Когда продали киевский завод «Большевик», сеть активно обсуждала его рекордно низкую цену – 1,4 млрд гривен, или 55 млн долларов за 36 га. И ломала голову над тем, почему город демпингует, разбрасываясь подобными объектами?
Тем более, что 1 га в центре города и вдоль главных трасс стоит от 5 до 10 млн долларов в зависимости от разрешительных и технических условий (под последними подразумевается электро-, водо-, тепло- и канализационная инфраструктура). Относительно справедливая рыночная стоимость «Большевика» составляет от 170 до 350 млн долларов, то есть в 3-6 раз больше от цены продажи. На этом участке, не нарушая действующие нормы (а их большинство застройщиков нарушает в сторону увеличения), можно построить минимум 2,5 млн «квадратов» жилья и помещений коммерческого назначения. Стоимость будет составлять от 1500 до 2000 долларов/м2, а доходность будет составлять минимум 50% от цены продажи. Другими словами, за 6-9 лет на земле, которая сейчас находится под развалинами «Большевика», можно заработать от 2 до 3 млрд долларов. Его же спустили за бесценок.
Почему?
Конспирология не заставила долго себя ждать. Политолог Виталий Кулик, например, написал следующее. Цитирую дословно:
«Продажа столичного завода «Большевик» за неадекватно низкую цену – результат сговора получившего его бизнесмена Василия Хмельницкого со Степаном Черновецким и Виталием Хомутынником. Объект за 1,429 млрд грн был приобретен фирмой "Дженерал коммерс" Хмельницкого. По мнению экспертов, реальная стоимость этого участка могла бы быть вдвое-втрое выше – 3,2-4 млрд грн. Подозрения, что это махинация, возникают сразу, ведь в аукционе за такой привлекательный актив был сделан лишь один шаг от стартовой цены в 1,38 млрд грн – 40 млн грн».
На сказанное Куликом я ответил бы так: персоналии в данной истории большого значения не имеют. Кто именно из украинских нуворишей приобрел этот завод – дело второстепенное. Вопрос в другом: а почему в Киев не вкладывают иностранцы?
Я подумал, что здесь у меня, возможно, недостаточно информации, и зашел на специальный сайт (да, он существует по адресу https://investinkyiv.gov.ua/, который рассказывает, как круто жить в Киеве и вкладывать в нашу столицу. Но ясности это не добавило. Так инвестируют в нас или не инвестируют? В рубрике «Проекты» я нашел, например, информацию о том, что для инвестирования предлагается территория 14-й городской клинической больницы на Зоологической улице.
О ряде ее зданий сказано, что они «находятся в запущенном, технически непригодном состоянии и нуждаются в привлечении инвестиций», а сам проект имеет статус «конкурс завершен». Итак, больница (или, по крайней мере, ее часть) отдана на откуп инвесторам? Как, кому, когда? Об этом нет никакой информации.
Я привел пример больницы, поскольку это один из самых интересных лотов. Он соседствует с предложениями вложить средства в реконструкцию общественных туалетов. Вряд ли это заинтересует кого-нибудь в Китае или Объединенных Арабских Эмиратах. Одним словом, объем иностранных инвестиций в Киев остается под важным вопросом.
Мне не известны крупные проекты последнего времени, которые были бы реализованы в городе с помощью иностранного капитала. А из нереализованных помню разве что заинтересованность Китая в построении метро на Троещину. Но это было пять лет назад. С тех пор метро нет, китайцев нет, инвестиций нет, хотя Троещина все еще стоит. Стоит и ждет подземку, которая – скорее, городская легенда, чем планы, которые могут быть когда-то реализованы.
Почему же иностранцы не заходят в Киев? Думаю, их до дрожи в коленях пугают наши удивительные и/или дикие реалии. Наши причудливые аукционы. Наши безразмерные взятки. Наша разрешительная система и километры бумажек, которые нужно собрать, чтобы в диджитализованном государстве дело сдвинулось с мертвой точки.
Скажу так: кто бы ни стал новым владельцем «Большевика», ему не позавидуешь. Те деньги, которые он якобы сэкономил на покупке своего объекта, придется тратить в дальнейшем – в виде подмазывания разного рода чиновников. Так что в итоге получится та же сумма, которая была бы в случае честного аукциона. Возможно, владельцу (и здесь речь не только о «Большевике») все равно, кому платить. Но городу это не должно быть безразлично. В идеале, конечно.
А в реальности все так, как оно есть. Кое-что об этом рассказывал, например, Михеил Саакашвили, указывая на то, кто именно (говорилось об окружении президента) «крышует» коррупцию в ГАСИ и в строительной отрасли в целом. Саакашвили, конечно, и сам персонаж неоднозначный, но озвучиваемые им цифры не выглядят фантастическими. Даже во многом приуменьшенными.
Например, говорил Саакашвили, взятка за получение градостроительных прав для инспектора ГАСИ стартует от 15 тысяч долларов. При утверждении соответствия застройки Генплана – от 2 тысяч. За регистрацию декларации о завершении строительства – по 10 долларов за квадратный метр. И это только то, что застройщик платит ГАСИ. https://lb.ua/news/2021/03/06/479308_saakashvili_eteri_shustera.html
Прейскурант разрешений, обнародованный Саакашвили на шоу у Шустера в марте этого года, включал еще и следующие взятки: Государственной службе по чрезвычайным ситуациям – от 3-5 тысяч долларов, Госпродпотребслужбе – от 10 тысяч гривен, Гоструда – от 3 до 5 тысяч долларов, Госэкоинспекции и Госгеокадастра – от тысячи долларов (и выше) за одну подпись.
Мне могут возразить, что ГАСИ в этом году была ликвидирована и вместо Государственной архитектурной строительной инспекции предстала новая структура. Всё так. Но структуры могут быть новыми, традиции же остаются старыми. Застройщики привыкли покупать разрешения, а те, кто ими торгуют, охотно крутят Генпланом Киева как дышлом… Хотя о чем это я? Никакого Генерального плана Киева не существует в принципе, есть сотни подробных планов территорий (ДПТ), куда с легкостью можно вписать что угодно. Было бы желание. Были бы деньги.
Это в Германии, Словакии или Чехии – все прозрачно, все в онлайн-доступе. Все разрешения, все паспорта стройки, весь его ход и этапы. Это там архитектор своей подписью и профессиональной репутацией гарантирует высокое качество строительства. А если на строительстве все же что-то «пойдет не так», если впоследствии будут найдены недостатки, у него будет время на их исправление.
А у нас в некоторых городах годами не собирают градсовет, а без него нельзя утвердить ДПТ. У нас ты годами ждешь сессии, которая утвердит землеотвод. Это бесконечное "у нас" и "у них" можно продолжать и продолжать, сравнивая условия "там" и "здесь" и констатируя, что сравнение выходит всегда не в нашу пользу.
Не удивительно, что ни один иностранный инвестор не соблазнился «Большевиком». Они, эти инвесторы – если хоть бы немного проинформированы о наших правилах игры – прекрасно понимают, что весь перечень разрешений может получить разве что какой-нибудь долларовый миллиардер (а зачем такому Киев?) или кто-то, приближенный к местной или центральной власти. Кто-то избранный. Кто-то из разряда «меньшевиков», способных легко «порешать» вопросы с «Большевиком». Иначе в страну непуганой коррупции не стоит и заходить.
Кстати, об иностранцах и их судьбе в Киеве (да и в Украине в целом). История того же «Большевика» прекрасно ее иллюстрирует. Завод этот построил швейцарец Якоб Гретер. О том, что он делал на киевской Шулявке в конце XIX века, история молчит. Но факт остается фактом: в 1882-м он вместе с компаньоном Филиппом Мозером открыл свой «объект». Это был киевский чугунно-литейный и механический завод, будущий «Большевик».
В 1909 году за счет Гретера была построена железнодорожная ветка, объединявшая завод со станцией «Святошин» (настоящие инвесторы – они такие, не только делают бизнес и делят барыши, но и оставляют после себя что-то в память). Такая модернизация пошла на пользу и заводу и городу, однако эта «музыка» играла недолго: в 1918-м Гретер покинул Украину.
В 1920 году советские власти национализировали предприятие, а в 1922-м завод получил новое имя – «Большевик». Во время Второй мировой войны он работал на военные нужды, а в целом просуществовал до 1995-го, пока кризис в стране не добил завод окончательно.
Нужна ли городу память и о «Большевике», и о тех, кто его основал, вкладывал средства и развивал, а затем был вынужден покинуть свое детище, не получив от большевистской власти никакой компенсации? Если честно, то я не знаю.
Делать из «Большевика» мемориал и водить по нему экскурсии, конечно, не стоит. Построить на его месте еще один ЖК без школ, детсадов, поликлиник и другой инфраструктуры – пожалуй, тоже не стоит. Целый ряд европейских столиц пошли по пути поиска золотой середины, когда вся промышленность вынесена за пределы города, а старые промышленные зоны урбанизированы и переосмыслены.
В Киеве также хватает промзон. Как можно было бы их обыграть? Но как угодно. Как коворкинги, кинотеатры с открытым небом, сценические площадки, детские городки с аттракционами, скверы, места для размещения интересных экспозиций, сезонных ярмарок вроде «Всі. Свої» или еще что-нибудь. Вариантов, по сути, множество. Просто все они не принесут дивидендов совсем или не в том объеме, как еще несколько небоскребов.
Чтобы сделать из города конфету, а из отдельных его дистриктов – изюминку, или же туристическую «замануху», нужно поменьше любить деньги и побольше – сам город. Но деньги пока выиграют эту гонку и приходят к финишу первыми. Так мы и живем – и без заводов, и без садов, но с большим количеством построенных квадратных метров и «сделанных» на них деньгах.
