Так вже склалося в Україні, що чи не єдиним способом існування мільйонерів є прихоплення суспільного добра, або використання монопольного становища. Тому бажання «заробити на землі» буде наростати, хоча очевидно, що цей заробіток матиме в основі не працю в сільському господарстві, а ринкові операції з землею. І тут природа, а віруючі люди кажуть — Бог, зіграли з нами злий жарт, віддавши в нерозумні руки неоціненний скарб — національне багатство, яке має слугувати й прийдешнім поколінням. Але ж багато хто розуміє скарб в буквальному розумінні як матеріальну цінність, яку не гріх і до рук прибрати, використати для власного збагачення.
Тенденції у світі, а особливо у Європі такі, що частка сільськогосподарських угідь, що припадає на одного мешканця, невпинно зменшується. А от загальна потреба у продовольстві зростає. За темпами розвитку біотехнології випереджають навіть інформаційні. Тож не важко спрогнозувати, що ціна землі буде невпинно і доволі швидко зростати. Тобто, розрахунок простий: щоб збагатитися завтра, треба вже сьогодні прибрати до рук максимальну кількість сільськогосподарських угідь.
Яку ситуацію ми маємо в Україні. Конституція однозначно проголошує землю об’єктом права власності Українського народу (ст. 13). З іншого боку, спеціально наголошено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 14). Уважно придивившись до тих змін і новацій, які вніс у земельні відносини Земельний Кодекс, ми можемо побачити, що: 1) земля поступово перестає бути об’єктом права власності народу, а стає об’єктом права власності фізичних та в перспективі — юридичних осіб; 2) державою не розроблено засобів «особливої охорони» землі, а більше того — успішно проштовхуються спроби перетворити землю на звичайний товар (типу черевиків, цементу чи борошна). Для кого Конституція «не указ» (бо ж у нас таких багато), нагадаємо ще один документ: «Землю не можна продавати назавжди, бо вона Моя земля: ви лиш прихідьки і поселенці у мене;» (Біблія. Старий Заповіт. Книга Левітів, розділ 25, вірш 23). Який ще треба авторитет, щоб прийти до висновку, що з ринком землі треба діяти обережно, раціонально та з думкою про майбутнє.
Вдумливий детальний аналіз історії земельних відносин у Європі дозволяє зробити висновок, що ринок сільськогосподарської землі має право на існування, але він вимагає ретельного обґрунтування та суттєвих обмежень. Спроба врахувати лише найсуттєвіші обмеження: заборона надмірної концентрації землі; право на землю тих, хто на ній працює, уникнення створення земельних латифундій, обмеження дроблення земельних ділянок, резервування землі для суспільних потреб тощо, приводять нас до висновку, що, можливо, найприйнятнішою основою організації ринку земель сільськогосподарського призначення є оренда.
Оренда як спосіб економічних відносин, звичайно, має свої недоліки, але водночас на її боці є суттєві переваги. Зрештою, дві успішні не лише в аграрному плані країни — Нідерланди та Ізраїль, побудували свої земельні відносини саме на оренді. Більше того, статистика свідчить: в Європі та Північній Америці орендні відносини поступово витісняють приватну власність на землю. Звичайно, такі відносини, не менше, ніж класичні відносини власності, вимагають детального нормативного регулювання. Друга вимога, яка може в Україні знівелювати будь-що — ефективна, справедлива та дієва правова система (суд, прокуратура, виконавча служба).
Найголовніша перевага орендної основи — земля залишиться об’єктом власності народу України. Ситуацію завжди можна скоригувати з допомогою нормативно-правового регулювання. Система залишається справедливою щодо тих, хто працює на землі. Кожен громадянин, навіть прийдешніх поколінь, отримує право на землю для ведення аграрної діяльності. А тривалі терміни оренди (варіанти: пожиттєва, 50 чи 99 років) спільно із правом на успадкування, роблять для реального інвестора різницю між орендою та власністю мінімальною. Особа, яка не веде сільськогосподарської діяльності, повинна втрачати право на оренду, хоча, звичайно, для будь-якого випадку мають бути чіткі процедури.
Спробуємо подумки створити макет орендної схеми організації ринку землі. Кожен громадянин має право на оренду земельних ділянок для ведення сільськогосподарської діяльності. Юридичні особи мають право на оренду земель сільськогосподарського призначення. Термін та умови оренди земель юридичними особами регламентуються спеціальним законом. Кількість землі, яка перебуває в оренді однієї особи, обмежується (за агрокліматичними зонами). Оренда земель сільськогосподарського призначення в приміських зонах міст обласного підпорядкування і вище, в природоохоронних та рекреаційних зонах здійснюється за особливою процедурою. Першочергове право та обов’язкові кваліфікаційні умови на орендну земель сільськогосподарського призначення визначаються законом. Орендована земля не може надаватись у суборенду.
Право оренди набувається у спадок, на конкурсних умовах або за спеціалізованими державними програмами. Орендодавцем є держава в особі спеціально уповноваженого органу. Контроль за використанням земель здійснюють органи місцевого самоврядування. Орендатор сплачує орендну плату, яка включає в себе податок на землю. Орендні платежі повністю перераховуються у місцевий бюджет.
Важливим аспектом орендних відносин в умовах ринку має бути врахування якісних параметрів земель. Очевидно, що орендар, який вніс у землю невід’ємні інвестиції, повинен мати переважне право на подовження термінів оренди або ж збільшення площі орендованої землі. З іншого боку, орендар, який допустив грубе порушення правил використання землі, може втратити право оренди. Погіршення якісних параметрів землі підлягають відшкодуванню у підвищеному розмірі. Можливо, для цього слід використовувати судову систему та незалежних експертів з аграрного виробництва.
Окремо слід опрацювати питання обліку, обігу та реєстрації земельних відносин і прав. Можливо, що загальнонаціональний Земельний фонд (банк, центр, агенція) повинна становити серцевину цієї системи. Однак важливо зберегти контроль із боку місцевого самоврядування базового рівня, сформувати публічний характер його діяльності. Наглядова рада центральної земельної інституції повинна формуватись Верховною Радою, зокрема — опозицією, та іншими суспільними інститутами. Відтак, держава повинна вести певну земельну політику, необхідну для даного періоду. Для прикладу, при підготовці державних програм будівництва доріг необхідно скорочувати терміни оренди в придорожніх смугах, вилучати з оренди землі у місцях потенційних споруд тощо. У випадку збільшення попиту на землю заохочувати програмами сільськогосподарських пенсіонерів до завчасного виходу на пенсію. Однак очевидно, що можливості для маневру та структурної політики при орендній організації ринку земель сільськогосподарського призначення набагато ширші.
Не сумніваюсь, що запропонований варіант вирішення земельного тупика матиме багато противників. Чим більше їх буде — тим чіткіше можна бачити «бізнесову зацікавленість» влади та не зовсім чистого бізнесу у «святій та недоторканій приватній власності на землю». Але маймо на увазі: коли ми упустимо землю в приватні руки, зовсім не святі та не зовсім чисті, вирвати їх звідти зможе лише революція. А те, що у випадку впровадження ринку землі на основі права власності, будуть збережені всі підходи і методи, які ми вже пізнали при приватизації — майже гарантовано. Бажаючі заробити на землі вже з азартом потирають руки — «одне тільки слово, а ми вже, як буря — готові!» Там, де нині наші сертифікати на державне майно, там буде і наше право на землю, там же буде і загальнонаціональний конституційний статус власності на землю.
На черзі постане повітря. Але й до нього знайдуть підходи, можна не сумніватись.
Наш варіант, а вірніше макет варіанту ринку земель сільськогосподарського призначення, є незвичним і складним. А хто сказав, що рішення має бути простим? Однак ми сподіваємося, що хоча б дискусія з цього питання має право на існування.
