Недавно несколько общественных организаций и объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) обратились к Президенту Украины с просьбой не подписывать Налоговый кодекс. Беспокойство активистов вызвала норма неоправданного, по их мнению, распространения ответственности по обязательствам неприбыльных объединений на их членов. Это ставит членов ОСМД даже в худшее положение, чем основателей субъектов предпринимательской деятельности, возмущаются активисты. Ведь последние, как правило, не несут ответственности по обязательствам созданных ими юридических лиц.
«Эта норма позволяет при наличии задолженности по названным кооперативам, союзам или обществам инициировать их ликвидацию и предъявить требование к любому члену об уплате всей суммы задолженности», — говорится в заявлении активистов, опубликованном на веб-сайте Всеукраинской молодежной общественной организации «Демократический альянс». А потому, в условиях, когда существующие в Украине ОСМД постоянно сталкиваются с проблемой неправомерного начисления им долгов коммунальными предприятиями или государственными налоговыми инспекциями, вполне вероятным становится риск того, что за такие мнимые долги ОСМД могут отобрать квартиру у его члена. Очевидно, что c вступлением в силу Налогового кодекса, желающих создавать ОСМД в стране будет значительно меньше.
Вместе с тем, Министерство жилищно-коммунального хозяйства продолжает подчеркивать крайнюю необходимость до 2015 года тотального реформирования жилищного фонда в Украине. И изменения прежде всего, как убеждают чиновники, должны касаться трансформации формы обслуживания и управление ЖКХ. Так, на конец 2014 года МинЖКХ поставило планку: в 70% многоквартирных домов в пять и выше этажей создать ОСМД.
Избрав курс на европеизацию, в МинЖКХ предложили жителям самим решать свои «квартирные» вопросы, пообещав всячески помогать и даже содействовать финансово. Ведь власть пообещала денежные стимулы тем жителям, которые решатся забрать свой дом у жэка.
В частности, согласно Общегосударственной программе реформирования и развития ЖКХ на 2009 — 2014 годы, на 2010 год предусмотрено 685 миллионов гривен. Но, как говорят в народе, «обещать — еще не значит жениться». Итак, уже 16 июня этого года правительство своим постановлением сократило эту сумму до 175 миллионов гривен. А еще через два месяца новым — урезало финансирование ОСМД еще на 60 миллионов гривен. Таким образом, в 2010 году государство сподобилось выделить средства для ОСМД только на латание крыш и ремонт лифтов на сумму 115 миллионов гривен. На техническое же переоборудование инженерных сетей домов ОСМД, куда нужны более серьезные суммы, средства совсем не выделялись.
Такое поведение власти отнюдь не свидетельствует о государственной поддержке ОСМД. А потому создает недоверие как среди жителей — членов ОСМД, так и их потенциальных коллег к правительству. Все чаще у населения начинает появляться мысль, что государство просто хочет перекинуть на их плечи жилищный фонд со всеми запущенными жэками «болячками»: вечно протекающими трубами, поломанными лифтами, дырявыми крышами и дурно пахнущими мусоропроводами...
Ведь, как показывает практика, ни финансово, ни организационно, ни законодательно государство обещанный проевропейский механизм замены неэффективных жэков действенными ОСМД пока не наладило.
ФИНАНСИРОВАТЬ ОБЕЩАЮТ, НО НА «ОСОБЫХ» УСЛОВИЯХ
То, что объединение совладельцев — едва ли не единственный вариант наведения порядка в доме, — однозначно, считает большинство экспертов. «Если вы сравните жэковский дом и дом с ОСМД, то сразу заметите разницу», — отмечает глава общественного центра при Дарницкой районной администрации Анатолий Яросевич.
Так, в частности, жители могут самостоятельно формировать бюджет дома и определять взносы на его содержание. То же касается и определения штатного расписания, персонального состава правления, сотрудников и подрядчиков, например, по вывозу мусора, уборке, ремонту... А поскольку это осуществляется самостоятельно, то у жителей есть реальная возможность влияния на качество оказываемых услуг.
В лице ОСМД у совладельцев дома появляется полноценный представитель их интересов как перед органами власти, так и перед коммунальными службами и другими юридическими лицами. Только ОСМД гарантировано может получить придомовую территорию в собственность или в пользование. Это дает возможность избежать проблемы, которая сегодня актуальна для многих киевлян — стоянки, ларьки на придомовой территории.
С помощью ОСМД можно также обеспечить привлечение дополнительного дохода на содержание дома из источников, которые раньше не использовались, или же «работали» на жэк (аренда подвалов, в том числе операторами телефонной, телевизионной и интернет-связи, парковка во дворе, аренда нежилых помещений, реклама на фасадах домов, крыше...).
Практическая выгода от ОСМД выражается и в денежном эквиваленте — в ежемесячных платежках за коммунальные услуги. В частности, как сообщила «Дню» глава ОСМД «Позняки-комфорт» (ул. Драгоманова, 6а) Оксана Тихонович, квартплата для жителей в ее доме составляет 2,5 гривни за квадратный метр. В то время, как жители соседних домов по улице Драгоманова платят по 3,5 гривни за ту же площадь. Таким образом, жители ОСМД «Позняки-комфорт» только на квартплате экономят 30% по сравнению с жителями соседних домов, которых обслуживают жэки, отмечает Тихонович.
При этом, говорит она, со всеми расходами и зарплатой сотрудников стоимость коммунальных услуг, предоставляемых жителям, составляет 2,1 гривни за квадратный метр. «На общем собрании жителей было решено направлять 40 копеек с квадратного метра на депозитный счет в так называемый «накопительный фонд» для нужд ОСМД», — рассказывает Оксана Тихонович. На эти деньги ОСМД «Позняки-комфорт» уже оборудовало спортивную площадку возле дома. Кроме этого, общими усилиями жителей также удалось обустроить под домом и стоянку для автомобилей.
Но создавать ОСМД выгоднее в новых домах. Не нужно латать дырявые старые крыши, менять старые трубы и электропроводку, делать капитальные ремонты фасада, как в том нуждаются дома с десятилетними историями жизни с жэком. Ведь все вышеперечисленные расходы, а измеряются они далеко не сотнями и не тысячами гривен, при ОСМД ложатся на плечи жителей. А государство хоть и обещает помочь, но делает мало.
Например, в столице, как сообщает начальник отдела реформ и жилищной политики генерального управления жилищным хозяйством Станислав Баклажко, предусмотрена программа финансового содействия созданию ОСМД. Чиновник рассказывает, что тем жителям, которые инициируют создание ОСМД в своем доме, городская власть предоставит помощь, но не в денежной форме, а в виде обязательства сделать необходимый ремонт. «Проводится экспертная оценка состояния здания, определяется объем необходимых ремонтных работ и их стоимость. А тогда, в соответствии с программой, обязывается жэк выполнить соответствующие работы», — рассказывает суть поддержки Баклажко. Тем не менее сроков предоставления такой «помощи», по словам чиновника, нет. «Ведь там суммы нужны значительные, не сотни и даже не тысячи гривен, а у жэков сразу может и не быть таких денег», — отмечает чиновник. Так что вполне вероятно, что «помощь» будет тянуться годами, а то и десятилетиями. Будут ли жители ОСМД ждать столько и жить «на пороховой бочке» с дырявой крышей или ржавыми трубами? Наверное, нет. Проведут ремонты за собственные средства.
ЗА ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ, КАК СОБСТВЕННО И САМ ДОМ, ОСМД ПОКА ПРИХОДИТСЯ ВОЕВАТЬ
Впрочем, призрачная финансовая поддержка — это не единственная подножка жилищной реформе. Ведь существует еще немалый перечень организационных барьеров, и люди, которые хотят создать в своем доме ОСМД, вынуждены будут их преодолевать.
Прежде всего, очень распространена практика затягивания жэком или же ЖСК (жилищно-строительным кооперативом) с передачей дома на баланс ОСМД, рассказывает глава столичного ОСМД «Лісова пісня» Наталия Задер.
МинЖКХ обещает убрать это требование «передачи баланса» в новом законодательстве. «Это советский архаизм, — подчеркивает начальник управления жилищной политики Министерства ЖКХ Александр Кривобородов. — Исполком ОСМД принял решение создать ОСМД, и дом уже на их балансе». Впрочем, когда новые правила вступят в силу, чиновник прогнозировать не берется. Дескать, планируется, что Жилищный кодекс примут еще до 2011 года, однако неизвестно, как оно будет.
Однако уже действующее законодательство позволяет решить эту проблему, отмечают специалисты. «Согласно статье 16 Закона Украины «Об ОСМД», после обретения статуса юридического лица только общее собрание ОСМД может решать вопрос — принимать на баланс дом или не принимать, — объясняет «Дню» начальник управления по вопросам инновационных внедрений, инвестиций и устойчивого развития города, глава Ужгородской ячейки союза владельцев жилья Украины, глава ОСМД «Большевик» Марина Куберка. — Если на собрании решено принять дом на баланс, и есть решение исполкома городского совета о передаче дома, то ЖРЭО (жилищно-ремонтная эксплуатационная организация) должен передать дом согласно акту. Тем более, что жители готовы взять дом в таком состоянии, в каком он есть на сегодня».
Вторая проблема, с которой сталкиваются ОСМД, — земля. Подавляющее большинство ОСМД в Украине не могут получить в собственность придомовую территорию. Ведь еще и до сих пор не урегулирован законодательный механизм этой передачи.
К третьей группе проблем можно отнести так называемые «электрические войны», которые ведут с новообразованными ОСМД электроснабжающие организации по всей стране. «Ужгородская МРЭС (местная районная электрическая сеть. — Ред.) обязывает новообразованные ОСМД ставить общедомовой счетчик электроэнергии и рассчитываться по его показателям. МРЭС отказывается заключать договор с ОСМД на условиях, по которым рассчитывалась за коридорное освещение дома ЖРЭО (по количеству светоточек и их мощности)», — рассказывает Куберка.
Жители дома с ОСМД по улице Ахматовой столкнулись с еще одной проблемой: без их ведома застройщик сдал в аренду подвал их дома для винно-водочного магазина. «Можете себе представить, что у нас во дворе будет делаться от такого соседства», — возмущается глава ОСМД Оксана Тихонович. «А в доме с ОСМД «Лісова пісня», — рассказывает Наталия Задер, — на крыше — служба такси, так что подъезд этого дома — проходной двор».
С какими еще проблемами и рисками приходится сталкиваться жителям домов, в которых создается ОСМД? Почему и кому выгодно ОСМД? И целесообразно ли применять такую форму управления для всех без исключения домов? С этими и другими вопросами «День» обратился к тем, кто не на словах знаком с жилищной проблемой, а непосредственно на местах.
КОММЕНТАРИИ
Ольга СОЛОВЕЙ, заместитель начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и ЖКХ Донецкой облгосадминистрации:
— Для Донецкого края примечательно, что по количеству ОСМД в лидерах вовсе не областной центр со своими 296 добровольными обществами, как можно было бы предположить, а соседняя Макеевка, где их почти вдвое (!) больше. Кстати, расположенная там Донбасская академия строительства и архитектуры проявила интересную инициативу, вызвавшись готовить на краткосрочных курсах руководителей будущих объединений совладельцев жилья.
Пример Макеевки показывает, что в новом деле очень многое зависит не только от власти, но и от низовых организаторов, согласных взять на себя ответственность, взвалить на собственные плечи горы ненормированной работы.
Простые же жители Донетчины пока что демонстрируют определенную пассивность: зачем, дескать, дополнительные хлопоты, когда можно так-сяк жить по-старому (да еще и годами не платить по коммунальным квитанциям).
Исходя из этого, выполнить задачу, которую ставит министр ЖКХ Юрий Хиврич: создание до 2014 года ОСМД во всех многоквартирных домах от пяти этажей и выше, — будет довольно непросто. Скажем, только в Донецке это более 11 тысяч домов. А каждый новообразованный коллектив совладельцев вполне законно будет требовать сначала провести капитальный ремонт за бюджетный счет.
Андрей КОЗЮРА, депутат Луцкого городского совета:
— Инициатива должна исходить от людей, так как именно они заинтересованы в получении услуг. И мы с единомышленниками пробуем им в этом помогать. Тем не менее если вначале, когда в Луцке начали создаваться объединения совладельцев многоквартирных домов, жители с готовностью объединялись в стремлении жить в чистом ухоженном доме, то сейчас эйфория, как говорится, прошла. Хотя ОСМД действуют в Луцке еще с 1998 года, тем не менее — как было их на начало года 74, с такой же цифрой подходим и к концу года.
Конечно, в Луцке есть немало примеров, когда ОСМД действуют много лет и довольно успешно. Но не меньше и примеров противоположных, когда люди оформили статус ОСМД — и остались наедине с дырявой крышей, ужасными коммуникациями... Не всем организаторам ОСМД хватает, к сожалению, юридической грамотности и хозяйственных способностей руководить содержанием своего помещения.
Программой предусмотрено, что при передаче дома из коммунальной собственности в собственность ОСМД за счет городского бюджета должен быть проведен капитальный ремонт. Но этого никогда не делали.
Александр СОЛОНТАЙ, эксперт Института политического образования, общественный деятель, Ужгород:
— Официально Ужгородский городской совет еще в июле 2006 года задекларировал свою поддержку процессу создания в городе объединений совладельцев многоквартирных домов. Именно тогда в структуре городского совета было создано отдельное структурное подразделение — управление по вопросам инновационных внедрений, инвестиций и устойчивого развития города, одной из задач которого было предоставление консультационно-правовой помощи инициативным группам по вопросам создания ОСМД и домовых комитетов.
В 2008 году, согласно программе, из бюджета города выделено ОСМД около 90 тысяч гривен: проведен конкурс на лучшее ОСМД в городе, в результате которого были определены два победителя, которые получили по 20 тысяч гривен. Еще двум ОСМД, водопроводные сети которых находились в аварийном состоянии, был проведен их капремонт на общую сумму около 50 тысяч гривен.
Также горисполкомом разработано и издано учебно-методическое пособие для председателей ОСМД, ЖСК «Организация и деятельность объединения совладельцев многоквартирного жилого дома», которое бесплатно распространяется среди инициативных групп в печатном и электронном виде с необходимыми приложениями-формами. Среди ОСМД бесплатно распространяется газета Всеукраинской общественной организации «Союза владельцев жилья Украины» — «Твое жилье», с которой город тесно сотрудничает.
Но, после экономического кризиса, в 2009 — 2010 годах средства на ремонт домов ОСМД из бюджета города, к сожалению, не выделялись, даже несмотря на выборы.
Мало того, выборы выкристаллизовали наибольшую проблему — городская власть сейчас отдает предпочтение в капитальных ремонтах тем домам, которые управляются ЖРЭРами, хотя закон и предусматривает приоритетное право на капитальный ремонт тем ОСМД, которые забрали дом на баланс.
Светлана СЛОДЗИК, начальник отдела содействия созданию ОСМД:
— Несколько лет назад в Черкассах была принята «Программа формирования и стимулирования эффективного собственника жилья ОСМД», в рамках которой осуществляется материальная поддержка таких объединений. В частности, в 2008 году из городского бюджета впервые было направлено 500 тысяч гривен на капитальный ремонт домов, в которых созданы ОСМД. Столько же заложили в прошлом году. А вот в этому году, учитывая существенный рост количества созданных ОСМД, сумма была увеличена до 800 тысяч. Эти средства получили 25 домов.
Тем временем, жители Черкасс вроде бы и заинтересованы в создании ОСМД, однако с более активными действиями в этом направлении почему-то медлят. Они и слушают, и хотят создавать ОСМД, есть среди них такие, кто воспринимают эту идею. А другие им говорят: «Давайте еще посмотрим». Их настораживает активная агитация. Меня даже как-то спросили: «А у вас что — план на ОСМД? Почему вы так активно пропагандируете?» Я им объясняю — у вас будет больше средств на техническое оснащение, на капитальный ремонт именно вашего дома — ремонт подъездов или, например, кровли, или замену канализации. Но люди будто выжидают.
Сегодня около 97% жилья в Черкассах приватизировано. И к тому же большинство квартир люди получили от государства бесплатно. Чтобы содержать дома в надлежащем состоянии, жителям нужно брать ответственность за свое жилье.
Ольга ЛУКИНЫХ, начальник отдела жилищной политики и реформирования Управления жилищного хозяйства Днепропетровского горсовета:
— В настоящий момент в Днепропетровске зарегистрировано и действует 217 ОСМД. На восемь тысяч жилых домов коммунальной формы собственности и ЖСК — цифра совсем небольшая. Тем не менее создание новых ОСМД идет очень медленно. В 2009 году было зарегистрировано всего 18 объединений. В нынешнем еще меньше — 11.
Многие люди боятся переходить на новые условия хозяйствования и самоуправления, поскольку они сталкиваются с многочисленными проблемами. Например, как показывает опыт, очень трудно собрать с жильцов деньги, необходимые для регистрации ОСМД. Проблемы возникают, когда часть жильцов, как и в коммунальных домах, просто не желает платить за коммунальные услуги, установку счетчиков или текущий ремонт.
Люди плохо понимают, что с созданием ОСМД они становятся собственниками не только своей квартиры, но и всего дома — подвалов, подъезда, чердака, крыши, лифта. Но механизм воздействия на таких нерадивых жильцов не отработан, а через суды получается очень долго, дорого и хлопотно. У нас есть ряд домов, где были созданы ОСМД, однако, жильцы не могут найти общего языка. Иногда доходит до того, что люди хотят вернуть свой дом в коммунальную собственность, чтобы его опять обслуживал жэк. Но вернуться назад непросто — по закону ликвидировать ОСМД можно только в трех случаях: если дом разрушился, собственником всех квартир стал один хозяин или же по решению суда.
Есть и объективные причины, затрудняющие создание ОСМД, которые обусловлены несовершенством законодательства или нехваткой финансов. Например, до сих пор ОСМД освобождались от уплаты НДС, что делало обслуживание домовладения дешевле, но с принятием Налогового кодекса, очевидно, это изменится. Закон предусматривает также капитальный ремонт домов, которые передаются на баланс ОСМД, за счет государственных средств, однако, в нынешнем году эти деньги поступили очень поздно.
очу отметить, что самый удачный пример создания ОСМД я видела в Ялте, где городские власти создали специальное коммунальное предприятие, которое занимается всем комплексом вопросов, связанных с регистрацией — от проведения собрания жильцов до выделения земельного участка, на которое уходит всего три месяца. Думаю, что этот позитивный опыт в ближайшее время будет внедряться и в Днепропетровске.
Сергей КОРОБЧУК, Донецк; Наталья МАЛИМОН, «День», Луцк; Виктория КОБЫЛЯЦКАЯ, Черкассы; Алла ДУБРОВЫК, «День»; Вадим РЫЖКОВ, «День», Днепропетровск
