробімо ще один нескладний підрахунок: полічімо, у скільки послуга банку обійдеться клієнту. Загалом, за весь час користування кредитом «набіжить»… 194 940 грн. Ціна родинного гніздечка, таким чином, трансформується з 138 тисяч у 333 277 гривень — тобто до вартості викупленої додасться ціна ще одного помешкання. В разі розтягнення боргу на більш тривалий термін, щомісячний платіж буде більш посильним — на перший погляд — резонно відмічають забудовники. Однак розрахунки показують, що у випадкові, якщо кредит взято, наприклад, років на десять, «переплатити» доведеться лише третину від вартості житла. Треба пам’ятати й про те, що, згідно із законом, помешкання, яке перебуває в заставі, має бути застрахованим. Фінансово потурбуватися про це доведеться клієнтові, як і про внесення завдатку на витрати, пов’язані з нотаріальним оформленням застави, страховий платіж тощо — обійдуться «паперові турботи» в 1,5-2 тисячі. І не дай Боже в один із місяців не справитися з погашенням кредиту за графіком: щонайменше до 10,5% додасться 20 відсткова ставка або 2% на кожен прострочений день виплат за відсотками (що, як кажуть фахівці, дуже «боляче»). Найгірший варіант — продаж помешкання в судовому порядкові: як правило, її ціна буде нижчою за номінальну, й тому внесені клієнтом при купівлі 35% вартості просто «згорять». Щоправда, у випадкові, якщо клієнт відчуває, що він не справиться з погашенням кредиту, банк дозволяє продати її під «наглядом» нотаріуса. Безсумнівно, це вибір меншого з двох зол. Однак і не найсумніший вихід — з урахуванням того, що ціна квадратних метрів стало зростає.
Загалом, висновок, виходячи з вищесказаного, простий — зручність схем компенсується сумнівним наслідком їх використання. Припустимо, не варто забувати, що гроші — теж товар, що має свою вартість, яка у даний конкретний момент може бути визначена, наприклад, показниками відсоткової ставки на кредитування у всіх банках у даній конкретній країні. І якщо житловий кредит пропонується на вигідних умовах, то, значить, «підводний кам’янець» — у чомусь іншому. Наприклад, коли банком вводиться своя, мало зрозуміла для клієнта одиниця розрахунку — п’ять тисяч банківських «у.о.» і через три роки будуть тими самим п’ятьма тисячами, але гривневий їх еквівалент може стати зовсім іншим. Тобто, непередбачуваність вітчизняних економічних реалій може перетворити світлу мрію обзавестися власним «кутом» на «кіндерсюрприз» із малопривабливою начинкою — багаторічною «борговою ямою».
ГАРНА ДОВІДКА — ГАРНИЙ КРЕДИТ
Думається, саме пріснопам’ятними експериментами держави, які пережило чимало співвітчизників на світанку нової економічної ери, пояснюється популярністю у громадян столичного ринку житла, де конкретні гроші можна обміняти на конкретний же і цілком відчутний, а не гіпотетичний, товар. У даному випадку, взяти кошти, яких бракує для купівлі «сімейного вогнища», можна за двома схемами: позичивши суму у банку або звернувшись за фінансовою підмогою до кредитного союзу.
Для розв’язання питання через банк насамперед необхідно зібрати купу документів: довідку з ЖЕКу з інформацією про всіх членів родини, паспорт, ідентифікаційний код, довідку з місця роботи про прибутки за останній рік, а також довідку-підтвердження «адекватності» клієнта, видану психоневрологічним диспансером. Потім, природно, потрібно вибрати житло, яке працівники банку повинні оцінити й визначити, який відсоток вартості житла може бути надано — як правило, це 50-70%. Якщо всі формальності пройдено успішно, гроші буде виділено — під 23-35% річних у гривнях (або від 14 до 20% у валюті) із поквартальною виплатою за «тілом» кредиту та відсотками. Для «наочності»: перша сума внеску від взятих у борг 60-ти тисяч (на п’ять років під 23%) становитиме 6450 гривень; загалом за надану банком послугу доведеться викласти за відсотками майже 36 тисяч гривень.
І знову — про деякі мінуси. Головний з яких полягає ось у чому: якщо, так би мовити, неофіційна частина зарплатні клієнта дозволяє йому придбати житло, але в довідці з місця роботи вказано суму в декілька разів скромнішу, на банківський кредит можна не розраховувати. Крім того, далеко не на будь-яке житло, на якому покупець зупинив свій погляд, кредит буде видано: при виборі помешкання потрібно відразу ж відсівати малометражки на околицях і приміщення, що потребують серйозного ремонту. Необхідно також знати, що в договорі «купівлі-продажу» доведеться вказувати реальну, а не встановлювану експертами Бюро технічної інвентаризації вартість майбутнього житла. Відповідно, і державні податки (1% Держмита і стільки ж — до Пенсійного фонду) доведеться заплатити, наприклад, не з 14 тисяч гривень, а з 12 тисяч умовних одиниць. Клієнту, знову ж таки, доведеться взяти на себе страхові витрати, а продавцеві помешкання потрібно приготуватися до того, що в день продажу всю суму на руки він не отримає — гроші буде видано лише після перереєстрації житла в БТІ: як уже говорилося, ця процедура триває до трьох тижнів. Варто врахувати й те, що на новій житлоплощі не дозволять закріпити старих людей, неповнолітніх дітей і божевільних родичів. Якщо з якихось причинах клієнт не справиться зі своєчасним погашенням боргу, санкції не примусять довго чекати. Ними можуть стати як додаткові відсотки на прострочені виплати (прості математичні розрахунки показують, що в цьому разі житло стає «золотим»), так і продаж помешкання з торгів. Причому, про суму, внесену клієнтом (яка становить 30-50% вартості «гніздечка»), у цьому випадкові можна забути: вона не повертається, оскільки йде на покриття витрат, пов’язаних з продажем житла. До речі, не варто забувати й про те, що у разі купівлі «довготермінового» житла як на первинному, так і на вторинному ринках, в якийсь момент на клієнта може чекати, м’яко кажучи, неприємний сюрприз — підвищення відсоткової ставки. І розраховуватися за неоплачену частину кредиту доведеться вже за новими «тарифами».
«ЄВРОПЕЙСЬКА» НОРМА ТА УКРАЇНСЬКИЙ «ҐРУНТ»
На початку 90-х на фінансових просторах вітчизни стали виникати організації, які називаються кредитними спілками (КС). У світі такі структури давно зайняли свій сегмент фінансового ринку — на сьогоднішній день їх чисельність перевищує 40 тисяч, а кількість членів становить близько 100 млн. осіб. Наприклад, сьогодні, за словами глави Національної асоціації кредитних спілок Петра Козинця, кожен четвертий американець є членом якої-небудь КС, тоді як в Україні — лише кожен тисячний мешканець. Принцип організації спілок простий: це свого роду каса взаємодопомоги, яка об’єднує людей на основі якої-небудь спільної ознаки — місця проживання, професії, релігіозних переконань тощо. Принцип роботи такий: залучені гроші кожної фізичної особи (котра стає членом (власником) КСу з правом одного голосу) «працюють» на отримання прибутків та взаємне кредитування — кредитна спілка за законом не може контролюватися обмеженим колом людей.
Але якщо в усьому світі основним видом діяльності цих організацій якраз і є житлове кредитування, вітчизняні КС у переважній більшості роблять «ставку» на мікрокредити. Тим не менше, якщо два роки тому про видачу кредитів на купівлю житла спілками як про варіант, альтернативний банківському, говорити взагалі на приходилося, то на сьогоднішній день найбільші з них можуть дозволити собі надавати дану послугу. Перевагою отримання кредиту через спілку є гнучкість системи. Що пояснюється просто: по-перше, тим, що КСам, які вийшли на ринок житла, поки ще доводиться «мірятися силою» з банками. По-друге, якщо обслуговування фізичних осіб для банків є далеко не головним пунктом прибутку, то спілки за своєю природою зорієнтовані виключно на них.
Щодо вищезгаданої гнучкості: клієнт, який отримав кредит, протягом строку його дії сам визначає дати повернення, необов’язково провадити одночасно виплати й за «тілом» кредиту, і за відсотковою ставкою. При цьому якщо клієнт все ж гасить борг за кредитом, то, відповідно, розмір виплат по відсотках зменшується пропорційно «таненню» кредитної суми. І якщо ці виплати були регулярними, договір може бути подовжено. Безперечно, відмовити в отриманні кредиту можуть і тут — якщо наявна у клієнта сума не «дотягає» до половини вартості вибраного житла. Хоча в даному випадку в якості забезпечення кредиту можна запропонувати іншу нерухомість чи «задіяти» третю особу, яка може виступи майновим поручителем. Інший варіант — «включитися» у накопичувальну систему. Тобто стати вкладником спілки з прибутковістю в 12-15% річних, поповнюючи свій вклад і таким чином «добираючи» до необхідної суму вартості половини житла.
Загалом, система така: агенції з нерухомого майна (ті з них, яким спілка довірила квартирні пошуки та які, за договором з КСом, надають свої послуги за пільговими цінами) пропонують клієнтові різні варіанти житла. Причому в даному випадку класифікацій житла, що не підлягає кредитуванню, не існує: можна облюбувати квартиру, що потребує серйозного ремонту, квадратні метри «на периферії» міста. Коли вибір зроблено, в призначений час прибуває експерт, який оцінює вартість житла, переконується в тому, що документи в порядку й вирішує питання завдатку — щоб у продавця помешкання згодом не змінилися плани щодо даного покупця. Безпосередньо при підписанні договору купівлі-продажу представник спілки передає продавцеві гроші, він же — залагоджує справи в БТІ. Спілка дозволяє реєструвати на придбаній у борг (і, природно, заставній) житлоплощі неповнолітніх, старих і «неадекватних» членів родини, не є необхідністю довідка про отримані прибутки. І знову звернімося до математики — наприклад, якщо в кредит дано 60 тисяч гривень під 21% річних, то при початкових умовах договору (без пролонгації) варто платити за послугу трохи більше 1000 гривень на місяць. Безперечно, як у будь-якій іншій фінансовій установі, «недбайливому» клієнтові не уникнути санкцій. Однак у цьому випадкові в нього існує можливість продати помешкання через агенцію нерухомого майна й повернути ту частину суми, яку було сплачено при купівлі квартири.
Загалом, як видно, чергова європейська норма на українському грунті потроху приживається. Свідченням цього може слугувати хоча б заява окремих забудовників: на сьогоднішній день, наприклад, столиці для «розсмоктування» житлової черги будівельні майданчики потрібні, як мінімум, на 4-5 років уперед. Щоправда, оцінювати ситуацію з великим натхненням навряд чи своєчасно. За умов, коли спрогнозувати рівень заробітної платні з платоспроможністю неможливо навіть на короткий термін. За умов, коли ще свіжий у пам’яті сумний досвід довіряння своїх коштів вітчизняним фінансовим структурам.
