Нещодавно декілька громадських організацій та об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) звернулися до Президента України з проханням не підписувати Податковий кодекс. Занепокоєння активістів викликала норма невиправданого, на їхню думку, поширення відповідальності за зобов’язаннями неприбуткових об’єднань на їхніх членів. Це ставить їх навіть у гірше становище, аніж засновників суб’єктів підприємницької діяльності, обурюються активісти. Адже останні, як правило, не несуть відповідальності за зобов’язаннями створених ними юридичних осіб.
«Ця норма дозволяє за наявності заборгованості за названими кооперативами, спілками чи товариствами ініціювати їх ліквідацію та пред’явити вимогу до будь-кого з членів про сплату всієї суми заборгованості», — йдеться в заяві активістів, опублікованій на веб-сайті Всеукраїнської молодіжної громадської організації «Демократичний альянс». А тому за умов, коли наявні в Україні ОСББ постійно стикаються з проблемою неправомірного нарахування їм боргів комунальними підприємствами чи державними податковими інспекціями, цілком імовірним стає ризик того, що за такі уявні борги ОСББ можуть відібрати квартиру в його члена. Очевидно, що з набранням чинності Податкового кодексу, створювати ОСББ у країні буде значно менше охочих.
Натомість Міністерство житлово-комунального продовжує наголошувати на нагальній необхідності до 2015 року тотального реформування житлового фонду в Україні. І зміни передусім, як переконують чиновники, повинні стосуватися трансформації форми обслуговування та управління ЖКГ. Так, на кінець 2014 року МінЖКГ поставило планку: в 70% багатоквартирних будинків у п’ять і більше поверхів створити ОСББ.
Обравши курс на європеїзацію, в МінЖКГ запропонували мешканцям самим вирішувати свої «квартирні» питання, пообіцявши всіляко допомагати і навіть сприяти фінансово. Адже влада пообіцяла грошові стимули тим мешканцям, які відважаться забрати свій дім у жеку.
Зокрема, відповідно до Загальнодержавної програми реформування та розвитку ЖКГ на 2009—2014 роки, на 2010 рік передбачено 685 мільйонів гривень. Та, як кажуть у народі, «обіцяти ще не означає одружитись». Тож уже 16 червня цього року уряд своєю постановою скоротив цю суму до 175 мільйонів гривень. А ще через два місяці новою — урізав фінансування ОСББ ще на 60 мільйонів гривень. Таким чином, 2010 року держава спромоглася виділити кошти для ОСББ тільки на латання дахів та ремонт ліфтів на суму 115 мільйонів гривень. На технічне ж переоснащення інженерних мереж будинків ОСББ, куди потрібні серйозніші суми, кошти зовсім не виділялися.
Така поведінка влади аж ніяк не свідчить про державну підтримку ОСББ. А тому створює недовіру як серед мешканців — членів ОСББ, так і до їхніх потенційних колег до уряду. Дедалі частіше в населення починає з’являтися думка, що держава просто хоче перекинути на їхні плечі житловий фонд з усіма запущеними жеками «болячками»: вічно протікаючими трубами, поламаними ліфтами, дірявими дахами і смердючими сміттєпроводами...
Адже, як показує практика, ні фінансово, ні організаційно, ні законодавчо держава обіцяний проєвропейський механізм заміни неефективних жеків на дієві ОСББ поки не налагодила.
ФІНАНСУВАТИ ОБІЦЯЮТЬ, АЛЕ НА «ОСОБЛИВИХ» УМОВАХ
Те, що об’єднання співвласників — чи не єдиний варіант наведення порядку в будинку, — однозначно, вважає більшість експертів. «Якщо ви порівняєте жеківський будинок і будинок з ОСББ, то відразу помітите різницю», — зауважує голова громадського центру при Дарницькій районній адміністрації Анатолій Яросевич.
Так, зокрема, мешканці можуть самостійно формувати бюджет будинку й визначати внески на його утримання. Те ж стосується і визначення штатного розпису, персонального складу правління, працівників та підрядників, наприклад щодо вивезення сміття, прибирання, ремонту... А оскільки це здійснюється самостійно, то жителі мають реальну можливість впливу на якість надаваних послуг.
В особі ОСББ у співвласників будинку з’являється повноцінний представник їхніх інтересів як перед органами влади, так і перед комунальними службами та іншими юридичними особами. Тільки ОСББ гарантовано може отримати прибудинкову територію у власність або в користування. Це дає можливість уникнути проблеми, що сьогодні є актуальною для багатьох киян — стоянки, ларьки на прибудинковій території.
За допомогою ОСББ можна також забезпечити залучення додаткового прибутку на утримання будинку з джерел, які раніше не використовувалися, або ж «працювали» на жек (оренда підвалів, у тому числі операторами телефонного, телевізійної та інтернет-зв’язку, паркування у дворі, оренда нежилих приміщень, реклама на фасадах будинків, даху...
Практична вигода від ОСББ виражається й у грошовому еквіваленті — в щомісячних платіжках за комунальні послуги. Зокрема, як повідомила «Дню» голова ОСББ «Позняки-комфорт» (вул. Драгоманова, 6а) Оксана Тихонович, квартплата для мешканців в її будинку становить 2,5 гривні за квадратний метр. Тим часом як мешканці сусідніх будинків по вулиці Драгоманова платять по 3,5 гривні за таку саму площу. Таким чином, мешканці ОСББ «Позняки-комфорт» тільки на квартплаті економлять 30% порівняно з мешканцями сусідніх будинків, яких обслуговують жеки, зазначає Тихонович.
При цьому, каже жінка, з усіма витратами і зарплатою працівників вартість комунальних послуг, що надаються мешканцям, становить 2,1 гривні за квадратний метр. «На загальних зборах мешканців було вирішено направляти 40 копійок з одного квадратного метра на депозитний рахунок у так званий накопичувальний фонд для потреб ОСББ», — розповідає Оксана Тихонович. На ці гроші ОСББ «Позняки-комфорт» уже обладнало спортивний майданчик біля будинку. Крім цього, спільними зусиллями мешканців також удалося облаштувати під будинком і стоянку для автомобілів.
Та створювати ОСББ вигідніше в нових будинках. Не потрібно латати діряві старі дахи, міняти старі труби та електропроводку, робити капітальні ремонти фасаду, як того потребують будинки з десятилітніми історіями життя з жеком. Адже всі названі витрати — а вимірюються вони далеко не сотнями й не тисячами гривень — при ОСББ лягають на плечі мешканців. А держава, хоча й обіцяє допомогти, та робить мало.
Наприклад, у столиці, як повідомляє начальник відділу реформ та житлової політики генерального управління житловим господарством Станіслав Баклажко, передбачена програма фінансового сприяння створення ОСББ. Чиновник розповідає, що тим мешканцям, які ініціюють створення ОСББ у своєму будинку, міська влада надасть допомогу, але не в грошовій формі, а як зобов’язання зробити необхідний ремонт. «Проводиться експертна оцінка стану будівлі, визначається обсяг необхідних ремонтних робіт та їх вартість. А тоді, відповідно до програми, жек зобов’язується виконати відповідні роботи», — докладно пояснює Баклажко. Проте термінів надання такої «допомоги», зазначає він, немає. «Адже там суми потрібні значні, не сотні й навіть не тисячі гривень, а в жеків може просто не бути таких грошей», — зауважує чиновник. Тож цілком імовірно, що «допомога» тягнутиметься роками, а то й десятиліттями. Чи будуть мешканці ОСББ стільки чекати й жити «на пороховій бочці» з дірявим дахом чи ржавими трубами? Мабуть, ні, а проведуть ремонти власним коштом.
ЗА ПРИБУДИНКОВУ ТЕРИТОРІЮ ЯК ВЛАСНЕ Й САМ БУДИНОК ОСББ ПОКИ ДОВОДИТЬСЯ ВОЮВАТИ
Утім, примарна фінансова підтримка — це не єдина підніжка житлової реформи. Адже існує ще чималий перелік організаційних бар’єрів, що їх доведеться подолати людям, які хочуть створити у своїх будинках ОСББ.
Передусім, дуже поширена практика зволікання жеку або ж ЖБК (житлово-будівельного кооперативу) з передаванням будинку на баланс ОСББ, розповідає голова столичного ОСББ «Лісова пісня» Наталія Задер.
МінЖКГ обіцяє прибрати цю вимогу «передавання балансу» в новому законодавстві. «Це радянський архаїзм, — доводить начальник управління житлової політики Міністерства ЖКГ Олександр Кривобородов. — Виконком ОСББ прийняв рішення створити ОСББ, і будинок уже на їх балансі». Утім, коли нові правила наберуть чинності, чиновник прогнозувати не береться. Мовляв, планується, що Житловий кодекс буде ухвалено ще до 2011 року, однак хтозна, як воно буде.
Між тим уже чинне законодавство дає змогу вирішити цю проблему, відзначають фахівці. «Відповідно до статті 16 Закону України «Про ОСББ», після набуття статусу юридичної особи тільки загальні збори ОСББ можуть вирішувати питання — приймати на баланс будинок чи не приймати, пояснює «Дню» начальник управління з питань інноваційних впроваджень, інвестицій та сталого розвитку міста, голова Ужгородського осередку спілки власників житла України, голова ОСББ «Більшовик» Марина Куберка. — Якщо на зборах вирішено прийняти будинок на баланс і є рішення виконкому міської ради про передачу будинку, то ЖРЕО (житлово-ремонтна організація, український аналог абревіатурі жек. — Ред.) повинен передати будинок згідно з актом. Тим більше, що мешканці готові взяти будинок у такому стані, в якому він є на сьогодні».
Друга проблема, з якою стикаються ОСББ, — земля. Переважна більшість ОСББ в Україні не може отримати у власність прибудинкову територію. Адже ще й досі не врегульовано законодавчого механізму цього передавання.
До третьої групи проблем можна віднести «електричні війни», що їх ведуть із новоствореними ОСББ електропостачальні організації по всій країні. «Ужгородська МРЕМ (Місцева районна електрична мережа. — Ред.) зобов’язує новостворені ОСББ ставити загальнобудинковий лічильник електроенергії та розраховуватися за його показниками. МРЕМ відмовляється укладати угоду з ОСББ на умовах, за якими розраховувався за коридорне освітлення будинку ЖРЕО (за кількістю світлоточок та їхньою потужністю)», — розповідає Куберка.
Мешканці будинку з ОСББ по вулиці Ахматовій зустрілися зі ще одною проблемою: без їхнього відома забудовник здав в оренду підвал їхнього будинку для винно-горілчаного магазину. «Можете собі уявити, що буде в нашому дворі від такого сусідства», — обурюється голова ОСББ Оксана Тихонович. А в будинку з ОСББ «Лісова пісня», розповідає Наталія Задер, на даху — служба таксі, тож під’їзд цього дому — прохідний двір.
З якими ще проблемами й ризиками доводиться стикатися мешканцям будинків, у яких створюється ОСББ? Чому і кому вигідне ОСББ? Наскільки доцільно застосовувати таку форму управління для всіх без винятку будинків? Про ці та інші проблеми «День» запитав у тих, хто не на словах знайомий із житловою проблемою, безпосередньо на місцях.
КОМЕНТАРI
Ольга СОЛОВЕЙ, заступник начальника Головного управління містобудування, архітектури й ЖКГ Донецької облдержадміністрації:
— Для Донецького краю примітно, що по кількості Об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) у лідерах зовсім не обласний центр зі своїми 296 добровільними товариствами, як можна було б припусти, а сусідня Макіївка, де їх майже вдвічі (!) більше. До речі, розташована там Донбаська академія будівництва та архітектури проявила цікаву ініціативу, зголосившись готувати на короткотермінових курсах керівників майбутніх об’єднань співвласників житла.
Приклад Макіївки показує, що в новій справі дуже багато залежить не лише від влади, а й від низових організаторів, згодних узяти на себе відповідальність, звалити на власні плечі гори ненормованої роботи.
Пересічні ж жителі Донеччини поки що демонструють певну пасивність: навіщо, мовляв, додатковий клопіт, коли можна так-сяк жити по-старому (та ще й роками не платити по комунальних квитанціях).
Виходячи із цього, виконати завдання, що ставить міністр ЖКГ Юрій Хіврич — створити до 2014 року ОСББ у всіх багатоквартирних будинках, від 5 поверхів і вище, — буде досить непросто. Скажімо, лише в Донецьку це понад 11 тисяч будинків. А кожен новостворений колектив співвласників цілком законно вимагатиме спочатку провести капітальний ремонт за бюджетний рахунок.
Андрій КОЗЮРА, депутат Луцької міської ради:
— Ініціатива має йти від людей, бо саме вони зацікавлені в отриманні послуг. І ми з однодумцями пробуємо їм у цьому допомагати. Проте якщо на початку, коли у Луцьку почали створюватися об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, мешканці охоче об’єднувалися в прагненні жити в чистому доглянутому будинку, то нині ейфорія, як кажуть, минула. Хоча ОСББ діють у Луцьку ще з 1998 року, проте як було їх на початок року 74, з такою ж цифрою доходимо і до кінця року.
Звичайно, що в Луцьку є чимало прикладів, коли ОСББ діють багато років, і доволі успішно. Але не менше і прикладів протилежних, коли люди оформили статус ОСББ — і залишилися сам на сам з дірявим дахом, жахливими комунікаціями... Не всім організаторам ОСББ вистачає, на жаль, юридичної грамотності й господарського хисту керувати утриманням свого помешкання.
Програмою передбачено, що при передачі будинку з комунальної власності у власність ОСББ за рахунок міського бюджету має бути проведено капітальний ремонт. Але цього не було зроблено жодного разу.
Олександр Солонтай, експерт Інституту політичної освіти, громадський діяч, Ужгород:
— Офіційно Ужгородська міська рада ще в липні 2006 року задекларувала свою підтримку процесу створенню в місті об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Саме тоді у структурі міської ради було створено окремий підрозділ — управління з питань інноваційних впроваджень, інвестицій та сталого розвитку міста, одним із завдань якого було надання консультаційно-правової допомоги ініціативним групам з питань створення ОСББ та будинкових комітетів.
У 2008 році, відповідно до Програми, з бюджету міста виділено ОСББ близько 90 тисяч гривень: проведено конкурс на краще ОСББ у місті, були визначені два переможці, які отримали по 20 тисяч гривень. Ще двом ОСББ, водопровідні мережі яких перебували в аварійному стані, було проведено капремонт на загальну суму близько 50 тисяч гривень.
Також міськвиконком розробив та видав навчально-методичний посібник для голів ОСББ, ЖБК «Організація та діяльність об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку», який безкоштовно поширюється серед ініціативних груп у друкованому та електронному вигляді з необхідними додатками-формами. Серед ОСББ безкоштовно поширюється газета Всеукраїнської громадської організації «Спілки власників житла України» — «Твоє житло», з якою місто тісно співпрацює.
Але після економічної кризи, у 2009—2010 роках кошти на ремонт будинків ОСББ з бюджету міста, на жаль, не виділялися, навіть попри вибори.
Мало того, вибори викристалізували найбільшу проблему — міська влада наразі надає перевагу в капітальних ремонтах тим будинкам, які управляються ЖРЕРами, хоча закон і передбачає пріоритетне право на капітальний ремонт тим ОСББ, які забрали будинок на баланс.
Світлана СЛОДЗІК, начальник відділу сприяння створенню ОСББ:
— Кілька років тому в Черкасах була прийнята «Програма формування та стимулювання ефективного власника житла ОСББ», у рамках якої здійснюється матеріальна підтримка таких об’єднань. Зокрема, у 2008 році з міського бюджету вперше було спрямовано 500 тисяч гривень на капітальний ремонт будинків, в яких створені ОСББ. Стільки ж заклали торік. А ось цьогоріч, зважаючи на суттєве зростання кількості створених ОСББ, сума була збільшена до 800 тисяч. Ці кошти отримали 25 будинків.
Тим часом, мешканці Черкас ніби й зацікавлені у створенні ОСББ, проте з більш активними діями у цьому напрямку чомусь зволікають. Вони і слухають, і хочуть створювати ОСББ, є серед них такі, які сприймають цю ідею. А інші їм кажуть: «Давайте ще подивимося». Їх насторожує активна агітація. Мене навіть якось запитали: «А у вас що — план на ОСББ? Чому ви так активно пропагуєте?». Я їм пояснюю: ви будете мати більше коштів на технічне оснащення, на капітальний ремонт саме вашого будинку — ремонт під’їздів чи, приміром, покрівлі, або заміну каналізації. Але люди ніби вичікують.
Сьогодні близько 97% житла у Черкасах приватизовано. До того ж більшість квартир люди отримали від держави безкоштовно. Аби утримувати будинки в належному стані, мешканцям слід брати відповідальність за своє житло.
Ольга ЛУКІНИХ, начальник відділу житлової політики та реформування Управління житлового господарства Дніпропетровської міськради:
— Наразі в Дніпропетровську зареєстровано й діє 217 ОСББ. На вісім тисяч житлових будинків комунальної форми власності й ЖБК — цифра зовсім невелика. Проте створення нових ОСББ відбувається дуже повільно. 2009 року було зареєстровано лише 18 об’єднань. Цього року ще менше — 11.
Багато людей бояться переходити на нові умови господарювання й самоврядування, оскільки вони зіштовхуються з численними проблемами. Наприклад, як свідчить досвід, дуже важко зібрати з мешканців гроші, необхідні для реєстрації ОСББ. Проблеми виникають, коли частина мешканців, як і в комунальних будинках, просто не бажає платити за комунальні послуги, встановлення лічильників або поточний ремонт.
Люди погано розуміють, що зі створенням ОСББ вони стають власниками не лише своєї квартири, а й усього будинку — підвалів, під’їзду, горища, даху, ліфта. Але механізм впливу на таких недбайливих мешканців не відпрацьований, а через суди виходить дуже довго, дорого й клопітно. У нас є будинки, де були створені ОСББ, але мешканці не можуть знайти спільної мови. Іноді доходить до того, що люди хочуть повернути свій будинок у комунальну власність, щоб його знову обслуговував жек. Але повернутися назад непросто — згідно із законом, ліквідувати ОСББ можна лише в трьох випадках: якщо будинок зруйнувався, власником усіх квартир став один хазяїн або ж за рішенням суду.
Є й об’єктивні причини, що ускладнюють створення ОСББ, зумовлені недосконалістю законодавства або недостатнім фінансуванням. Наприклад, дотепер ОСББ не платили ПДВ, що робило обслуговування домоволодіння дешевшим, але з прийняттям Податкового кодексу, мабуть, це зміниться. Закон передбачає також капітальний ремонт будинків, які передаються на баланс ОСББ, за рахунок державних коштів, та цього року ці гроші надійшли дуже пізно.
Хочу зазначити, що найбільш вдалий приклад створення ОСББ я бачила в Ялті, де міська влада створила спеціальне комунальне підприємство, що займається всім комплексом питань, пов’язаних із реєстрацією — від проведення зборів мешканців до виділення земельної ділянки, на яке потрібно лише три місяці. Гадаю, що цей позитивний досвід найближчим часом буде впроваджуватися й у Дніпропетровську.
