Коли продали київський завод «Більшовик», мережа активно обговорювала його рекордно низьку ціну — 1,4 млрд гривень, або 55 млн доларів за 36 га. І ламала голову над тим, чому місто демпінгує, розкидаючись подібними об’єктами?
Тим паче, що 1 га в центрі міста та вздовж головних трас коштує від 5 до 10 млн доларів залежно від дозвільних та технічних умов (під останніми маю на увазі електро-, водо-, тепло- і каналізаційну інфраструктуру). Відносно справедлива ринкова вартість «Більшовика» становить від 170 до 350 млн доларів, тобто втричі або в шість разів більше за ціну продажу. На цій ділянці, не порушуючи чинних норм (а їх більшість забудовників таки порушує в бік збільшення), можна побудувати мінімум 2,5 млн «квадратів» житла та приміщень комерційного призначення. Вартість становитиме від 1500 до 2000 доларів за метр квадратний, а доходність становитиме мінімум 50% від ціни продажі. Інакше кажучи, за шість-дев'ять років на землі, яка зараз лежить під руїнами «Більшовика», можна заробити від 2 до 3 млрд доларів. Його ж спустили за безцінь.
Чому?
Конспірологія не змусила довго на себе чекати. Політолог Віталій КУЛИК, наприклад, написав таке. Цитую дослівно: «Продаж столичного заводу «Більшовик» за неадекватно низьку ціну — результат змови бізнесмена Василя Хмельницького, який його отримав, зі Степаном Черновецьким та Віталієм Хомутинником. Об'єкт за 1,429 млрд грн було придбано фірмою «Дженерал комерс» Хмельницького. На думку експертів, реальна вартість цієї ділянки могла би бути вдвічі-втричі вищою — 3,2 — 4 млрд грн. Підозри, що це — махінація, виникають відразу, адже в аукціоні за такий привабливий актив було зроблено лише один крок від стартової ціни в 1,38 млрд грн — 40 млн грн».
На сказане Куликом можу відповісти таке: персоналії в даній історії великого значення не мають. Хто саме із українських нуворишів придбав цей завод — справа другорядна. Питання в іншому: чому в Київ не вкладають іноземці?
Я подумав, що тут у мене, можливо, якийсь брак інформації, і зайшов на спеціальний сайт (так, він існує за адресою https://investinkyiv.gov.ua/, на якому можна довідатися, як круто жити в Києві й вкладати у нашу столицю. Але ясності це не додало. То інвестують у нас чи не інвестують? У рубриці «Проєкти» я знайшов, приміром, інформацію про те, що для інвестування запропоновано територію 14-ї міської клінічної лікарні, що на вулиці Зоологічній.
Про ряд її будівель сказано, що вони «перебувають у занедбаному, технічно непридатному стані й потребують залучення інвестицій», а сам проєкт має статус «конкурс завершено». Отже, лікарню (або, принаймні, її частину) віддано на відкуп інвесторам? Як, кому, коли? Про це немає жодної інформації.
Я навів приклад лікарні, оскільки це — один із найбільш цікавих лотів. Він сусідить з пропозиціями вкласти кошти в реконструкцію громадських вбиралень. Навряд чи це зацікавить когось у Китаї чи Об’єднаних Арабських Еміратах. Одним словом, обсяги іноземних інвестицій у Київ залишаються під великим питанням.
Мені невідомі масштабні проєкти останнього часу, які були б реалізовані в місті за допомогою іноземного капіталу. А із нереалізованих пригадую хіба що зацікавленість Китаю в побудові метро на Троєщину. Але це було ще п’ять років тому. З тих пір метро нема, китайців нема, інвестицій нема, а Троєщина є. Чекає собі на підземку, яка радше є міською легендою, аніж конкретним планом, який буде колись реалізований.
Чому ж іноземці не «заходять» у Київ? Гадаю, їх до тремтіння в колінах лякають наші дивні та/або дикі реалії. Наші чудернацькі аукціони. Наші безрозмірні хабарі. Наша дозвільна система та кілометри папірців, які потрібно зібрати, щоби в диджіталізованій державі справа зрушила з мертвої точки.
Скажу так: хай би хто став новим власником «Більшовика», йому не позаздриш. Ті гроші, які він буцімто «зекономив» на купівлі об’єкта, доведеться витрачати в подальшому — у вигляді «підмазування» різного роду чиновників. Тож у підсумку вийде та сама сума, яка була б у разі чесного аукціону. Можливо, власнику (і тут ідеться не лише про «Більшовик») все одно, кому платити. Але місту це не мало би бути байдуже. В ідеалі, звісно.
А в реальності все так, як воно є. Дещо про це розповідав, наприклад, Міхеїл Саакашвілі, вказуючи на те, хто саме (ішлося про президентське оточення) «кришує» корупцію в ДАБІ й у будівельній галузі в цілому. Саакашвілі, звісно, й сам персонаж неоднозначний, але цифри, які він озвучував, не виглядають фантастичними. Ба навіть багато в чому применшеними.
Наприклад, казав Саакашвілі, хабар за отримання містобудівних прав для інспектора ДАБІ стартує від 15 тисяч доларів. За затвердження відповідності забудови Генплану — від 2 тисяч. За реєстрацію декларації про завершення будівництва — по 10 доларів за один квадратний метр. І це лише те, що забудовник сплачує ДАБІ. https://lb.ua/news/2021/03/06/479308_saakashvili_eteri_shustera.html
Прейскурант дозволів, оприлюднений Саакашвілі на шоу у Шустера в березні цього року, включав ще й такі хабарі: Державній службі з надзвичайних ситуацій — від 3 до 5 тисяч доларів, Держпродспоживслужбі — від 10 тисяч гривень, Держпраці — від 3 до 5 тисяч доларів, Держекоінспекції та Держгеокадастру — від тисячі доларів (і більше) за один підпис.
Мені можуть зауважити, що ДАБІ цього року було ліквідовано і замість Державної архітектурної будівельної інспекції постала нова структура. Все так. Але структури можуть бути новими, традиції ж залишаються старими. Забудовники звикли купувати дозволи, а ті, хто ними торгують, залюбки крутять Генпланом Києва, наче дишлом… Хоча, про що це я? Ніякого Генерального плану Києва не існує в принципі — є сотні детальних планів територій (ДПТ), куди з легкістю можна вписати що завгодно. Було б бажання. Були б гроші.
Це в Німеччині, Чехії або Словаччині — все прозоро, в онлайн-доступі. Усі дозволи, всі паспорти будівництва, весь його хід та етапи. Це там архітектор своїм підписом та професійною репутацією гарантує високу якість будівництва. А якщо на будівництві все ж щось «піде не так», якщо згодом будуть знайдені недоліки, у нього буде час на їх виправлення.
А в нас у деяких містах роками не збирають містобудівну раду, а без неї не можна затвердити ДПТ. У нас доводиться роками чекати на сесію, яка затвердить землевідвід. Це безкінечне «у нас» і «у них» можна продовжувати й продовжувати, порівнюючи умови «там» і «тут», і констатувати, що порівняння виходить завжди не на нашу користь.
Тож не дивно, що жоден іноземний інвестор не спокусився «Більшовиком». Вони, ці інвестори — якщо бодай трохи поінформовані про наші правила гри, — чудово розуміють, що увесь перелік дозволів може отримати хіба що якийсь доларовий мільярдер (а навіщо такому Київ?) або хтось, наближений до місцевої чи до центральної влади. Хтось обраний. Хтось із розряду «меншовиків», здатних легко «порєшать» питання з «Більшовиком». Бо інакше в країну неляканої корупції не варто і заходити.
До речі, про іноземців та їхню долю в Києві, та й в Україні взагалі. Історія того ж таки «Більшовика» наочно її ілюструє. Завод цей побудував швейцарець Якоб Гретер. Про те, що він робив на київській Шулявці наприкінці ХІХ століття, історія мовчить. Але факт є фактом: 1882 року він разом з компаньйоном Філіпом Мозером відкрив свій «об’єкт». Це був київський чавуноливарний та механічний завод — майбутній «Більшовик».
1909 року власним коштом Гретера було побудовано залізничну гілку, яка сполучала завод зі станцією «Святошин» (справжні інвестори — вони такі, не лише роблять бізнес і ділять бариші, а й залишають по собі щось на спомин). Така модернізація пішла на користь і заводу, і місту, проте ця «музика» грала недовго: революційного 1918-го Гретер виїхав із України.
1920 року радянська влада націоналізувала підприємство, а 1922-го завод отримав нове ім’я — «Більшовик». Під час Другої світової війни він працював на військові потреби, а загалом проіснував до 1995-го, доки криза в країні не добила завод остаточно.
Чи потрібна місту пам'ять і про «Більшовик», і про тих, хто його заснував, вкладав кошти і розвивав, а потім був змушений покинути своє дітище, не отримавши від більшовицької влади жодної компенсації? Якщо чесно, то я не знаю.
Робити з «Більшовика» меморіал і водити ним екскурсії, звісно, не обов'язково. Побудувати на його місці ще один ЖК без шкіл, дитсадків, поліклінік та іншої інфраструктури — мабуть, просто недоцільно. Багато європейських столиць пішли шляхом пошуку золотої середини, коли діяльність усієї промисловості здійснюється за межами міста, а старі промислові зони урбанізовані та перекваліфіковані.
У Києві також не бракує промзон. Як можна було б їх «обіграти»? Та як завгодно. Як коворкінги, кінотеатри від відкритим небом, сценічні майданчики, дитячі містечка з атракціонами, сквери, місця для розташування цікавих експозицій, сезонних ярмарків на кшталт «Всі. Свої» абощо. Варіантів, насправді, безліч. Просто всі вони не принесуть дивідендів зовсім або не в тому обсязі, як ще декілька хмарочосів.
Щоб зробити із міста цукерку, а із окремих його дистриктів — родзинку, чи то пак туристичну «замануху», треба трохи менше любити гроші і трохи більше — саме місто. Але гроші поки що виграють ці перегони і приходять до фінішу першими. Отак і живемо — і без заводів, і без садів, але з великою кількістю побудованих квадратних метрів і «зроблених» на них грошей.
